Monvero útmutató · 2026
Budapesti lakásvásárlásBudapesti lakásvásárlás: teljes költség és ellenőrzőlista
Mennyi pénz kell valójában a vételáron felül, mikor melyik összeget fizeted, és mit nézz meg, mielőtt aláírsz. Egy konkrét, 98 millió forintos példán, 2026-os díjakkal.
- 02A teljes költség egy példán
- 03Illeték: mikor fizetsz kevesebbet?
- 04Mikor milyen pénz kell?
- 05Ellenőrzőlista a szerződés előtt
- 06Felújítási tartalék és bejárás
- 07Gyakori hibák és kapcsolat
monveroestates.com · +36 70 603 33331 / 7
Budapesti lakásvásárlás
01 · Költségek
A teljes költség egy példán
A példa egy 70 m²-es, használt téglalakás a VII. kerületben, 1,4 millió Ft-os négyzetméteráron, azaz 98 millió forintért. Az ingatlan.com 2026 márciusi adatai szerint a VII. kerületi használt társasházi lakások medián négyzetméterára 1,47 millió Ft volt, így a példa reális. Minden tétel tájékoztató becslés.
4%vagyonszerzési illeték a forgalmi érték után
0,3–0,8%jellemző budapesti ügyvédi díj, + áfa
20%minimum önerő lakáshitelnél (MNB)
| Tétel | Készpénzes vevő | Hitellel (40 M Ft) |
|---|
| Vételár | 98 000 000 Ft | 98 000 000 Ft |
| Vagyonszerzési illeték (4%) | 3 920 000 Ft | 3 920 000 Ft |
| Ügyvédi díj (0,5% + 27% áfa) | 622 300 Ft | 622 300 Ft |
| Műszaki állapotfelmérés | kb. 100 000 Ft | kb. 100 000 Ft |
| Hitelköltségek | nincs | kb. 300 000–700 000 Ft |
| Költözés | kb. 150 000 Ft | kb. 150 000 Ft |
| Összesen felújítás nélkül | kb. 102,8 M Ft | kb. 103,1–103,5 M Ft |
| Közepes felújítás (70 m²) | 5,6–10,5 M Ft | 5,6–10,5 M Ft |
Hitelköltségek részletesen
| Értékbecslés | 30–80 ezer Ft |
| Folyósítási díj | a hitel 0,5–1%-a, gyakran elengedik |
| Közjegyzői okirat | 60–120 ezer Ft |
| Lakásbiztosítás (a bank előírja) | évente 30–80 ezer Ft |
Röviden: felújítás nélkül a vételár nagyjából 5%-át tedd félre a vételáron felül. Hitelnél a 40 millió forintos hitelhez 58 millió forint saját pénz tartozik, plusz a fenti tételek.
monveroestates.com · +36 70 603 33332 / 7
Budapesti lakásvásárlás
02 · Illeték
Illeték: mikor fizetsz kevesebbet?
Lakás vásárlásakor a forgalmi érték 4%-át kell vagyonszerzési illetékként megfizetni. Az illetéket nem a szerződéskötéskor fizeted: az adásvételt a földhivatali beadással együtt, a B400-as adatlapon jelentik be a NAV-nak (ezt jellemzően az ügyvéd intézi), majd a NAV határozatban állapítja meg az összeget és a határidőt. A határozat akár hónapokkal később érkezik, de az összeget már a vásárlás napján érdemes félretenni.
| Helyzet | Mit jelent az illetékre? |
|---|
| Cserét pótló vásárlás | Csak a két forgalmi érték különbözete után fizetsz. 2026. január 1-jétől a vásárlás előtti eladásra 5 év, az utána következőre 1 év áll rendelkezésre. A kedvezményt az adatlapon jelezni kell. |
| CSOK Plusz hitellel | A szerzés illetékmentes. |
| 35 év alatti első lakásvásárló | Kedvezmény 15 millió forintos értékhatárhoz kötve, budapesti árszinten ritkán érvényesül. |
| Új építésű lakás | Kedvezmény 30 millió forintos értékhatárhoz kötve, budapesti árszinten ritkán érvényesül. |
| Rokonok, házastársak között | Illetékmentes. |
Példa: ha az elmúlt öt évben eladtál egy 60 milliós lakást, a 98 milliós vásárlásnál csak 38 millió után fizetsz illetéket. Ez 2,4 millió forint megtakarítás.
