Új építésű lakás, már az átadás előtt.
Épülő és újonnan átadott lakóprojektekben segítünk választani. Átvilágítjuk a fejlesztőt, a fizetési ütemezést és a szerződést, mielőtt egy forintot is fizetnél.
Mit jelent épülő lakást venni?
Off-plan vásárlásnál a szerződést akkor kötöd meg, amikor a lakás még épül, vagy az építés el sem kezdődött. A vételárat jellemzően részletekben, az építés előrehaladásával fizeted.
Amiért jó
- Korán választhatsz: emelet, tájolás, alaprajz, erkély.
- A vételárat nem egyszerre fizeted, hanem az építés ütemében.
- Új gépészet, korszerű energetika, jótállás az építőtől.
- Egy ideig még kérhetsz kisebb módosításokat a belső kialakításon.
Amire figyelni kell
- Az átadás csúszhat, a terveidet ehhez kell igazítanod.
- A kész lakás eltérhet a prospektus képeitől, ha a műszaki leírás nem elég részletes.
- A részleteket akkor is fizetni kell, ha a saját helyzeted közben megváltozik.
- A fejlesztő pénzügyi helyzete a teljes projektre hatással van.
Minden részletfizetés előtt megnézzük, hol tart az építés, és hogy a pénz a projekt letéti számlájára megy-e.
Mit fizetsz és mit ellenőrzöl, lépésről lépésre
Kattints egy szakaszra. Mindegyiknél látod, mi történik az építkezésen, mennyit fizethetsz addig, és mire figyelj.
Tervek és indul az értékesítés
A fejlesztő megvette a telket, készülnek a tervek, megnyílik az értékesítés. Ilyenkor a legnagyobb a választék, de a legtöbb a kérdőjel is.
- A telek tulajdoni lapja és terhei
- A fejlesztő cégadatai és korábbi projektjei
- Mi lesz a foglalóval, ha a projekt nem indul el
Építési engedély és adásvételi szerződés
Megvan a végleges építési engedély, megkötik az adásvételi szerződést. Ez a legfontosabb dokumentum: minden későbbi vita ebből dől el.
- Végleges-e az építési engedély
- Véghatáridő, késedelmi kötbér, részletes műszaki leírás
- Hova kerül a pénz: ügyvédi letét, escrow vagy bankgarancia
Elindul az építkezés
Alapozás, pinceszint, mélygarázs. Ebből a szakaszból látszik először, hogy a fejlesztő tartja-e az ütemtervet.
- Valóban halad-e az építés: helyszíni bejárás, fotók
- Tartja-e az ütemtervet
- Csak elkészült munkáért fizetsz-e
Áll a szerkezet és a tető
Indulnak a belső munkák: falak, gépészet, nyílászárók. Most kell kiválasztani a burkolatokat és a szerelvényeket, és most kérhetők a kisebb módosítások.
- Helyszíni bejárás a lakásban
- Kért módosítások írásban, árral és határidővel
- Anyagválasztás a műszaki leírás szerint
Műszaki átadás és kulcsok
Megvan a használatbavételi engedély, bejárjuk a lakást, jegyzőkönyvbe vesszük a hibákat, és átveszed a kulcsokat.
- Hibalista jegyzőkönyvben, javítási határidővel
- Használatbavételi engedély, jótállás menete
- Társasházi alapító okirat, várható közös költség
Minta ütemezés, tájékoztató jelleggel. A valós arányokat, határidőket és feltételeket mindig az adott projekt szerződése rögzíti.
Tíz kérdés, mielőtt foglalót fizetsz
Ezeket minden projektnél végignézzük. Ha te is szeretnéd követni, pipáld ki, amire már van válaszod.
Még nincs ellenőrzött pont.
Minden pontra van válaszod. Mielőtt aláírsz, küldd el nekünk a szerződéstervezetet is.
Ugyanaz a logika, más szabályok
Az ellenőrzés lépései mindenhol hasonlók, a garanciák és a költségek viszont országonként mások.
Új lakás Budapesten
- A befizetések jellemzően ügyvédi letétbe kerülnek, a készültséghez kötve.
- Ellenőrizzük a végleges építési engedélyt és a telek terheit.
- Egyes bankok épülő lakásra is adnak hitelt, a folyósítás az építés ütemét követheti.
- Vásárláskor vagyonszerzési illetékkel kell számolni.
Off-plan Dubajban
- A projektet a DLD és a RERA tartja nyilván, a befizetések escrow-számlára kerülnek.
- A DLD regisztrációs díj főszabály szerint a vételár 4%-a.
