A budapesti vevők egy része tudatosan keres felújítandó lakást. Érthető: egy régi bérházban a jó lokáció, a nagy belmagasság és a karakter gyakran olcsóbban elérhető, ha a lakás belseje még a hetvenes vagy nyolcvanas éveket idézi. A felújítás után pedig olyan otthon születhet, amilyet a kész kínálatban nem találnál.
A kockázat viszont valós. A Duna House 2026 eleji adatai szerint Budapesten a felújítandó lakások átlagos négyzetméterára már elérte az 1,1 millió forintot, ami nagyjából 20%-kal több, mint egy évvel korábban. A „romos” lakás tehát már nem olcsó, és ha a felújítás drágábbra sikerül a tervezettnél, könnyen elfogy az előny. Ebben a cikkben abban segítünk, hogy a vásárlás előtt lásd, mire vállalkozol.
A bejárás: mit nézz meg egy régi lakásban?
Egy felújítandó lakásnál a burkolat és a konyha a legkevésbé fontos. Ami igazán számít, az a falakban, a padlóban és a födémben van. Ezeket érdemes végignézni, lehetőleg szakemberrel:
- Elektromos hálózat. Alumínium vezeték, földelés hiánya, régi biztosítéktábla. Régi lakásnál szinte mindig teljes cserével számolj, és nézd meg, mekkora a rendelkezésre álló teljesítmény. Indukciós főzőlap, klíma és villanybojler együtt már bővítést igényelhet.
- Víz és csatorna. Milyen anyagú a lakáson belüli vezeték, és milyen állapotú a strang (a függőleges, közös vezeték)? Ha a társasház a közeljövőben strangcserét tervez, a lakás felújítását érdemes hozzá igazítani.
- Fűtés. Gázkonvektor, cirkó vagy távfűtés? Van-e megfelelő kémény, és mit mond róla a kéményseprő? A fűtési rendszer cseréje a felújítás egyik legnagyobb tétele lehet.
- Födém és padló. A régi épületekben gyakori a fagerendás födém. Hullámos padló, repedések, a fürdőszoba alatti beázás nyomai mind további vizsgálatot kívánnak.
- Nedvesség. Földszinten és udvari falaknál a felszívódó nedvesség, a tetőtérben a beázás a leggyakoribb.
- Nyílászárók. A régi kapcsolt gerébtokos ablakok felújíthatók vagy cserélhetők, de a homlokzat része, ezért a társasház, védett épületnél pedig a hatóság is beleszólhat.
- Az épület. Lépcsőház, tető, homlokzat, lift és pince állapota. Ezek közös költségek, és egy nagyobb társasházi felújítás évekre meghatározza a havi terheidet.
Az alapító okirat, a szervezeti és működési szabályzat, az utolsó két év közgyűlési jegyzőkönyvei, a felújítási alap egyenlege és a közös költség tartozásmentességi igazolása legalább annyit elárul, mint maga a lakás.
Mihez kell engedély vagy hozzájárulás?
Egy lakáson belüli felújítás nagy része nem igényel építési engedélyt. Vannak viszont munkák, amelyekhez a társasház, egy szakhatóság vagy a közműszolgáltató hozzájárulása szükséges.
