Egy bérbe adott lakás akkor jó befektetés, ha a költségek, az üresen álló hónapok és az adó után is megéri. Ezt vásárlás előtt kiszámoljuk, Budapesten, Dubajban és a Costa del Solon.
Írd be a kiszemelt lakás adatait. A kalkulátor a bruttó hozam mellett megmutatja, mennyi marad a költségek és az üres hónapok után, és hány év alatt térül meg a befektetés.
A költségek meghaladják a bevételt. Ebben a formában a lakás bérbeadása veszteséges.
Nem tartalmazza az adót (Budapesten főszabály szerint 15% SZJA), a hitel költségét, a bútorozást és az ingatlan értékének változását. A mintaérték becslés, nem ajánlat.
Személyes számításban az adózást, a finanszírozást és a kilépési lehetőségeket is végignézzük, több forgatókönyvvel.
Kérem a személyes számítástMindhárom piac másra jó. Nem az számít, melyik a „legjobb”, hanem hogy melyik illik a célodhoz, az időtávodhoz és a devizádhoz.
| Szempont |  BudapestMagyarország |
 DubajEgyesült Arab Emírségek |
 Costa del SolSpanyolország |
|---|---|---|---|
| Vásárláskor fizetendő | 4% vagyonszerzési illeték | 4% DLD regisztrációs díj, főszabály szerint | 7% ITP használt ingatlannál; új építésűnél ÁFA és okirati illeték |
| Éves ingatlanadó | Önkormányzattól függ | Nincs éves ingatlanadó; éves service charge van | IBI helyi ingatlanadó évente |
| Bérleti jövedelem adója | 15% SZJA hosszú távú kiadásnál, főszabály szerint | Nincs UAE személyi jövedelemadó; a magyar adóügyi illetőséget külön vizsgálni kell | Nem rezidensként is helyben adóköteles |
| Deviza | Forint | Dirham, dollárhoz kötve | Euró |
| Finanszírozás | Banki hitel, legalább 20% önerővel | Gyakran fejlesztői részletfizetés, off-plan konstrukció | Spanyol banki hitel, saját erő vagy a kettő együtt |
| Elérhetőség Budapestről | Helyben | Kb. 5,5 óra közvetlen járattal | Közvetlen járattal Málagára |
| Jellemző cél | Hosszú távú kiadás, értékmegőrzés, saját használat | Magasabb bruttó hozam, nemzetközi diverzifikáció | Második otthon, szezonális kiadás |
| Amire figyelni kell | A rövid távú kiadás szabályai kerületenként szigorodhatnak | Kínálati hullám egyes városrészekben, árfolyamkockázat | Szezonalitás, engedély a turisztikai kiadáshoz |
Tájékoztató összevetés, 2026. Az adózást mindig a te konkrét helyzetedre vizsgáljuk, szükség esetén adótanácsadóval. Bővebben: Dubai ingatlanbefektetés 2026-ban.
Minden számnál megadjuk, honnan származik és melyik időszakra vonatkozik. A díjak és adók a vásárláskor érvényes szabályok szerint változhatnak, ezért az ajánlat előtt mindig újra ellenőrizzük őket.
Budapesta budapesti lakásárak éves nominális emelkedése 2025 negyedik negyedévében (országosan +23,5%)
MNB lakásárindex, 2025. IV. n.évátlagos túlértékeltség Budapesten az MNB becslése szerint, rekord a sorozatban
MNB Lakáspiaci jelentés, 2026. júniusvagyonszerzési illeték a vételár után, főszabály szerint
Illetéktörvény, 2026SZJA a lakáskiadásból származó jövedelemre, főszabály szerint
SZJA törvény, 2026
Dubajátlagos bruttó lakáshozam; egyes kerületekben és kisebb lakásoknál ennél magasabb is lehet
Global Property Guide, 2026. májusDLD átírási díj a vételár vagy a DLD-értékelés (a magasabb) után; off-plan lakásnál Oqood-regisztráció
Dubai Land Department, 2026AED + 5% ÁFA trustee irodai díj AED 500 000 feletti ingatlannál (alatta 2 000 AED + ÁFA)
DLD díjtétel, 2026jelzálog-regisztrációs díj a hitelösszeg után, plusz adminisztrációs díj
DLD díjtétel, 2026
Costa del SolITP átírási illeték használt ingatlannál Andalúziában (egyes saját lakóhely esetekben kedvezményes)
Junta de Andalucía, 2026IVA (ÁFA) új építésű lakásnál, mellette 1,2% AJD okirati illeték
Spanyol és andalúz adószabályok, 2026nem rezidens bérbeadó adója: EU/EGT lakosnak a költségekkel csökkentett, másoknak a bruttó bérleti jövedelem után
Spanyol nem rezidens jövedelemadó (IRNR), 2026éves helyi ingatlanadó, összege településenként és a kataszteri értéktől függ
Helyi önkormányzati adóTájékoztató összefoglaló, nem jogi és nem adótanács. A te helyzetedre vonatkozó adózást (például kettős adóztatás, illetőség) adótanácsadóval együtt vizsgáljuk.
Az ARR Hungary csoport tagjaként a kiadást és az üzemeltetést is a csoporton belül tudjuk megoldani. Te választod ki, mennyire szeretnél benne lenni a napi ügyekben.
