Dubajban egy külföldi magánszemély a kijelölt freehold területeken teljes, korlátlan tulajdonjogot szerezhet, ugyanúgy, mint egy helyi lakos. Nem kell hozzá helyi cég, helyi lakcím vagy tartózkodási engedély, elég az útleveled. A folyamatot a Dubai Land Department (DLD) és a hozzá tartozó szabályozó, a RERA felügyeli, és a lépések nagy része ma már online vagy meghatalmazással is intézhető.
Az alábbiakban a két leggyakoribb utat vesszük végig: egy kész lakás megvételét a másodlagos piacon, és egy épülő (off-plan) lakás megvételét fejlesztőtől. Mindkettőnél ugyanaz az első lépés: tisztázni, mennyi pénz, milyen devizában és mikor áll rendelkezésre.
1. lépés: a keret és a cél tisztázása
Mielőtt lakásokat néznél, döntsd el, mire veszed az ingatlant: hosszú távú kiadásra, rövid távú, nyaralós kiadásra, saját használatra, vagy a Golden Visa miatt. A cél meghatározza a környéket, a méretet és azt is, hogy kész vagy off-plan lakás illik-e hozzád. Erről az off-plan és a kész lakás összehasonlításában írtunk.
A keretbe a vételáron felül a járulékos költségeket is bele kell számolni. Kész lakásnál ez a vételár nagyjából 6–7%-a (4% DLD-díj, 2% közvetítői díj áfával, trustee- és adminisztrációs díjak). Egy 1,1 millió dirhamos lakásnál ez körülbelül 70 000 AED, amit a vételár mellett, a tulajdonátruházáskor kell kifizetni.
2. lépés: a deviza és az utalás megtervezése
A dirham árfolyama 1 USD = 3,6725 AED szinten a dollárhoz kötött. Neked tehát valójában a forint–dollár árfolyam a kockázat. Ez nem elméleti kérdés: 2026 októberéig az elmúlt egy évben egy dirham 82 és 94 forint között mozgott. Ugyanaz a 1,1 millió dirhamos lakás így 90 millió és 103 millió forint között került volna, attól függően, mikor váltottál.
Gyakorlati szabályok, amelyeket mi is követünk:
- Utalj, ne vigyél készpénzt. Az UAE-ban a közvetítőknek jelenteniük kell minden olyan ingatlanügyletet, ahol 55 000 AED vagy több készpénzben érkezik. A banki utalás tiszta nyomvonalat hagy, és ezt várják el tőled.
- Készítsd elő a forrásigazolást. A magyar bankod és a dubaji fél is kérheti, honnan származik a pénz: munkabér, ingatlaneladás, megtakarítás, osztalék. Egy rendezett dosszié napokat spórol.
- Hasonlítsd össze a váltás költségét. A banki árfolyam és egy devizaváltásra szakosodott szolgáltató árfolyama között egy 90 milliós összegnél könnyen több százezer forint a különbség.
- Off-plan részleteknél tervezz előre. Ha évekig fizetsz részleteket, érdemes lehet egy részt előre dollárba vagy dirhambe váltani, hogy ne egyetlen napon dőljön el az árfolyam.
- Csak a szerződésben szereplő számlára fizess. Off-plan esetén ez a projekt escrow-számlája, kész lakásnál a trustee-irodában átadott bankcsekk vagy a felek által rögzített számla. Magánszemély számlájára soha ne utalj vételárat.
Ha valaki e-mailben vagy üzenetben „frissített” bankszámlaszámot küld, telefonon, ismert számon ellenőrizd, mielőtt utalsz. Az ingatlanos utalási csalások világszerte ezzel a trükkel működnek.