| Munka | Kitől kell engedély vagy hozzájárulás? |
|---|---|
| Festés, burkolás, konyha- és fürdőcsere a meglévő gépészeti helyeken | Jellemzően senkitől, de a házirend szerinti munkavégzési időket be kell tartani |
| Válaszfal bontása | Statikus véleményt érdemes kérni, hogy valóban nem teherhordó-e |
| Teherhordó fal vagy födém érintése | Statikus terv, társasházi hozzájárulás, a beavatkozástól függően hatósági eljárás |
| Strang vagy közös vezeték módosítása | Társasház (közös tulajdonú rész) |
| Gázkészülék cseréje, gázvezeték módosítása | Gáztervező, a gázhálózat engedélyesének jóváhagyása, kéményseprő nyilatkozat |
| Villamos teljesítmény bővítése | Az áramhálózat engedélyese |
| Ablakcsere | Társasház (homlokzat), műemléki vagy helyi védett épületnél az örökségvédelmi, illetve településképi szabályok szerint |
| Klíma kültéri egysége a homlokzaton | Társasház, védett épületnél településképi szabályok |
A pontos teendőt mindig a konkrét épület és a konkrét munka határozza meg. Ha teherhordó szerkezethez, gázhoz vagy a homlokzathoz nyúlsz, a tervezést kezdd egy építésszel vagy statikussal, mielőtt kivitelezőt keresel.
Ha a vételárat abból számolod, hogy majd kibontasz egy falat vagy áthelyezed a fürdőszobát, ezt a szerződés előtt nézesd meg statikussal és gépészeti tervezővel. Egy teherhordó fal vagy a strang helye és a lefolyó lejtése miatt a terv meghiúsulhat.
Mennyibe kerül egy felújítás?
A felújítási költségek nagyon szórnak, ezért csak sávokat érdemes adni. A 2025-ös építőipari árösszesítők alapján négyzetméterenként:
| Felújítás szintje | Mit tartalmaz | Ft/m² (2025) | 75 m²-es lakásra |
|---|---|---|---|
| Alap | Festés, kisebb javítások | 30–60 ezer | 2,25–4,5 M Ft |
| Közepes | Burkolás, fürdőszoba is | 80–150 ezer | 6–11,25 M Ft |
| Teljes | Víz, villany, nyílászárók is | 150–300 ezer | 11,25–22,5 M Ft |
Egy 2026-os árösszesítő a teljes felújításra 135–275 ezer Ft/m²-es sávot ad, és a tervezést (építész vagy belsőépítész) nagyjából további 20 ezer Ft/m²-rel számolja. Ugyanez a forrás egy 65 négyzetméteres lakás teljes felújítását körülbelül 13 millió forintra becsülte.
Néhány tétel külön is: a 2025-ös árgyűjtés szerint egy 150 × 150 cm-es, kétszárnyú bukó-nyíló ablak cseréje bontással és beépítéssel átlagosan 250 ezer, egy 90 × 210 cm-es erkélyajtóé 460 ezer forint volt. Védett homlokzatnál, egyedi gyártású ablakoknál ennél többel számolj.
Egy számpélda
Vegyünk egy 75 négyzetméteres felújítandó lakást a budapesti átlagos 1,1 millió Ft/m²-es áron, azaz 82,5 millió forintért. Teljes felújítás 200 ezer Ft/m²-rel számolva 15 millió forint, plusz 10% tartalék: 16,5 millió. Így a lakás körülbelül 99 millió forintba kerül, illeték és ügyvéd nélkül, azaz nagyjából 1,32 millió Ft/m²-be.
Az ingatlan.com 2026 eleji adatai szerint a budapesti használt lakások átlagos négyzetméterára 1,5 millió forint körül volt. A felújítás tehát megérheti, de a különbséget a felújítás idejére fizetett albérlet vagy hiteltörlesztés, a saját időd és a csúszás kockázata gyorsan csökkenti.
A felújítás menete
- Felmérés és tervezés. Építész vagy belsőépítész, szükség esetén statikus és gépészeti tervező.
- Hozzájárulások. Társasház, gáz, villany, védett épületnél a hatóság.
- Árajánlatok. Legalább három, tételes, azonos műszaki tartalomra kért ajánlat.
- Szerződés. Rögzített ár vagy egységárak, ütemezés, kötbér, garancia, részteljesítéshez kötött fizetés.
- Kivitelezés. Bontás, gépészet és villany, vakolás és aljzat, burkolás, festés, szerelvényezés.
