A budapesti rövid távú lakáskiadás szabályai 2026-ban alapjaiban változtak meg. A Pénzcentrum 2026 májusi összefoglalója szerint a VI. kerületben, Terézvárosban 2026. január 1-jétől nem működhet Airbnb-típusú szálláshely lakásban, Budapest egészén pedig 2026 végéig moratórium van érvényben: új szálláshely nem vehető nyilvántartásba. Aki most venne lakást kiadásra, vagy már van egy belvárosi lakása, annak érdemes újragondolnia a stratégiát.
Ebben a cikkben sorra vesszük, mi változott, mit jelent ez meglévő tulajdonosként és mit új befektetőként, hogyan adózik a lakáskiadás, és mikor lehet ésszerű alternatíva a hosszú vagy a középtávú bérbeadás.
Mi változott 2026-ban a budapesti Airbnb-szabályozásban?
A jelenlegi szabályok szerint a kerületi önkormányzat rendeletben határozhatja meg, hogy egy lakás évente hány napig használható rövid távú szálláshelyként, és ez a szám akár nulla is lehet. Terézváros élt ezzel a lehetőséggel. A Kúria 2025 novemberében nem találta törvénysértőnek a kerületi rendeletet, így a tilalom 2026 elején hatályba lépett.
A fővárosi moratórium ettől független, és az egész városra vonatkozik: 2026. december 31-ig új magánszálláshely vagy egyéb szálláshely nem vehető nyilvántartásba. A már bejegyzett, jogszerűen működő szálláshelyek a VI. kerületen kívül tovább működhetnek, ha a kerületi szabályok ezt megengedik.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy 2026-ban Budapesten nem tudsz új szálláshely-engedélyt szerezni egy most vásárolt lakásra, a VI. kerületben pedig a meglévő engedély sem használható.
Mely kerületek korlátozzák a rövid távú kiadást?
A VI. kerület az első, ahol teljes tilalom lépett életbe, de nem az egyetlen, ahol a kérdés napirenden van. A budapesti lakáskiadásról és hozamokról szóló cikkünkben részletesen összeszedtük a 2026 őszi állapotot, röviden:
| Kerület | Helyzet 2026 őszén |
|---|---|
| VI. (Terézváros) | 2026. január 1-jétől teljes tilalom |
| VII. (Erzsébetváros) | 2025 ősze óta lakóépületben új működési engedély nem adható |
| VIII. (Józsefváros) | Lépcsőzetes korlátozás előkészítés alatt |
| I. (Várnegyed) | Konzultáció után rendelettervezet várható |
| XIII. | Online konzultációt tartott |
| Budapest egésze | Moratórium új szálláshelyekre 2026 végéig |
Forrás: a VI. kerületre és a moratóriumra a Pénzcentrum 2026. májusi cikke, a többi sorra kerületi közlemények és 2026-os sajtóhírek, tájékoztató jelleggel.
A kerületi rendeleteket módosíthatják, és egyes döntések ellen jogi eljárás is indulhat vagy folyamatban lehet. 2027-től a fővárosi moratórium lejár, de addig több kerület saját szabályt hozhat. Vásárlás előtt mindig az adott kerület aktuális rendeletét és a társasház alapító okiratát nézd meg, ne a hirdetés ígéretét.
Mit jelent ez, ha már van kiadott lakásod?
Ha a lakásod a VI. kerületben van, és eddig rövid távra adtad ki, három reális út marad: hosszú távú bérbeadás, középtávú bérbeadás valódi bérleti szerződéssel, vagy eladás. A VI. kerületben a tilalom óta nőtt a hosszú távra kiadó lakások száma, ezért a bérlők jobban válogatnak. Egy jól berendezett, rendben tartott lakás továbbra is gyorsan kiadható, de az árazásnál ezzel számolni kell.
Ha más kerületben van bejegyzett szálláshelyed, egyelőre működhetsz tovább. Érdemes viszont már most kidolgozni egy B tervet arra az esetre, ha a kerületed 2027-től szigorít. Egy B terv ilyenkor azt jelenti, hogy tudod, mennyi lenne a lakás hosszú távú bérleti díja, milyen berendezés maradna benne, és mennyi idő alatt tudnál átállni.
Ha az eladás mellett döntenél, a lakáseladási szolgáltatásunk oldalon mutatjuk be, hogyan árazunk és készítünk elő egy lakást a mai, kiegyensúlyozottabb piacon.
