Budapesti ingatlan vásárlás és eladás

Budai panoráma a hegyekkel és a városi házakkal

Budai oldal

Miért Budapest

Nagyváros, ahol könnyű élni.

Nem ígérünk csodát. Budapest egyszerűen jó hely otthonnak és hosszú távú befektetésnek, néhány nagyon kézzelfogható ok miatt.

01

Élhető mindennapok

Sűrű tömegközlekedés, parkok és a Duna-part, színházak és kávézók minden belső kerületben. Autó nélkül is kényelmes.

02

Keresett címek

A belvárosi és a budai zöldövezeti lakások iránt tartós a kereslet, ezért jellemzően jól megtartják az értéküket.

03

Európai főváros, elérhetőbben

Sok nyugat-európai fővároshoz képest kedvezőbb négyzetméterárakon vehető jó állapotú, központi lakás.

04

Itthon, ismerős szabályokkal

Magyar jog, forintalapú hitel, és a lakást bármikor személyesen is megnézheted. Ez külföldi piacon nem ilyen egyszerű.

Kerületek

Melyik városrész illik hozzád?

Négy környék, ahol a legtöbbet dolgozunk. Válassz a listából, és megmutatjuk, milyen ott élni, kinek ajánljuk, és milyen lakásokra számíthatsz.

A budai Királyi Palota a Duna felett, naplementekor

V. kerület, Duna-part

Belváros-Lipótváros

Budapest legközpontibb része. Itt áll az Országház és a Szent István-bazilika, itt fut a Duna-korzó. Az utcákat a 19–20. század fordulóján épült nagypolgári bérházak adják: magas belmagasság, széles ablakok, sok helyen kilátás a folyóra.

Kinek jó

Aki mindent gyalog szeretne elérni
Aki értékálló, ismert címet keres
Hosszú távú bérbeadásra, igényes bérlőknek

Jellemző ingatlan

3–5 szobás polgári lakás 100 m² felett, felújított vagy felújítandó állapotban.

Liftet, parkolást és a lépcsőház állapotát érdemes külön megnézni.

Szabadság térSzent István térDuna-korzó

Ajánlatunk itt (1)

Kerületek számokban, 2026

Mennyibe kerül a négyzetméter, és mit hoz kiadva?

Ugyanabban a kerületben is nagy a szórás: utca, emelet, állapot és lift mindent elmozdít. A táblázat a kiindulópont, a konkrét lakásra mindig külön számolunk.

Kerület	Használt téglalakás eladási átlag, 2026 I. félév	Új lakás kínálati átlag, 2026 I. negyedév	Becsült bruttó hozam	Kinek jó	Rövid távú kiadás
V. ker.Belváros-Lipótváros	1,66 M Ft/m²	3,74 M Ft/m²	kb. 2–4%	Értékmegőrzés, reprezentatív otthon, igényes hosszú távú bérlők	2026 óta házanként max. 5%
VI. ker.Terézváros, Andrássy út	kb. 1,5 M Ft/m²	2,5 M Ft/m²	kb. 3–4,5%	Kultúra és városi élet, karakteres polgári lakások, hosszú távú kiadás	2026. jan. 1. óta tilos
VII. ker.Erzsébetváros	kb. 1,25 M Ft/m²	2,45 M Ft/m²	kb. 3,5–5%	Belépő ár a belvárosban, egyetemistáknak, fiatal bérlőknek kiadásra	Új engedély szigorú feltételekkel
XIII. ker.Újlipótváros, Angyalföld	1,63 M Ft/m²	kb. 2,1 M Ft/m²	kb. 4%	Családoknak, első otthonnak, Duna-part és Margitsziget közelében	Budapesti moratórium 2026 végéig
I. ker.Budavár, Víziváros	1,74 M Ft/m²	3 M Ft/m² felett	kb. 2,5–4%	Csendes budai belváros, kevés, ritkán eladó lakás	Budapesti moratórium 2026 végéig
II. és XII. ker.Rózsadomb, Pasarét, Svábhegy	nincs külön adat	3,57–3,7 M Ft/m²	kb. 2–2,5%	Családoknak, kertet és csendet keresőknek, hosszú távra	Budapesti moratórium 2026 végéig
XI. ker.Újbuda, Kelenföld	nincs külön adat	kb. 2,1 M Ft/m²	kb. 4%	Egyetemek és új fejlesztések, jó metrókapcsolat, kiadásra is	Budapesti moratórium 2026 végéig

Árak: használt téglalakás: Otthon Centrum által közvetített eladások átlaga, 2026 I. félév. Új lakás: Otthon Centrum kínálati átlagárai, 2026 I. negyedév.