3. lépés: kiválasztás és ellenőrzés
Dubajban minden ingatlanközvetítőnek RERA-regisztrációval kell rendelkeznie, ezt a közvetítő kártyáján lévő regisztrációs számmal a DLD alkalmazásában ellenőrizheted. Egy kész lakásnál kérd el a tulajdoni lap másolatát, nézd meg a DLD szolgáltatásidíj-indexében az épület éves közös költségét, és ha van bérlő, a bérleti szerződést és annak Ejari-regisztrációját.
Off-plan projektnél a projekt regisztrációját, a készültségi fokát és az escrow-számlát a DLD Dubai REST alkalmazásában lehet ellenőrizni. Ennek részleteit a fejlesztő és a szerződés ellenőrzéséről szóló cikkünk írja le.
4. lépés: kész lakás vásárlása a másodlagos piacon
- Ajánlat és megállapodás. Az árban való megegyezés után a felek aláírják a RERA szabványos adásvételi előszerződését, a Form F-et (MOU). Ebben rögzítik az árat, a határidőt és a feltételeket.
- Kaució. A vevő jellemzően a vételár 10%-ának megfelelő biztosítékot ad, amelyet a megállapodás szerint letétben tartanak az átírásig.
- Fejlesztői NOC. Az eladó kéri a fejlesztőtől az igazolást arról, hogy nincs közösköltség-tartozás, és a lakás átruházható. Ennek díja fejlesztőtől függően 500 és 5 000 AED között van, és jellemzően az eladót terheli.
- Hitel esetén a bank értékbecslést készít és kiadja a végleges hitelígérvényt. Ha az eladó lakásán jelzálog van, az ő bankja a tartozás kiváltásához ad igazolást.
- Átírás a trustee-irodában. A felek (vagy meghatalmazottjaik) egy DLD által engedélyezett trustee-irodában találkoznak. Itt kerül átadásra a vételár, itt fizeted a 4% DLD-díjat és a trustee-díjat, és itt állítják ki az új, elektronikus tulajdoni lapot, jellemzően még aznap.
Készpénzes vételnél a Form F aláírásától az átírásig gyakran néhány hét telik el, hitellel ez hosszabb.
5. lépés: off-plan lakás vásárlása fejlesztőtől
- Foglalás. Kitöltöd a foglalási űrlapot, és befizeted a foglalót. Ezzel a lakás egy rövid időre a tiéd.
- SPA aláírása. A fejlesztő megküldi az adásvételi szerződést (SPA). Ezt aláírás előtt mindig nézesd át: fizetési ütemezés, átadási határidő és türelmi idő, késedelmi következmények, továbbadási feltételek.
- Oqood-regisztráció. A fejlesztő a szerződést bejegyzi a DLD ideiglenes nyilvántartásába. Ekkor esedékes a 4% DLD-díj, amelyet egyes akciókban a fejlesztő átvállal.
- Részletek fizetése a projekt escrow-számlájára, az ütemezés szerint.
- Átadás. Kifizeted az átadáskori részletet, független hibafelmérést (snagging) végeztetsz, átveszed a kulcsokat, és a lakás végleges tulajdoni lapot kap.
| Lépés | Kész lakás | Off-plan |
|---|---|---|
| Első kötelező papír | Form F (MOU) | Foglalási űrlap, majd SPA |
| Első fizetés | Kb. 10% biztosíték | Foglaló, majd 10–20% első részlet |
| DLD 4% esedékessége | Átíráskor | Oqood-regisztrációkor |
| Hová fizetsz | Trustee-irodán keresztül az eladónak | A projekt escrow-számlájára |
| Tulajdoni lap | Átírás napján | Átadás és teljes kifizetés után |
Ki kell utaznod?
Nem feltétlenül. Off-plan vásárlásnál a foglalás, az azonosítás, a szerződéskötés és a fizetés sok projektnél teljesen távolról intézhető. Kész lakás átírásához vagy személyesen kell jelen lenned, vagy meghatalmazást adsz. A Magyarországon készült meghatalmazást közjegyzőnél kell aláírni, majd diplomáciai úton felülhitelesíteni és arabra fordítani, ami heteket vehet igénybe. Ha úgyis Dubajba utazol, egyszerűbb lehet ott, helyi közjegyző előtt aláírni.