Amit ne csinálj
- Alacsonyabb ár a szerződésben. A NAV a forgalmi értéket vizsgálja, és eltérés esetén saját értékelést alkalmazhat. Későbbi eladásnál ráadásul alacsonyabb lesz a beszerzési érték, és több adót fizetsz.
- A papírok kidobása. Az illeték és az ügyvédi díj egy későbbi eladásnál a jövedelmet csökkentő költség, ha számlával igazolod.
Ki mit fizet?
Az ügyvédet a gyakorlatban jellemzően a vevő fizeti, de ez megállapodás kérdése. Az ingatlaniroda közvetítői díját jellemzően az eladó fizeti. Ha vevőként saját képviselőt bízol meg, annak díja a te költséged, cserébe egy ember kizárólag a te érdekeidet képviseli.
monveroestates.com · +36 70 603 33333 / 7
Budapesti lakásvásárlás
03 · Ütemezés
Mikor milyen pénz kell?
A költségek nem egyszerre jelentkeznek, ezért a likviditást is érdemes megtervezni. Így néz ki egy tipikus budapesti vásárlás sorrendje.
- Keresés előtt: előzetes hitelbírálat
Megmutatja, mekkora hitel érhető el, így reális árkategóriában keresel. A minimum önerő az MNB szabálya szerint jellemzően 20%.
- Ajánlattétel előtt
Műszaki állapotfelmérés (50–150 ezer Ft), hitelnél az értékbecslés díja. Ha a bank alacsonyabb értéket állapít meg, a különbözetet önerőből kell pótolnod.
- Szerződéskötéskor
A foglaló (jellemzően a vételár 10% körüli része) és az ügyvédi díj vagy annak előlege.
- Hitelnél a folyósítás előtt
Közjegyzői okirat, biztosítás, folyósítási díj, és a teljes önerő, amelyet a bank a folyósítás feltételeként igazoltat.
- Birtokbaadáskor
A vételár hátralévő része, költözés, közművek átírása. A mérőóra-állásokat a birtokbaadási jegyzőkönyvben rögzítsd.
- Hónapokkal később
A vagyonszerzési illeték, a NAV határozata szerint. Első lakásnál részletfizetés is kérhető.
- Beköltözés előtt és után
Felújítás és berendezés, a tervezett keret fölött 10% tartalékkal.
Ha most adod el a régi lakásod: a két tranzakció közé áthidaló megoldás kell, például hosszabb birtokbaadási határidő, átmeneti finanszírozás vagy összehangolt eladás és vásárlás. Ezt a szerződések előtt gondold végig.
monveroestates.com · +36 70 603 33334 / 7
Budapesti lakásvásárlás
04 · Ellenőrzőlista
Ellenőrzőlista a szerződés előtt
Pipáld ki, mielőtt foglalót adsz. Ha bármelyik pont nem egyértelmű, kérdezz meg egy ügyvédet a szerződés előtt.
