A leggyakoribb kérdés, amit befektetőktől és második otthont keresőktől kapunk, valahogy így hangzik: hol érdemes ma ingatlant venni? Budapesten, ahol ismered a piacot, Dubajban, ahol magasabb a bérleti hozam, vagy a Costa del Solon, ahol a családdal is szívesen töltenél heteket? A rövid válasz: attól függ, mit vársz az ingatlantól. A hosszabb válasz ez a cikk.
Mindhárom piacról részletes cikkeket írtunk. Itt ezek számait tesszük egymás mellé, mindig a forrással és az évvel együtt, hogy egy helyen lásd a különbségeket. Ahol egy szám saját számpéldából származik, azt jelezzük.
Röviden: kinek melyik piac való?
Budapest annak való, aki forintban gondolkodik, közel akarja tudni a befektetését, és a stabil, hosszú távú bérbeadásra, valamint az értékmegőrzésre épít. Az MNB adatai szerint a budapesti lakásárak 2026 második negyedévében 8,3%-kal voltak magasabbak, mint egy évvel korábban. A piacról a budapesti oldalunkon írunk részletesen.
Dubaj annak való, aki magasabb bérleti hozamot és dollárhoz kötött devizát keres, és elfogadja, hogy távolról, egy erősebben ciklikus piacon fektet be. Áttekintést a dubaji piacról szóló oldalunk ad.
A Costa del Sol annak való, aki saját használatot és hosszú távú értékmegőrzést keres az EU-n belül, euróban, és a bérleti bevételt inkább a fenntartás fedezetének tekinti. A régiót a Costa del Sol oldalunkon mutatjuk be.
A nagy összehasonlítás: költség, hozam, adó, finanszírozás
| Szempont | Budapest | Dubaj | Costa del Sol |
|---|---|---|---|
| Vásárlási adó, díj | 4% vagyonszerzési illeték | 4% DLD-átírási díj, jellemzően a vevő fizeti (propertyfinder.ae, 2026) | Használtnál 7% ITP, újnál 10% IVA + AJD (Ley 5/2021; guiafiscal.es, 2026) |
| Teljes vételi mellékköltség | kb. 5% a saját budapesti számpéldánkban | kb. 6,6% egy JVC-s kész lakás saját számpéldájában | kb. 8,6–8,9% használtnál, 12,8–13,1% újnál, saját esteponai számpéldánkban |
| Éves fenntartás | Közös költség, egyes kerületekben helyi adó | Közös költség négyzetlábanként (JVC-ben 15–20 AED, DLD 2025–2026), nincs éves ingatlanadó | IBI, szemétdíj, közös költség, nem rezidens adóbevallás akkor is, ha nem adod ki |
| Jellemző bruttó hozam | kb. 4,5–5,5% (Global Property Guide, 2026 I. n.) | lakásoknál kb. 6,6–7,2% (E&V, Cavendish Maxwell, 2026) | A turisztikai kiadás jellemzően a fenntartást fedezi |
| Jellemző nettó hozam | kb. 3–3,5% | kb. 4–4,6% saját JVC-s számpéldánkban | kb. 2,2% saját turisztikai számpéldánkban |
| Hitel nem rezidensként | Magyar bankok szigorúbbak, a külföldi vevők többnyire készpénzből vagy otthoni hitelből vesznek | jellemzően 50–60% hitelarány | jellemzően 60–70% hitelarány |
| Bérleti jövedelem adója | 15% szja | Nincs UAE szja; magyar illetőségűként az egyezmény szerint mentesítés | 19% a nettó bérleti jövedelemre (EU-lakosoknak) |
| Likviditás | Mély hazai piac, de 2026-ban kevesebb tranzakció | 123 416 eladás 2026 jan–szept. (DLD-adatok) | 18 360 adásvétel Málaga tartományban 2025 I. félévben, 39% külföldi vevő |
| Devizakockázat | Forint, nincs | AED, a dollárhoz kötve | Euró |
| Tartózkodási jog | A vásárlás önmagában nem ad | Golden Visa 2 millió AED ingatlanértéktől | Magyarként EU-polgár vagy, vízum nem kell |
| Saját használat | Bármikor, közel | Távoli, kb. 5,5 óra repülés | Kb. 3,5 óra repülés, családi nyaraló |
A táblázat a 2026-os szabályokat és piaci adatokat tükrözi, tájékoztató jellegű. A részleteket a tematikus cikkeinkben találod: a budapesti lakásvásárlás teljes költségéről, a dubaji vásárlási és fenntartási költségekről és a Costa del Sol-i vásárlási költségekről, használt és új ingatlannál.
Hozamok közelebbről: miért nem elég a bruttó szám?
