2025 a budapesti lakáspiac egyik legerősebb éve volt: az MNB adatai szerint a fővárosi lakásárak a negyedik negyedévben egy év alatt 26%-kal nőttek, országosan pedig a reálárak emelkedése a jegybank szerint 25 éve nem látott mértékű volt. A lendületet nagyrészt az Otthon Start program adta, amely 2025 szeptemberétől fix 3%-os hitelt kínált az első lakásukat vásárlóknak.
2026 őszére a kép összetettebb lett. A drágulás Budapesten harmadára lassult, a kínálat bővül, a jegybank csökkentette az alapkamatot, a kormány pedig az Otthon Start átalakítását jelentette be. Ebben a cikkben a legfrissebb, október elejéig megjelent adatokból rakjuk össze a képet, forrásmegjelöléssel.
Árak: lassulás, nem fordulat
Az ingatlan.com lakásárindexe szerint Budapesten az éves drágulás 2026 augusztusában 6,7% volt, szemben az egy évvel korábbi 21,5%-kal. Havi alapon az árak az év több hónapjában is enyhén csökkentek: februárban 0,5%-kal, áprilisban és augusztusban 0,1%-kal. Ez nem zuhanás, hanem egy nagyon gyors emelkedés utáni megtorpanás.
Az MNB adatai ugyanezt mutatják: a budapesti lakásárak éves növekedése 2025 negyedik negyedévi 26%-áról 2026 első negyedévére 16,5%-ra lassult. Az Otthon Centrum 2026 első félévi tranzakciós adatai szerint a budapesti téglalakások átlagára 1,482 millió Ft/m² volt (+11,3%), a panellakásoké 1,181 millió Ft/m² (+9,6%, szemben az egy évvel korábbi 35%-kal).
Az ingatlan.com vezető közgazdásza szerint a lassulás egyik oka, hogy az Otthon Start 1,5 millió Ft/m²-es árplafonja Budapesten 2025 ősze óta „lehorgonyozza” az árakat: a budapesti használt lakások átlagos négyzetméterára épp ezen a szinten van. Vidéken, ahol az árak távolabb vannak a plafontól, gyorsabb maradt a drágulás.
Kerületi különbségek
A városi átlag mögött nagy a szórás. Az ingatlan.com 2026. szeptember eleji kínálati adatai szerint a legdrágább csoportba az I., II., V. és XII. kerület tartozott 1,77 és 2,03 millió Ft/m² közötti mediánnal. A XI. kerület 1,64, a XIII. kerület 1,62 millió Ft/m²-en állt, a skála másik végén a XVIII. kerület 1,05 millió, a XXIII. kerület 949 ezer forinttal.
Az irány is eltér. Az Otthon Centrum első félévi adatai szerint a budai családi házak ára lényegében nem változott egy év alatt, a pesti kerületekben viszont átlagosan 22%-kal nőtt. A téglalakásoknál a III., a XVIII. és a XIX. kerületben 30% feletti, az I., V. és XIII. kerületben stagnáló árakat mértek. Röviden: ahol az árak az Otthon Start plafonja alatt vannak, ott tovább tart a drágulás, a drágább kerületekben megállt. Részletesen lásd a budapesti kerületek összehasonlítását.
Kereslet és tranzakciók
Az MNB szerint 2025-ben országosan 152 ezer adásvétel történt, 3%-kal több, mint előző évben. 2026 első negyedévében viszont a tranzakciók száma Budapesten 29%-kal maradt el az egy évvel korábbitól, a KSH második negyedéves adatai szerint pedig országosan 28 569 adásvétel volt, 6,6%-kal kevesebb, mint 2025 azonos időszakában. Az ingatlan.com 2026-ra 130–140 ezer, 2027-re hasonló forgalmat vár.
Változott a vevők összetétele is. A Duna House 2026. májusi barométere szerint az első lakásukat vásárlók aránya 36%-ra nőtt, a befektetőké 30%-ra csökkent, vagyis a két fő vásárlói motiváció helyet cserélt az Otthon Start indulása óta. Az MNB szerint a fővárosban az első vásárlók aránya egy év alatt 25%-ról 40%-ra emelkedett, és 2026 márciusában a lakásvásárlások 64%-át már hitel is finanszírozta.