- Gyakori a részletfizetés, egyes projekteknél az átadás után is.
- Átadás előtti továbbadás csak az SPA és a fejlesztő feltételei szerint.
Új építés a Costa del Solon
- A vásárláshoz NIE szám kell, ezt az elején intézzük.
- Új építésű ingatlannál ÁFA és okirati illeték fizetendő, nem ITP.
- Az előlegekre bankgaranciát vagy biztosítást kérünk a fejlesztőtől.
- Átadáskor az első használatbavételi engedélyt is ellenőrizzük.
Mit fizetsz, és mi védi a befizetésedet?
Épülő lakásnál két kérdés dönt: mennyi a teljes bekerülési költség, és mi történik a pénzeddel, ha a projekt megáll. A három piacon erre egészen más válaszok vannak.
| Szempont | Budapest | Dubaj | Costa del Sol |
|---|---|---|---|
| Adó a vételárban | 5% ÁFA új lakásnál (lakás 150 m²-ig, ház 300 m²-ig). A jelenlegi szabály 2026. december 31-ig él; a 2026 végéig engedélyt kapott projekteknél 2030 végéig marad.ÁFA törvény, 2026. szeptemberi állapot | A lakóingatlan vételárát jellemzően nem terheli ÁFA; egyes díjakra 5% ÁFA jön.UAE ÁFA-szabályok, 2026 | 10% IVA új építésű lakásnál (ITP helyett).Spanyol ÁFA-törvény, 2026 |
| Illeték, regisztráció | 4% vagyonszerzési illeték. Új lakásnál 15 M Ft-ig illetékmentes, 30 M Ft fölött nincs kedvezmény, így budapesti áron jellemzően a teljes 4%.Illetéktörvény, 2026 | 4% DLD díj; off-plan lakásnál Oqood-regisztráció, a fejlesztő intézi.Dubai Land Department, 2026 | 1,2% AJD okirati illeték Andalúziában, plusz közjegyző és földhivatal (becslés: együtt kb. 900–1 700 €).Junta de Andalucía, 2026 |
| A befizetések védelme | Nincs minden projektre kötelező escrow. Ügyvédi letétet, bankgaranciát vagy készültséghez kötött fizetést kérünk a szerződésbe.Szerződéses védelem | Kötelező, projekthez rendelt escrow-számla; a pénzt az építés igazolt előrehaladása szerint szabadítják fel.2007/8. sz. dubaji törvény | A befizetett előlegekre a fejlesztőnek bankgaranciát vagy biztosítást kell adnia.Ley 38/1999 (LOE), 2016 óta |
| Finanszírozás | Banki hitel, főszabály szerint legalább 20% önerővel. Az Otthon Start 3% fix kamatú hitele (max. 50 M Ft) 100 M Ft és 1,5 M Ft/m² alatti lakásra, akár 10% önerővel.MNB szabály; Otthon Start, 2025 óta | Jellemzően fejlesztői részletfizetés, egyes projekteknél átadás utáni részletekkel. Jelzálog-regisztráció: a hitelösszeg 0,25%-a.DLD díjtétel, 2026 | Spanyol banki hitel nem rezidensnek is elérhető, jellemzően nagyobb önerővel.Banki gyakorlat |
| Átadáskor | Használatbavételi engedély, hibalista, jótállás. | Átadási ellenőrzés (snagging), title deed kiállítása a DLD-nél. | Első használatbavételi engedély (LPO), közjegyzői okirat, bejegyzés. |
Tájékoztató összefoglaló, nem jogi és nem adótanács. A szabályok változhatnak; az 5%-os lakásáfa sorsáról 2026 őszén még döntés várható. Minden projektnél a szerződéskötéskor érvényes szabályokat ellenőrizzük.
Mit csinálunk, amikor elküldesz egy projektet?
A jelentést Urbán Réka és Dr. Gősi Georgina készíti, külföldi projektnél helyi ügyvéddel. Díjazás: előre, írásban rögzítjük.
- Anyagok bekérése1–2 nap
Prospektus, alaprajz, műszaki leírás, fizetési ütemezés, szerződéstervezet.
- Fejlesztő és engedélyek1. hét
Cégadatok, korábbi átadások, építési engedély, a telek terhei, Dubajban RERA- és escrow-nyilvántartás.
- Szerződés jogi átnézése1–2. hét
Véghatáridő, kötbér, elállás, garancia, módosítások, továbbadás.
- Jelentés és tárgyalási pontok2. hét
Írásos összefoglaló és lista arról, mit kérj a fejlesztőtől aláírás előtt.
