A Costa del Sol az egyik legerősebb rövid távú kiadási piac Európában: a málagai reptér az Aena szerint 2025-ben több mint 26,7 millió utast fogadott. Ugyanakkor a turisztikai lakások gyors terjedése miatt az elmúlt két évben az andalúziai kormány, az önkormányzatok és a spanyol parlament is szigorított. Aki ma nyaralót vesz kiadási céllal, annak már a vásárlás előtt tudnia kell, hogy az adott lakásban egyáltalán lehet-e legálisan kiadni.
Ez a cikk 2026 októberi állapotot tükröz. A szabályok gyorsan változnak, ezért egy konkrét ingatlannál mindig friss ellenőrzés kell.
Mi az a VFT, és hogyan kapod meg?
Andalúziában a turisztikai célú lakáskiadás neve vivienda con fines turísticos (VFT). A szabályokat a 28/2016-os andalúziai rendelet adja, amelyet a 31/2024-es rendelet módosított. A lényeg:
- a lakást be kell jegyeztetni az Andalúziai Turisztikai Nyilvántartásba (RTA) egy felelősségi nyilatkozattal (declaración responsable), ebből kapod a VFT-számot, amelyet minden hirdetésben fel kell tüntetni;
- a lakásnak meg kell felelnie minimális felszereltségi és biztonsági feltételeknek, és a férőhely is korlátozott;
- 2025 márciusa óta (az 1/2025-ös andalúziai törvényerejű rendelet alapján) a bejegyzés előtt azt is igazolni kell, hogy az önkormányzat szerint a turisztikai használat az adott helyen megengedett; ugyanez a rendelet adott lehetőséget a településeknek az új engedélyek korlátozására vagy felfüggesztésére;
- 2024 decembere óta a vendégeket a spanyol hatóságok SES.Hospedajes rendszerében kell bejelenteni.
A VFT-engedély az ingatlanhoz kötődik, nem a tulajdonoshoz, de tulajdonosváltáskor a nyilvántartást frissíteni kell.
A társasház szava: a 3/5-ös szabály
- április 3-tól a spanyol társasházi törvény (Ley de Propiedad Horizontal) módosítása szerint egy társasházban új turisztikai kiadás csak akkor indítható, ha a tulajdonosok háromötöde (a tulajdoni hányadok háromötödét is képviselve) kifejezetten jóváhagyja. A már működő, jogszerűen bejegyzett lakásokat ez nem érinti.
Emellett, ha a társasház alapszabálya kifejezetten tiltja a szálláshely-szolgáltatást, a spanyol bírósági gyakorlat szerint az engedély ellenére sem lehet kiadni.
A „kiadható” vagy „high rental potential” felirat semmit nem garantál. Kérd el a VFT-számot, ellenőriztesd az RTA-ban, olvastasd el az alapszabályt és a közgyűlési jegyzőkönyveket. Ha a lakásnak nincs engedélye, számolj azzal, hogy egy új társasházi jóváhagyás nem biztos.
Hol nem lehet már új engedélyt kapni?
| Település | Helyzet 2026 őszén |
|---|---|
| Málaga (város) | 2025 augusztusától három évre felfüggesztette az új turisztikai engedélyeket; 2026-ban a lakóövezeti szállodai és apartmanprojekteket is szigorította |
| Manilva | 2026-os piaci összefoglalók szerint szünetelteti az új engedélyeket |
| Mijas | új engedély lehetséges, de az önkormányzat külön feltételeket szab |
| Marbella, Estepona, Benahavís, Nerja | általános moratórium nincs, a regionális szabályok és a társasházi jóváhagyás érvényes |
A táblázat 2026-os ingatlanpiaci és sajtóösszefoglalókon alapul, tájékoztató jellegű. A pontos helyzetet utcára és épületre lebontva az önkormányzatnál kell ellenőrizni.
Mi változott országos szinten?