Jogi helyzet
| Friss tulajdoni lap: ki a tulajdonos, egyezik-e az eladóval |
| Terhek és jogok: jelzálog, haszonélvezet, végrehajtás, elővásárlási jog, széljegyek |
| Családi háznál, ikerháznál: térképmásolat és valós állapot összevetése |
| A szerződésben a valós vételár szerepel |
Társasház
| Közös költség igazolása, tartozásmentesség |
| Az utolsó két év közgyűlési jegyzőkönyve: megszavazott tető-, lift- vagy homlokzatfelújítás? |
| Felújítási tervek, a felújítási alap állása |
Műszaki állapot és energetika
| Elektromos hálózat, gépészet és fűtés kora, felújítás dokumentálva |
| Nyílászárók állapota, nedvesedés vagy repedések jelei |
| Energetikai tanúsítvány (az eladó kötelessége, öt évig érvényes) |
| Régi épületnél független műszaki szakértő a bejáráson |
Pénzügyek
| Előzetes hitelbírálat megvan |
| Illeték, ügyvéd és hitelköltség benne van a keretben |
| Cserét pótló vásárlás: korábbi eladás az elmúlt 5 évben? |
| Ügyvédi díj és a benne foglalt szolgáltatások írásban |
monveroestates.com · +36 70 603 33335 / 7
Budapesti lakásvásárlás
05 · Felújítás és bejárás
Felújítási tartalék: a legtöbbször alábecsült tétel
Egy használt budapesti lakásnál ritka, hogy semmihez ne kelljen hozzányúlni. Az építőipari árösszesítők 2025-ös adatai szerint a felújítás nagyságrendje:
| Szint | Mit tartalmaz | Ft/m² (2025) | 70 m²-re |
|---|
| Alap | Festés, kisebb javítások | 30–60 ezer | 2,1–4,2 M Ft |
| Közepes | Burkolatok, fürdőszoba | 80–150 ezer | 5,6–10,5 M Ft |
| Teljes | Víz, villany, nyílászárók is | 150–300 ezer | 10,5–21 M Ft |
Az építőipari munkadíjak 2025-ben is évi 6–7%-kal emelkedtek, ezért 2026-os árajánlatnál inkább a sáv felső részével számolj.
A bejáráson nappal
- Fények, tájolás, kilátás
- Közlekedés, üzletek, utcafront
- Lépcsőház és közös terek állapota
- Alaprajz: mi mozdítható, mi nem
És este is
- Zaj és forgalom
- Parkolás a környéken
- Biztonságérzet, világítás
- A környék valódi karaktere
Saját jegyzet a bejáráshoz
monveroestates.com · +36 70 603 33336 / 7
Budapesti lakásvásárlás
06 · Összefoglalás
Gyakori hibák, és hogyan kerüld el őket
- Csak a vételárral számolni
Felújítás nélkül is kell még a vételár kb. 5%-a, felújítandó lakásnál ennél jóval több.
- Hitel előzetes bírálat nélkül
Ha az értékbecslés alacsonyabb a vételárnál, a különbözet a te önerődből megy.
- A társasház figyelmen kívül hagyása
A megszavazott felújítás rád eső része hamarosan a te költséged lesz.
- Szép felújítás, rejtett hibák
Egy állapotfelmérés ára eltörpül egy rejtett hiba javításához képest.
- Kihagyott illetékkedvezmény
A cserét pótló vásárlás nem automatikus, az adatlapon jelezni kell.
Kik vagyunk
A Monvero Estates budapesti iroda. Vevőként végigkísérünk a keresésen, a tárgyaláson és a papírokon, saját jogi tanácsadóval.
Urbán Rékaalapító, vezető tanácsadó
Zelina Grétaingatlan tanácsadó
Dr. Gősi Georginajogi tanácsadó
Küldj egy hirdetést, és egy munkanapon belül visszaküldjük a teljes költséget. Online kalkulátor: monveroestates.com/kalkulatorok.html
Források: ingatlan.com (2026. március), MNB-szabályok, 2026-os díjösszesítők a pénzügyi szaksajtóban, építőipari árösszesítők (2025). Az összegek tájékoztató becslések. Ez az útmutató általános tájékoztatás, nem minősül jogi vagy adótanácsnak. Az illetékszabályok gyakran változnak, a konkrét ügyedben kérj egyedi tanácsot.
monveroestates.com · +36 70 603 33337 / 7