Dubaj bruttó hozama papíron a legmagasabb, és nettó szinten is előnyben marad, mert nincs helyi személyi jövedelemadó. A saját, JVC-s számpéldánkban a 7,2%-os bruttó hozamból a közös költség, a kezelés, egy hónap üresjárat és a karbantartás után 4,6% maradt, óvatos bérleti díjjal 4,0%. A számítás teljes menetét a dubaji bérleti hozamról és kiadásról szóló cikkünk mutatja be.
Budapesten a bruttó hozam alacsonyabb, és a 15% szja is csökkenti. A budapesti lakáskiadásról és hozamokról szóló cikkünkben egy VIII. kerületi példán végigszámoltuk, hogy minden költséggel együtt a nettó hozam akár a 3% alá is eshet. Cserébe a hosszú távú bérleti piac stabil, a bérleti díjak 2026-ban is emelkedtek.
A Costa del Solon a bérleti hozam a legkevésbé fontos szám. Turisztikai kiadásnál a saját esteponai példánkban a költségek és a 19% spanyol adó után kb. 2,2% nettó pénzáram maradt, saját használat nélkül. Itt az eredményt sokkal inkább az ingatlan értékének alakulása határozza meg: az idealista szerint Málaga tartományban a kínálati árak 2026 szeptemberében egy év alatt 6,6%-kal nőttek.
Kockázatok piaconként
Budapest
- Szabályozás: a rövid távú kiadás 2026-ban szinte teljesen bezárult. A VI. kerületi tilalomról és a fővárosi moratóriumról a rövid távú lakáskiadás 2026-os budapesti szabályairól szóló cikkünk ír.
- Lassuló áremelkedés: a 2025-ös rekordév után a drágulás érezhetően lassult, és bővül a kínálat.
- Áfaváltozás: az új lakások 5%-os áfája 2027-től 27%-ra emelkedik, ami az újlakás-piac árazását átrendezheti.
Dubaj
- Kínálati hullám: a Cushman & Wakefield szerint 2026 második félévében mintegy 32 000 lakás átadása várható, ami egyes környékeken nyomhatja az árakat és a bérleti díjakat.
- Ciklikusság: 2026 második negyedévében az átlagos lakásárak 4%-kal, a bérleti díjak 6%-kal csökkentek az előző negyedévhez képest (Cushman & Wakefield).
- Projektkockázat off-plan vásárlásnál: késés, fejlesztői minőség, továbbadási feltételek. A kilépési tervet már vásárláskor érdemes végiggondolni.
Costa del Sol
- Turisztikai szabályozás: Málaga három évre felfüggesztette az új engedélyeket, és 2025 áprilisa óta a társasház háromötödös jóváhagyása kell egy új turisztikai lakáshoz. Részletek a Costa del Sol-i turisztikai kiadásról szóló cikkünkben.
- Kamatok: a 12 hónapos Euribor 2026 augusztusában 2,952% volt, egy évvel korábban 2,112%.
- Túlfizetés: ahol egy év alatt 10–17%-kal nőttek a kínálati árak, ott nagyobb a kockázata, hogy a jövő évi árat fizeted ki ma.
- Éves adóteendők: nem rezidensként akkor is van bevallási kötelezettség, ha nem adod ki a lakást. Ezt egy helyi adótanácsadó (gestor) évente intézi.
Három befektetői profil, három különböző piac
1. Az óvatos, forintban gondolkodó befektető. Budapesten él, a megtakarítását inflációálló eszközben tartaná, és szeretné, ha a lakást egy órán belül meg tudná nézni. Neki egy jó elhelyezkedésű, hosszú távra kiadott budapesti lakás a természetes első lépés. Nincs devizakockázat, a szabályok ismertek, a bérlő mindig elérhető.
2. A hozamot és diverzifikációt kereső befektető. Van már ingatlana itthon, és a vagyona egy részét dollárhoz kötött eszközben tartaná. Elfogadja, hogy évente egyszer-kétszer látja a lakását, és egy kezelő irodára bízza. Neki egy likvid dubaji környék kész, egy-két hálószobás lakása illik a célhoz, hosszú távú bérlővel. Ha a 2 millió dirhamos határt is eléri, a Golden Visa extra lehetőség, de nem a döntés oka.
3. A saját használatot is tervező család. Évente néhány hetet töltenének a tengernél, később talán a telet is. A bérleti bevétel számukra a fenntartás fedezete, nem a fő cél. Nekik a Costa del Sol való, euróban, EU-s jogbiztonsággal, egy olyan lakásban, amely saját használatra is jó.
Kombinálható a három piac?
Igen, és sok esetben ez a legésszerűbb. Egy gyakori felállás: egy budapesti, hosszú távra kiadott lakás adja a forintban kiszámítható alapot, mellette egy dubaji lakás a dollárhoz kötött hozamot. Egy másik: a Costa del Sol-i nyaraló a családé, egy budapesti bérlakás bevétele pedig segít fenntartani.