Hozam (becslés): a 2026-os ingatlan.com-alapú városi átlagbérekkel (régi lakás kb. 5 500, új kb. 6 700 Ft/m² havonta) számolva, költségek és üresjárat előtt. Belső kerületekben a bérleti díj jellemzően az átlag felett van.

Rövid távú kiadás: sajtóhírek alapján, 2026. május. Budapesten 2026 végéig nem lehet új rövid távú kiadást indítani. Vásárlás előtt mindig az aktuális helyi rendeletet nézzük meg.

Budapesti kínálat

Most elérhető lakások

VI. kerület

169 M Ft

Modern lakás az Oktogonnál

Családi lakás a Hajós utcában

Polgári lakás az Andrássy úton

Nagypolgári lakás a Belvárosban

Hercegprímás utca 18

178 m²42,75 M Ft/m²

Teljes kínálat és szűrés

Vásárlás Magyarországon röviden

Négy dolog, amivel minden vevő találkozik

A vételár mellett ezek határozzák meg, mennyi pénzre és mennyi időre van szükséged.

4%

Vagyonszerzési illeték

A vételár 4%-a, amelyet a NAV határozata alapján kell befizetni. Bizonyos esetekben kedvezmény járhat, ezt egyénileg nézzük át.

20%

Minimum önerő hitelnél

Az MNB szabálya szerint lakáshitelnél főszabályként a vételár legalább 20%-át saját forrásból kell fedezni. Egyes állami programoknál ennél kevesebb is elég lehet.

Ügyvéd

Kötelező ügyvédi ellenjegyzés

Az adásvételi szerződést ügyvédnek kell ellenjegyeznie. Ő ellenőrzi a tulajdoni lapot, a terheket és a szerződés feltételeit.

Földhivatal

Bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba

A tulajdonjogot az ügyvéd jegyezteti be a földhivatalnál. Hivatalosan is ettől leszel tulajdonos.

Példa: lakás 169 M Ft vételárralA költségsorokat jogi tanácsadónk, Dr. Gősi Georgina nézi át minden ügyfelünknél.

Vételár169,0 M Ft

Vagyonszerzési illeték (4%)6,76 M Ft

Ügyvédi díj (becslés, 0,5–1%)0,85–1,69 M Ft

Földhivatali eljárási díjnéhány ezer Ft

Teljes költségkb. 176,6–177,5 M Ft

Saját forrás hitellel
20% önerő + illeték + ügyvédi díjkb. 41,4–42,3 M Ft

Részletes költség- és hozamkalkulátor

Tájékoztató becslés, nem ajánlat. Az ügyvédi díj megállapodás kérdése, a pontos összeget mindig előre, írásban rögzítjük.

Ki és hogyan vásárolhat

Ki hogyan vehet lakást Budapesten?

A szabályok attól függnek, milyen állampolgárként és milyen forrásból veszel: magyarként, EU-polgárként vagy azon kívülről. Válaszd ki a helyzetedet.

Engedély nem kell. Adásvételi szerződés ügyvédi ellenjegyzéssel, utána földhivatali bejegyzés.
Hitelnél főszabályként legalább 20% önerő kell (MNB-szabály), a banki értékbecslés ennél többet is indokolhat.
Az Otthon Start program 3%-os fix kamatú hitele első lakásra szól: legfeljebb 100 M Ft vételár és 1,5 M Ft/m² négyzetméterár mellett. A belső kerületek nagy részében ez csak kisebb lakásokra elég.
A 4% vagyonszerzési illeték mellett egyes esetekben kedvezmény járhat, például ha a korábbi lakásodat eladod. Ezt egyénileg nézzük át.

Röviden

Engedélynem kell

Illeték4%

Min. önerő hitelnél20%, Otthon Startnál 10%

Ügyvédkötelező

Források: kormányhivatali tájékoztató a külföldiek ingatlanszerzéséről (2025), az Otthon Start program meghirdetett feltételei (2025). Általános tájékoztatás, nem jogi vagy adótanács. A konkrét esetedet jogi tanácsadónk nézi át.