Mit jelent ez, ha most vásárolnál befektetésre?
Az új befektetőnek a legfontosabb szabály egyszerű: ne vásárolj Airbnb-számításra. Ha egy hirdetés rövid távú kiadással számolt hozammal érvel, a 2026-os szabályok mellett ez a szám jó eséllyel nem valósítható meg.
A Global Property Guide 2026 első negyedéves adatai szerint Budapesten a bruttó bérleti hozam jellemzően 4,5–5,5% között mozog, a nettó hozam a költségek és az adó után nagyjából 3–3,5%. Ez a hosszú távú bérbeadásra vonatkozik, és ezzel érdemes számolni. Óvatos, minden költséget beárazó saját számpéldánkban ennél is kevesebb jött ki, ezért mindig a konkrét lakásra érdemes újraszámolni. Ebben segítenek a befektetési kalkulátoraink, ahol a vételárat, a bérleti díjat és a költségeket magad is variálhatod.
Rövid vagy hosszú távú kiadás: összehasonlítás
| Szempont | Rövid távú kiadás | Hosszú távú kiadás |
|---|---|---|
| Bevétel stabilitása | Szezonális, havonta ingadozó | Kiszámítható, havi bérleti díj |
| Munka | Folyamatos: takarítás, vendégkezelés, árazás | Kevés: bérlőválasztás, évi néhány ügy |
| Szabályozás | Kerületenként eltérő, VI. kerületben tilos, új bejegyzés 2026 végéig nem lehet | Polgári jogi lakásbérlet, kerületi korlátozás nem érinti |
| Adózás | Bonyolultabb: szja, szocho, idegenforgalmi adó, NTAK-adatszolgáltatás | 15% szja, szociális hozzájárulási adó nélkül |
| Berendezés, kopás | Magas, gyakori csere | Mérsékelt |
| Szabályozási kockázat | Magas | Alacsony |
A táblázat általános jellemzőket mutat, a pontos adókötelezettség a saját helyzetedtől függ.
Hogyan adózik a lakáskiadás 2026-ban?
Magánszemélyként a hosszú távú lakáskiadás jövedelme után 15% személyi jövedelemadót fizetsz. Az adóalap meghatározására két mód van, és az Adózóna összefoglalója szerint a kettő nem kombinálható:
- 10%-os költséghányad: a bevétel 90%-a az adóalap, költségeket nem kell igazolnod. Egyszerű, és ha kevés a költséged, gyakran ez a jobb.
- Tételes költségelszámolás: a ténylegesen felmerült, a kiadással összefüggő költségeket számlával igazolva vonod le. Akkor érheti meg, ha egy évben nagyobb javítás, felújítás vagy berendezés terheli a lakást.
Ha a bérlő magánszemély, negyedévente adóelőleget fizetsz. Rövid távú kiadásnál a kép összetettebb, mert a szálláshely-szolgáltatás más szabályok alá esik, ezért ott mindig könyvelővel érdemes számolni.
Ha évi 3 millió forint bérleti díjat kapsz, és a 10%-os költséghányadot választod, az adóalap 2,7 millió forint, az szja 405 000 forint. Ha ugyanabban az évben 500 000 forint számlával igazolt javítási költséged volt, tételes elszámolással az adóalap 2,5 millió forint lenne. Melyik a jobb, azt minden évben érdemes megnézni.
Így működik jól a hosszú távú bérbeadás
Bérlőválasztás. Kérj bemutatkozást, munkáltatói igazolást vagy jövedelemigazolást, és ha van, korábbi bérbeadói referenciát. Egy jó bérlő, aki évekig marad, többet ér egy kicsit magasabb, de gyakran cserélődő bérleti díjnál.
Írásos szerződés. Rögzítsd a bérleti díjat, az indexálást, a rezsi és a közös költség viselését, a karbantartási kötelezettségeket, a felmondási időt és a lakás állapotát. A közjegyzői okiratba foglalt kiköltözési nyilatkozat vita esetén jelentősen gyorsítja a lakás visszaszerzését.
Kaució. Bevett gyakorlat a több havi bérleti díjnak megfelelő kaució. Az elszámolás akkor vitamentes, ha az átadáskor fotókkal, leltárral és mérőóra-állásokkal dokumentált jegyzőkönyv készül.
Üzemeltetés. Ha nem akarsz napi szinten foglalkozni a lakással, testvércégünk, a Rentify hosszú és középtávú bérbeadással foglalkozik.