Az egységes nemzeti regisztráció. 2025. július 1-jétől a rövid távú kiadásokhoz egy országos regisztrációs számot (NRUA) is be kellett szerezni a platformokon való hirdetéshez. A spanyol Legfelsőbb Bíróság 2026 májusában nyilvánosságra hozott ítéletével megsemmisítette a nyilvántartást létrehozó rendelkezéseket, mert az ütközik a régiók hatáskörével. A platformok adatszolgáltatási kötelezettsége megmaradt, a fő követelmény Andalúziában újra a regionális VFT-bejegyzés.
Az ÁFA-vita. A spanyol kormány 2026 szeptember végén törvényerejű rendelettel 10% ÁFA-t vezetett volna be a 30 napnál rövidebb, turisztikai célú tartózkodásokra 2026. december 1-jétől. A parlament október 2-án nem erősítette meg a rendeletet, a kormány azonban jelezte, hogy újra benyújtja. E cikk írásakor a kimenetel nyitott, ezért egy kiadási számításban érdemes egy ÁFA-s forgatókönyvet is megnézni.
Egy józan hozamszámítás
A hirdetésekben gyakran bruttó hozamot látni. Nézzük meg egy 420 000 eurós esteponai, 2 hálószobás lakás példáján, mi marad ténylegesen. A bevétel és a költségek feltételezések, nem piaci adatok vagy ígéret; azt mutatják meg, hogyan érdemes számolni.
| Tétel (éves, feltételezés) | Összeg |
|---|---|
| Bruttó foglalási bevétel | 26 000 € |
| Kezelés és platformdíjak (25%) | 6 500 € |
| Takarítás, textil | 2 400 € |
| Rezsi, internet | 2 200 € |
| Közös költség | 2 400 € |
| IBI és szemétdíj | 1 000 € |
| Biztosítás | 450 € |
| Működési költség összesen | 14 950 € |
| Értékcsökkenés (adózási célra, 3% × 180 000 €) | 5 400 € |
| Adóalap | 5 650 € |
| Spanyol adó, 19% | 1 073,50 € |
| Adózott pénzáram | 9 976,50 € |
A teljes ráfordításhoz (vételár plusz kb. 36 600 € vásárlási költség) viszonyítva ez kb. 2,2% nettó pénzáram-hozam, saját használat nélkül, hitel nélkül.
Ha saját magad is használnád a lakást néhány hétig, a bevétel csökken, és azokra a napokra feltételezett jövedelem utáni adót is kell fizetni. Erről az adózási cikkünkben írunk.
Mi a jó kiadási ingatlan?
- Legális engedély vagy biztos út hozzá: meglévő VFT-szám, vagy olyan település és épület, ahol az új engedély reális.
- Sétatávolság: strand, éttermek, bolt. A vendégek ritkán akarnak minden nap autózni.
- Egész éves vonzerő: Marbellában, Málagában és Fuengirolában a téli kereslet is erősebb, mint a csak nyáron élő helyeken.
- Kezelhetőség: jó karbantartású lakópark, megbízható helyi üzemeltető, egyszerű kulcsátadás.
- Terasz és légkondicionálás: a vendégek ezt elvárják.
Ellenőrzőlista kiadási célú vásárlás előtt
- Van-e érvényes VFT-szám, és szerepel-e az RTA-ban?
- Mit ír a társasház alapszabálya a szálláshely-szolgáltatásról?
- Hozott-e a közgyűlés 2025 áprilisa óta határozatot a turisztikai kiadásról?
- Van-e a településen moratórium vagy telítettségi övezet, és mi a helyzet az adott utcában?
- Megfelel-e a lakás a jelenlegi andalúziai felszereltségi és biztonsági követelményeknek?
- Mennyi a közös költség, és mennyit emelkedett az elmúlt években?
- Milyen volt a lakás tényleges foglaltsága és bevétele, ha már kiadták? Kérj számlákat vagy platformkimutatást, ne csak becslést.