Lakástípusok

Mit kapsz a pénzedért?

Budapesten három fő lakástípussal találkozol. Mindegyiknek más az előnye és más a kockázata.

Üvegtetős, zöld belső udvar egy felújított VII. kerületi bérházban — Polgári házBelső udvar, magas belmagasságKarakteres terek. A közös költség és a ház állapota sokat számít.

Márványszigetes konyha stukkós mennyezettel egy polgári lakásban — Felújított lakásRégi ház, új belsőNézd meg, mi készült el ténylegesen: vezetékek, nyílászárók, fűtés.

Új építésű újbudai lakóépület parkosított kerttel — Új építésLift, garázs, alacsony rezsiMagasabb négyzetméterár, cserébe kevesebb meglepetés.

Gyakori kérdések

Budapesti vásárlás, egyenesen

Amit az első beszélgetéseken a leggyakrabban kérdeznek tőlünk.

Urbán Rékaalapító, vezető tanácsadó

Melyik kerület a jobb befektetésre?

Nincs egyetlen jó válasz. Hosszú távú bérbeadásnál a jól megközelíthető, egyetemekhez és munkahelyekhez közeli lakások működnek jól. Mi mindig a konkrét lakásra számolunk: vételár, várható bérleti díj, közös költség és felújítási igény alapján.

Kiadhatom rövid távra a lakást?

Ma Budapesten új rövid távú kiadást 2026 végéig nem lehet indítani (budapesti moratórium). A VI. kerületben 2026. január 1. óta teljes a tilalom, az V. kerületben házanként legfeljebb a lakások 5%-a lehet ilyen célú. A meglévő engedélyekhez NTAK-regisztráció tartozik. Vásárlás előtt ellenőrizzük, a kiadást pedig a csoport partnere, a Budapest Residence is vállalhatja.

Mennyi ideig tart egy vásárlás?

Tájékoztató jelleggel: készpénzes vásárlásnál a foglalótól a birtokbaadásig jellemzően 1–3 hónap. Hitelnél a bank értékbecslése és bírálata miatt ez hosszabb lehet. Az ütemtervet az elején közösen rögzítjük.

Megnézhetem a lakást videón, ha nem vagyok Budapesten?

Igen. Élő videós bejárást tartunk, ahol a részleteket is megmutatjuk: ablakok, vizes helyiségek, lépcsőház. A szerződéskötés meghatalmazással is lehetséges.

Mennyi hozamra számíthatok budapesti lakáskiadásból?

A 2026-os átlagos bérleti díjakkal számolva hosszú távú kiadásnál jellemzően 3–5% bruttó hozam reális, a kerülettől és a vételártól függően. A közös költség, a karbantartás és az üresjárat ezt csökkenti. Mi mindig a konkrét lakásra készítünk számítást.

Használhatom az Otthon Startot egy belvárosi lakásra?

Csak ha a lakás belefér a program kereteibe: legfeljebb 100 M Ft vételár és 1,5 M Ft/m². A belső kerületekben ez jellemzően kisebb, felújítandó lakásokra igaz. A jelenlegi kínálatunk négyzetméterára ennél magasabb, de szívesen keresünk a programba illő lakást.

Mennyibe kerül a segítségetek?

Az első konzultáció díjtalan. Ha együtt dolgozunk, a díjat és azt, hogy mit tartalmaz, előre írásban rögzítjük.

Tudástár

Budapestről bővebben

Minden cikk

Budapest · Környékek9 perc

Budapesti lakásvásárlás: teljes költség és ellenőrzőlista

5–8 oldalas, A4-es útmutató, PDF-ként menthető.

Költségtábla egy 98 milliós példán
Illetékkedvezmények és ütemezés
Ellenőrzőlista a szerződés előtt

Budapesti keresés

Mondd el, hol képzeled el magad. Mi megmutatjuk, mi fér bele.

Egy rövid hívásban átbeszéljük a kerületeket, a keretet és az időzítést. Utána csak olyan lakásokat küldünk, amelyeket mi magunk is megnéznénk.

Telefon, WhatsApp · H–P 9:00–18:00+36 70 603 3333