Mikor jó megoldás a középtávú, 1–6 hónapos bérbeadás?
A középtávú bérbeadás olyan bérlőknek szól, akik néhány hónapra költöznek Budapestre: kiküldött szakembereknek, projektmunkán dolgozóknak, egyetemi vendégoktatóknak, vagy olyan családoknak, akik saját lakásuk felújítása idején keresnek átmeneti otthont. Ők jellemzően bútorozott, azonnal beköltözhető lakást keresnek, és hajlandók érte a hosszú távúnál valamivel magasabb díjat fizetni.
Fontos a különbség: a középtávú bérlet akkor lakásbérlet, ha valódi, írásos bérleti szerződés jön létre egy olyan bérlővel, aki a lakásban él. Ha a konstrukció a valóságban szállodaszerű szolgáltatás, rövid tartózkodásokkal és napi díjjal, az a szálláshely-szolgáltatás szabályai alá eshet. A határvonalat a konkrét esetben ügyvéddel érdemes átnézni, mert a moratórium és a kerületi tilalom kijátszása szankciókkal járhat.
A középtávú modell jól illik a belső kerületekhez, ahol a vállalati központok, egyetemek és kórházak közel vannak. Cserébe több üresjárattal és gyakoribb bérlőcserével kell számolni, mint egy éves szerződésnél.
Budapest és a Costa del Sol: két piac, hasonló irány
Budapest nincs egyedül. A Costa del Solon is szigorodtak a turisztikai kiadás szabályai: Málaga három évre felfüggesztette az új engedélyeket, és 2025 áprilisától a társasház háromötödös jóváhagyása kell egy új turisztikai lakáshoz. Ha mindkét piacot mérlegeled, a Costa del Sol-i turisztikai kiadásról szóló cikkünk segít az összevetésben. A tanulság mindkét helyen ugyanaz: a hozamszámítást a legálisan, hosszabb távon is működő modellre érdemes építeni.
Ha befektetési lakást keresel, vagy egy meglévőt állítanál át hosszú távú kiadásra, a befektetési tanácsadás során konkrét számokkal segítünk. A kerületek közötti különbségekről a budapesti oldalunkon olvashatsz, egyedi kérdéssel pedig írj nekünk.
Gyakori kérdések
Kiadhatom Airbnb-n a lakásom Budapesten 2026-ban?
Ha a lakásodnak már van bejegyzett, jogszerűen működő szálláshelye, és nem a VI. kerületben van, a kerületi szabályok szerint tovább működhet. Új szálláshely viszont 2026. december 31-ig Budapesten nem vehető nyilvántartásba, a VI. kerületben pedig 2026. január 1-jétől tilos a rövid távú kiadás.
Mi történik 2027-ben, ha lejár a moratórium?
Utána a kerületi rendeletek lesznek a döntők, és több kerület épp ezért készít elő saját korlátozást. Vásárlás előtt mindig az adott kerület aktuális szabályát kell ellenőrizni.
Hogyan adózik a hosszú távú lakáskiadás?
Magánszemélyként 15% szja-t fizetsz. Választhatsz a 10%-os költséghányad, amikor a bevétel 90%-a adózik, és a számlákkal igazolt tételes költségelszámolás között, a kettőt nem kombinálhatod.
Legális a középtávú, néhány hónapos bérbeadás?
Igen, ha valódi lakásbérleti szerződés jön létre olyan bérlővel, aki a lakásban él. Ha a konstrukció valójában szállodaszerű szolgáltatás, az a szálláshely-szabályok alá eshet, ezért a szerződést érdemes ügyvéddel átnézetni.
Megéri most a VI. kerületben befektetési lakást venni?
Hosszú távú bérbeadásra igen, ha a vételár ehhez a hozamhoz igazodik. A rövid távú kiadásra épülő számítás ma nem reális a kerületben.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem minősül jogi, adó- vagy befektetési tanácsnak.
Átnéznéd a budapesti lehetőségeidet?
Hozd a kiszemelt hirdetéseket vagy csak a kérdéseidet. 30 percben elmondjuk, mire figyelj az árnál, az állapotnál és a papíroknál.
Beszéljünk
Dr. Gősi Georgina a Monvero jogi tanácsadója. A szerződésekre, a jogi átvilágításra és az adókérdések jogi oldalára figyel. A cikk tájékoztató jellegű, a saját helyzetedre szabott tanácsért írj nekünk.