- Elkísérünk az átadásigAz átadásig
Ha vásárolsz: készültségi ellenőrzések a részletek előtt, műszaki átadás, hibalista.
- Fejlesztő cégadatai, beszámolókRendben
- Korábbi átadások határidejeRendben
- Végleges építési engedélyRendben
- A telek terhei, jelzálog törléseKérdés
- Befizetések védelmeKérdés
- Műszaki leírás részletességeHiányos
- Késedelmi kötbér és elállásRendben
- Várható közös költségKérdés
Minden „Kérdés” és „Hiányos” sorhoz megírjuk, mit kérj a fejlesztőtől, és mikor javasoljuk, hogy ne írd alá a szerződést.
Épülő lakásról röviden
Mi történik, ha késik az átadás?
Ezt a szerződés dönti el. Ezért nézzük meg előre a véghatáridőt, a késedelmi kötbért és azt, mikor lehet elállni. Ha a terveidhez fix időpont kell, tartalékidővel számolunk.
Lehet hitelre venni épülő lakást?
Budapesten egyes bankok igen, a folyósítás az építés ütemét követheti. Hitelnél legalább 20% önerővel kell számolni. Hiteltanácsadó partnerünkkel még a foglaló előtt megnézzük a lehetőségeidet.
Kérhetek módosítást a belső kialakításon?
Sok projektben igen, egy bizonyos szakaszig. A módosításokat mindig írásban, árral és határidővel rögzítjük.
Csak budapesti projektekkel foglalkoztok?
Nem. Dubajban és a Costa del Solon is segítünk, helyi ügyvédi partnerekkel, magyar nyelvű összefoglalóval.
Mi lesz az 5%-os lakásáfával 2027-től?
A jelenlegi szabály szerint az 5%-os kulcs 2026. december 31-ig érvényes, a 2026 végéig építési engedélyt kapott projekteknél pedig 2030 végéig. A kormány a meghosszabbításról 2026 őszén dönthet. Szerződéskötés előtt megnézzük, a kiszemelt projektre melyik szabály vonatkozik, és mi történik, ha az áfakulcs változik.
Használható az Otthon Start épülő lakásra?
Igen, ha a lakás és te is megfeleltek a feltételeknek: a vételár legfeljebb 100 M Ft és legfeljebb 1,5 M Ft/m², a hitel legfeljebb 50 M Ft, 3% fix kamattal. Budapesten sok új lakás e határok fölött van, ezért ezt még a foglaló előtt ellenőrizzük hiteltanácsadó partnerünkkel.
Dubajban közvetlenül a fejlesztőnek utalok?
Nem kell. A befizetések a projekthez rendelt, DLD-nél nyilvántartott escrow-számlára mennek, és a fejlesztő csak az építés igazolt előrehaladása szerint fér hozzájuk. Mi ellenőrizzük, hogy a szerződésben és a számlán szereplő escrow-szám egyezik-e a nyilvántartással.
Spanyolországban mi véd, ha a fejlesztő csődbe megy?
A törvény szerint az építés alatt befizetett előlegekre a fejlesztőnek bankgaranciát vagy biztosítást kell adnia, egyedi garancialevéllel. Ezt minden befizetés előtt elkérjük, és nem javasoljuk a fizetést, amíg nincs meg.
Off-plan vásárlás részletesen
Fizetési ütemezések, garanciák és buktatók mindhárom piacon.
Az összes cikk
Új építésű és tervről vett ingatlan a Costa del Solon: így véd a banki garancia
Fizetési ütemezés, egyedi banki garancia az előlegekre, építési engedély, határidők és garanciák: mire figyelj, ha új lakást veszel a spanyol parton.
Off-plan vagy kész lakás Dubajban? Így döntsd el 2026-ban
Részletfizetés vagy azonnali bérleti bevétel? Összevetjük a dubaji off-plan és a kész lakás költségeit, kockázatait és azt, kinek melyik való.
Polgári lakás vagy újépítésű? Két budapesti életforma őszintén összevetve
Belmagasság és karakter vagy parkoló és alacsony rezsi? Összevetjük a budapesti polgári és újépítésű lakásokat árban, fenntartásban és életminőségben.
Kinéztél egy projektet? Nézzük át, mielőtt foglalót fizetsz.
Küldd el, amit eddig kaptál. Megmondjuk, mi hiányzik, mire kérdezz rá, és hogy szerintünk megéri-e továbblépni.
Mit érdemes elküldeni?
- A projekt neve vagy linkje
- A kiválasztott lakás alaprajza
- A fejlesztő fizetési ütemezése
- A szerződéstervezet, ha már megvan
info@monveroestates.com · válasz egy munkanapon belül