Gyakori hibák, amelyeket könnyű elkerülni
A legtöbb kellemetlenség nem a dubaji rendszer hibájából adódik, hanem abból, hogy a vevő egy lépést kihagy vagy rossz sorrendben tesz meg. Ezeket látjuk a leggyakrabban:
- Foglaló az ellenőrzés előtt. Egy „csak ma érvényes” akció miatt befizetett foglaló után már nehéz nemet mondani. Előbb a projekt és a szerződés ellenőrzése, aztán a fizetés.
- A díjak kihagyása a keretből. Aki a teljes keretét a vételárra költi, az átíráskor 6–7%-kal kevesebb pénzzel áll szemben, mint amennyire szüksége lenne.
- Hitel ígérvény nélkül. Ha jelzáloghitellel vásárolsz, a Form F aláírása előtt legyen meg az előzetes banki ígérvény, különben a kaució kerülhet veszélybe.
- Szóbeli ígéretek. A fejlesztői kedvezmény, a díjátvállalás, a bútorcsomag vagy a garantált bérleti díj csak akkor számít, ha a szerződésben is szerepel.
- A közös költség utólagos megismerése. Az épület jóváhagyott díja nyilvános, egy perc alatt ellenőrizhető. Utólag már csak tudomásul venni lehet.
A kulcsátadás után
A vásárlással nem ér véget a teendőlista. Az áram- és vízszolgáltatót (DEWA) a saját nevedre kell kötni, ami lakásnál körülbelül 2 000 AED visszatérítendő kauciót jelent. A közös költséget negyedévente vagy évente fizeted az épület kezelőjének. Ha kiadod a lakást, a bérleti szerződést az Ejari-rendszerben kell regisztrálni, rövid távú kiadásnál pedig a DET engedélye szükséges.
Ha szeretnéd, hogy valaki magyarul végigvigye veled ezeket a lépéseket, nézd meg a vevőképviseleti szolgáltatásunkat, vagy írj nekünk.
Gyakori kérdések
Kell dubaji bankszámla a vásárláshoz?
Nem kötelező. A vételár és a díjak magyarországi bankszámláról is utalhatók. Hosszabb távon, ha kiadod a lakást, egy helyi számla egyszerűsítheti a bérleti díjak és a közös költség kezelését, de nem rezidensként a számlanyitás bankonként eltérő feltételekkel működik.
Mennyi ideig tart egy kész lakás megvásárlása?
Készpénzes vételnél a Form F aláírásától az átírásig gyakran néhány hét. Jelzáloghitellel, illetve ha az eladó lakását még hitel terheli, ez hosszabb lehet.
Ki fizeti a 4% DLD-díjat?
A gyakorlatban a vevő. A jogszabály megosztást is lehetővé tesz, és off-plan akcióknál előfordul, hogy a fejlesztő átvállalja, de alapesetben ezzel neked kell számolnod.
Forintban vagy dirhamben utaljak?
A dubaji fél dirhamet vagy dollárt vár. Az a kérdés, hol váltasz: a magyar bankodnál, egy devizaváltó szolgáltatónál, vagy a fogadó oldalon. Nagyobb összegnél érdemes előre ajánlatot kérni és összehasonlítani a teljes költséget.
Kérdéseid vannak a dubaji piacról?
Fejlesztő, fizetési ütemezés, bérbeadás: 30 percben végigmegyünk azon, ami a te döntésedhez kell. Magyarul, kötelezettség nélkül.
Időpontot kérek
Zelina Gréta ingatlan tanácsadó a Monverónál. A keresésben, a megtekintésekben és az eladók felkészítésében segít. A cikk tájékoztató jellegű, a saját helyzetedre szabott tanácsért írj nekünk.