Ugyanaz a csapat, amelyik a vásárlásban segített, bemutatja neked az üzemeltetőt, és átadja a lakás minden adatát.
rövid távon, vendégeknek adnád ki, és nem akarsz a foglalásokkal foglalkozni
Rövid távú lakáskiadás és vendégkezelés budapesti apartmanoknak.
stabil, hosszabb távú bérlőt szeretnél, és kezelőre bíznád a lakást
Hosszú és középtávú ingatlanüzemeltetés tulajdonosoknak.
magad intéznéd a kiadást, de átlátható, digitális eszközzel
Digitális platform bérbeadóknak, bérlőknek és üzemeltetőknek.
A hozam mögött mindig egy konkrét lakás áll. Más a bérlő, más a fenntartás, más a kiadás módja.
Minden befektetésnek van kockázata. Nem eltüntetni akarjuk őket, hanem előre megnevezni és kezelni.
Bérlőváltáskor, felújításkor vagy gyengébb szezonban a lakás nem termel, a költségek viszont futnak.
Óvatos forgatókönyvvel is számolunk, és tartalékot javaslunk legalább néhány havi költségre.
Dubajban dirhamban, Spanyolországban euróban fizetsz és kapsz bérleti díjat. Forintban számolva az eredmény ingadozhat.
Megmutatjuk, mi történik a hozammal eltérő árfolyamokon, és hogy ez belefér-e a céljaidba.
A rövid távú kiadás szabályai Budapesten kerületenként szigorodhatnak, és más piacokon is változhatnak.
Olyan lakást javaslunk, amely hosszú távú kiadással is működik, nem csak rövid távúval.
Off-plan vásárlásnál az átadás csúszhat, a kész lakás eltérhet a prospektus képeitől.
Átvilágítjuk a fejlesztőt és a szerződést. Részletek az új fejlesztéseknél.
Ha egy városrészben egyszerre sok új lakás kerül piacra, a bérleti díjak és az árak lassabban nőhetnek.
A környéken tervezett átadásokat is figyelembe vesszük, nem csak a mai díjakat.
Egy ingatlant nem lehet napok alatt pénzzé tenni. Az eladás hónapokig is tarthat.
Vásárláskor a kilépést is végiggondoljuk: kinek és mikor lehetne továbbadni.
Társasházi felújítás, gépészeti hiba, bútorcsere. Ezek a nettó hozamot közvetlenül csökkentik.
Vásárlás előtt átnézzük a társasházi dokumentumokat és a műszaki állapotot.
Nem lakást ajánlunk elsőre, hanem stratégiát. Utána nézünk konkrét ingatlant, ha a számok alapján van értelme.
Egy hosszabb beszélgetés: mennyi tőkével, milyen devizában, mennyi időre, mekkora kockázattal. Mi a fontosabb, a havi bevétel vagy az értékmegőrzés?
Reális bérleti díjak, kihasználtság, közös költség és fenntartás a kiválasztott városrészekben, két-három valós ingatlanon végigszámolva.
Óvatos, alap és kedvező eset. Árfolyamhatás, finanszírozás, adózás a vásárlás országában és itthon, szükség esetén adótanácsadóval.
Végigbeszéljük az elemzést. Ha vásárolsz, vevőképviseletben folytatjuk; ha nem, az elemzés a tiéd marad.
Nincs kötelező minimum. A kérdés inkább az, hogy a vételár, a mellékköltségek és néhány havi tartalék kifizetése után is nyugodt maradsz-e. Ezt a beszélgetés elején közösen kiszámoljuk.
Mert nem tartalmazza a közös költséget, a kezelési díjat, az üres hónapokat, a bútorozást és az adót. Egy 6%-os bruttó hozamból ezek után könnyen 3–4% körüli nettó lesz, ezért mi mindig a nettóval számolunk.
Dubajban nincs éves ingatlanadó és személyi jövedelemadó, de van 4% DLD díj, éves service charge, és a magyar adóügyi illetőséged miatt itthon is lehet bevallási kötelezettséged. Ezt adótanácsadóval együtt nézzük át.
Nem. Ingatlanpiaci hozamot senki nem tud tisztességesen garantálni. Ha egy fejlesztő garantált hozamot kínál, megnézzük, ki és miből fizeti, és mi történik a garancia lejárta után.
Te döntöd el. Intézheted magad, vagy az ARR Hungary csoport tagjai, a Budapest Residence (rövid táv) és a Rentify (hosszú táv) is átvehetik. Külföldön helyi kezelőt ajánlunk.
Cikkeink a három piacról, frissített számokkal és forrásokkal.
Az összes cikk
Mennyi a reális hozam 2026-ban, mit enged a bérleti szabályozás, mibe kerül a DET-engedély, és mikor éri meg a rövid távú kiadás egy marinai lakásnál.
Lakáseladás adózása 2026-ban: 15% szja, levonható költségek, az 5 éves sávos csökkenés táblázata és két számpélda forintban. Nézd meg, mennyit fizetsz.
Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas, Fuengirola, Málaga és Nerja: négyzetméterárak 2026-ból, karakter, és hogy kinek melyik hely működik jól.
Elég egy hirdetés linkje vagy egy cím. Megnézzük a reális bérleti díjat, a költségeket és a kockázatokat, és őszintén megmondjuk, mit gondolunk.