- Átadás. Hibajegyzék, átadási jegyzőkönyv, a gépészeti és villamos dokumentáció és a mérési jegyzőkönyvek átvétele.
Egy teljes felújítás alatt a lakás nem lakható. Számolj az albérlettel vagy az átmeneti lakhatással, és azzal, hogy hitelnél a törlesztés már a felújítás alatt elindul. A csúszás itt kétszer kerül pénzbe, ezért a kivitelezői szerződésben a határidő és a kötbér legalább annyira fontos, mint az ár.
Hol ne spórolj, és hol lehet?
Ne spórolj az elektromos hálózaton, a fürdőszoba vízszigetelésén, a gépészeten és a nyílászárók beépítésén. Ezek a falban maradnak, javításuk utólag sokszorosába kerül.
Lehet spórolni a burkolatok és szaniterek árkategóriáján, a bútorokon és a lámpákon. Ezeket később is lehet cserélni anélkül, hogy falat kellene bontani.
Energetika: a felújítás mint értéknövelés
Egy régi lakás energetikai besorolása a felújítással érdemben javulhat, ami a rezsin és a későbbi eladhatóságon is látszik. Eladáskor és bérbeadáskor energetikai tanúsítvány kell, és a besorolást a hirdetésben is fel kell tüntetni. A hatályos kormányrendelet szerint a tanúsítvány öt évig érvényes, a skála A+++-tól I-ig tart.
Az MNB szabályai szerint 2025 óta, ha a felújítás után a lakás legalább A besorolást ér el és primerenergia-igénye legfeljebb 76 kWh/m²/év, vagy a primerenergia-igény legalább 30%-kal csökken, a hitelhez 10% önerő is elég lehet. Ez kevésbé gyakori egy belvárosi lakásnál, de egy átfogó, ablakcserével és fűtéskorszerűsítéssel járó felújításnál érdemes megnézni.
Ha egy konkrét lakás felújítási igényét szeretnéd felméretni még az ajánlattétel előtt, a vevőképviseleti munkánk része, hogy szakemberrel közösen nézzük meg. Arról, hogy mire figyelj még vásárlás előtt, az ingatlanvásárlás 2026-ban című cikkben írtunk.
Gyakori kérdések
Kell építési engedély egy lakásfelújításhoz?
A lakáson belüli, szerkezetet nem érintő munkákhoz jellemzően nem. Teherhordó szerkezet, közös tulajdonú vezeték, homlokzat vagy gáz érintésekor viszont társasházi, szolgáltatói vagy hatósági hozzájárulás kellhet.
Mennyi tartalékot tegyek félre egy régi lakás felújítására?
A tételes árajánlat fölött legalább 10%-ot, nagyon régi vagy rossz állapotú lakásnál inkább 15–20%-ot. A bontás után szinte mindig előkerül valami, amivel nem számoltál.
Vállalja a társasház a strang cseréjét?
A strang közös tulajdon, ezért a cseréjéről a társasház dönt, és a költségét is a közösség viseli. Ha a ház most tervezi, érdemes megvárni, és a lakás felújítását hozzá igazítani.
Megéri felújítandó lakást venni 2026-ban?
Akkor, ha a vételár és a reális felújítási költség együtt is a kész lakások ára alatt marad. Mivel a felújítandó lakások ára 2026 elejére nagyjából 20%-kal nőtt egy év alatt, ezt ma alaposabban kell számolni, mint korábban.
Budapesti lakást keresel vagy adnál el?
Egy 30 perces beszélgetésben átnézzük, mit keresel, mekkora a keret, és melyik kerületek jöhetnek szóba. Magyarul, kötelezettség nélkül.
Időpontot kérek
Urbán Réka a Monvero alapítója. Vevőkkel és befektetőkkel dolgozik Budapesten, Dubajban és a Costa del Solon, a keret kijelölésétől a szerződésig. A cikk tájékoztató jellegű, a saját helyzetedre szabott tanácsért írj nekünk.