Mit kérdezz a helyi üzemeltetőtől?
- Mekkora a díja, és mit tartalmaz (takarítás, textil, kisebb javítások, vendégbejelentés)?
- Hogyan árazza a lakást szezononként, és milyen foglaltsággal számol télen?
- Ki kezeli a panaszokat és a társasházzal való kapcsolatot?
- Milyen gyakran és milyen formában kapsz elszámolást?
Egy jó üzemeltető óvatos számokat ad. Ha valaki egész évre magas foglaltságot ígér, kérj tőle hasonló lakásokból valós adatokat.
Alternatíva: középtávú és hosszú távú kiadás
Ha egy településen nincs új turisztikai engedély, a középtávú (néhány hónapos) bérlés, például téli tartózkodásra vagy távmunkásoknak, vagy a hosszú távú bérbeadás is szóba jöhet. Ezekre más jogszabályok vonatkoznak, a bérlői jogok erősebbek, és Spanyolországban 2026-ban a szezonális bérlés szabályozása is napirenden van. A hozam kiszámíthatóbb, de jellemzően nem magasabb.
Ha kiadásra keresel, már a válogatásnál csak olyan ingatlant mutatunk, ahol az engedélyhelyzet tiszta. Lásd befektetési tanácsadásunkat, vagy írj nekünk.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem minősül jogi vagy adótanácsadásnak. A szabályozás 2025 és 2026 folyamán többször változott; vásárlás előtt mindig friss ellenőrzés szükséges.
Gyakori kérdések
Ha veszek egy lakást, amelynek van VFT-száma, kiadhatom tovább?
Általában igen, mert az engedély az ingatlanhoz kötődik. A tulajdonosváltást be kell jelenteni a nyilvántartásban, és érdemes ellenőrizni, hogy a lakás valóban megfelel-e a jelenlegi feltételeknek, és a társasház nem hozott-e azóta tiltó határozatot.
Mennyi idő alatt lehet engedélyt szerezni?
Ha az önkormányzat és a társasház oldaláról minden rendben van, maga a regisztráció felelősségi nyilatkozattal történik, viszonylag gyorsan. A hosszabb rész az önkormányzati igazolás és a társasházi jóváhagyás megszerzése.
Málagában teljesen lehetetlen a rövid távú kiadás?
Új engedélyt 2025 augusztusától három évig nem lehet kapni. A már jogszerűen működő lakások továbbra is üzemelhetnek. Ezért Málagában egy meglévő engedély értéke megnőtt, de alaposan ellenőrizni kell.
Kell nekem személyesen intéznem a vendégeket?
Nem. A legtöbb tulajdonos helyi üzemeltetőre bízza a foglalást, a kulcsátadást, a takarítást és a vendégbejelentést. Ennek díja a bevétel jelentős része, ezt a számításban mindig szerepeltesd.
Kell most ÁFA-t fizetnem a turisztikai kiadás után?
E cikk írásakor (2026. október) a szállodai szolgáltatások nélküli turisztikai lakáskiadás Spanyolországban ÁFA-mentes, a bevétel a jövedelemadó alá tartozik. Ha a lakáshoz szállodai jellegű szolgáltatásokat is nyújtasz (például napi takarítás, reggeli), az már most is ÁFA-köteles. A 10%-os ÁFA bevezetéséről szóló rendelet sorsa nyitott, ezért vásárlás előtt mindig ellenőrizzük a friss állapotot.
Málaga és Marbella között keresel?
Mondd el, mire használnád a lakást, és egy 30 perces hívásban szűkítjük a településeket, a keretet és a lépéseket.
Időpontot kérek
Urbán Réka a Monvero alapítója. Vevőkkel és befektetőkkel dolgozik Budapesten, Dubajban és a Costa del Solon, a keret kijelölésétől a szerződésig. A cikk tájékoztató jellegű, a saját helyzetedre szabott tanácsért írj nekünk.