A kombinációnak három előnye van: a devizakitettség megoszlik a forint, az euró és a dollárhoz kötött dirham között; a kockázat nem egyetlen piac szabályain múlik; és a saját használat nem a hozam rovására megy. Két dolgot viszont előre tisztázz: hogy mindegyik ingatlan a saját lábán is megáll-e, és hogy marad-e elég tartalékod egy rosszabb évre mindhárom helyen.
A jó portfólió nem a legtöbb piacon van jelen, hanem ott, ahol minden ingatlannak világos szerepe van.
Hogyan dönts? Ellenőrzőlista
- Cél: folyó hozam, értékmegőrzés, saját használat vagy tartózkodási lehetőség? Rangsorold őket.
- Időtáv: hány évre tervezel, és mi a kilépési terv?
- Teljes költség: a vételár mellett a mellékköltséget is számold, ez 5% és 13% között mozog a három piacon.
- Nettó hozam: a bruttó helyett mindig a költségek és az adó utáni számot hasonlítsd. A befektetési kalkulátorainkkal magad is végigszámolhatod.
- Deviza: milyen pénznemben van a jövedelmed, és milyenben lesz a bevétel és a hitel?
- Finanszírozás: saját forrás, hazai hitel vagy helyi bank? Nem rezidensként a hitelarány 50 és 70% között jellemző.
- Szabályozás: a rövid távú kiadásra épülő számítást mindhárom piacon óvatosan kezeld.
- Adózás: egyeztesd a magyar könyvelőddel, mi adózik hol, és milyen bevallási teendőid lesznek.
- Tartalék: legyen pénzed egy üres évre, egy nagyobb javításra és egy kedvezőtlen árfolyamra.
Ha a saját helyzetedre szeretnéd lefordítani ezt az összevetést, a befektetési tanácsadás során mindhárom piacon konkrét ingatlanokkal és alap- és óvatos forgatókönyvvel számolunk. Ha előbb csak beszélgetnél, írj nekünk.
Gyakori kérdések
Hol érdemes ingatlant venni befektetésre 2026-ban?
Attól függ, mi a célod. Stabil, forintban kiszámítható bérbeadásra Budapest, magasabb bérleti hozamra és dollárhoz kötött devizára Dubaj, saját használatra és euróban tartott értékre a Costa del Sol illik jobban. Sokan kettőt kombinálnak.
Dubaji vagy spanyol ingatlan a jobb befektetés?
Más célra jók. Dubajban a bérleti hozam magasabb, a 2026-os adatok szerint a lakások bruttó hozama 6,6–7,2% körül volt, cserébe ciklikusabb a piac. A Costa del Solon a bérbeadás inkább a fenntartást fedezi, az eredményt az értékváltozás és a saját használat adja.
Melyik piacon a legmagasabb a nettó bérleti hozam?
Saját számpéldáink szerint Dubajban, ahol egy JVC-s lakásnál 4–4,6% nettó hozam jött ki. Budapesten a nettó hozam jellemzően 3–3,5% körül van, a Costa del Solon turisztikai kiadással kb. 2,2% volt a példánkban.
Mennyi a vásárlás mellékköltsége a három piacon?
Budapesten kb. 5% (4% illeték és ügyvéd), Dubajban kb. 6,6% kész lakásnál (4% DLD-díj, trustee, közvetítő), a Costa del Solon használt ingatlannál kb. 8,6–8,9%, új építésűnél 12,8–13,1%, saját számpéldáink alapján.
Ad tartózkodási engedélyt az ingatlanvásárlás?
Dubajban legalább 2 millió dirham értékű ingatlannal Golden Visa szerezhető. Magyarországon a lakásvásárlás önmagában nem ad tartózkodási jogot. Spanyolországban magyarként EU-polgár vagy, így vízum nélkül is ott tartózkodhatsz, három hónapnál hosszabb ott-tartózkodásnál regisztrálni kell.
Hogyan adózik magyarként a külföldi bérleti jövedelem?
A dubaji bérleti jövedelem az Emírségekben nem adózik, és a magyar–emírségekbeli egyezmény szerint itthon főszabályként mentesül. A spanyol bérleti jövedelem után Spanyolországban 19% adót fizetsz, és az egyezmény szerint itthon mentesül. A bevallási teendőket mindkét esetben egyeztesd a könyvelőddel.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem minősül befektetési, jogi vagy adótanácsnak. A számok 2026-os forrásokból és saját, feltételezéseken alapuló számpéldákból származnak.
Átnéznéd a budapesti lehetőségeidet?
Hozd a kiszemelt hirdetéseket vagy csak a kérdéseidet. 30 percben elmondjuk, mire figyelj az árnál, az állapotnál és a papíroknál.
Beszéljünk
Urbán Réka a Monvero alapítója. Vevőkkel és befektetőkkel dolgozik Budapesten, Dubajban és a Costa del Solon, a keret kijelölésétől a szerződésig. A cikk tájékoztató jellegű, a saját helyzetedre szabott tanácsért írj nekünk.