Kínálat: több új lakás, több eladó használt lakás
A kínálati oldalon 2026 a bővülés éve. Az MNB adatai szerint 2026 első negyedévében Budapesten 22 ezer újépítésű lakás volt fejlesztés vagy értékesítés alatt (46%-kal több, mint egy éve), ebből 9,5 ezer még nem kelt el (+63%). A fővárosi építési engedélyek száma 2025-ben 56%-kal nőtt. A KSH szerint 2026 második negyedévében Budapesten 1269 lakás épült fel (+29,8%), az új engedélyek száma viszont 11,8%-kal csökkent.
A használt piacon is több a választék: az ingatlan.com szerint 2026 januárjában Budapesten 53%-kal több eladó társasházi lakás volt, mint egy évvel korábban.
Az újépítésű lakások 5%-os áfája 2027. január 1-jével megszűnik, a kulcs 27% lesz. A 2026 végéig jogerős építési engedélyt kapó projektek lakásai viszont 2030 végéig még 5%-os áfával értékesíthetők. A fejlesztők ezért most igyekeznek engedélyt szerezni. Az áfaemelés hatása a szaksajtó szerint fokozatosan, egy-három év alatt jelenhet meg az árakban.
A kormány 2026 augusztus végén döntött a Wekerle Sándor lakásépítési program előkészítéséről, amely megfizethető lakások, bérlakások és kollégiumi férőhelyek építését gyorsítaná. A részletek még nem ismertek.
Kamatok és finanszírozás
A jegybanki alapkamat 2026 elején 6,5% volt, februárban 6,25%-ra csökkent, a nyári kamatcsökkentési ciklus végén, augusztusban 5,50%-ra, és szeptemberben ezen a szinten maradt. A piaci lakáshitelek legkedvezőbb THM-je 10 éves kamatperiódusnál a Bankmonitor szeptemberi összevetése szerint 6,19 és 6,89% között volt.
Közben a hitelfelvétel feltételei szigorodtak: 2026 januárjától a magasabb jövedelemarányos törlesztési sáv küszöbe 600 ezerről 800 ezer forintra emelkedett. Az Otthon Start marad, de a kormány 2026. szeptember végi bejelentése szerint célzottabb lesz, és kiszűrik a befektetési célú igénybevételt. A konkrét feltételek október elejéig nem jelentek meg. A részleteket a finanszírozásról szóló cikkünkben foglaltuk össze.
Bérleti piac
A KSH–ingatlan.com lakbérindex szerint a budapesti bérleti díjak 2026 júliusában 5,5%-kal voltak magasabbak, mint egy évvel korábban, a medián havi bérleti díj augusztus elején 260 ezer forint volt. A VI. kerületi rövid távú kiadási tilalom óta a kerületben nőtt a hosszú távra kiadó lakások száma, Budapesten pedig 2026 végéig új szálláshely nem vehető nyilvántartásba. Több kerület saját szabályozást készít elő. Erről a bérbeadásról szóló cikkünkben írtunk részletesen.
Mi alakítja a következő hónapokat?
Előrejelzést nem adunk, mert a fő tényezők egy része politikai döntésen múlik. Azt viszont látjuk, mely változók döntik el az irányt:
| Tényező | Ha így alakul | Várható hatás a budapesti piacra |
|---|---|---|
| Otthon Start új feltételei | Szigorúbb jogosultság, alacsonyabb plafonok | Gyengülő kereslet a plafon alatti szegmensben |
| Otthon Start új feltételei | Lényegében változatlan marad | A mostani, lassú emelkedés folytatódik |
| Kamatok | További alapkamat-csökkentés, olcsóbb piaci hitel | Erősödő kereslet a plafon feletti szegmensben |
| Újlakás-kínálat | A 9,5 ezer eladatlan lakás lassan fogy | Több alkuhely a fejlesztőknél |
| Áfa 2027-től | A 27%-os kulcs fokozatosan beépül | Drágább új lakások, keresettebb használt lakások |
| Rövid távú kiadás | Több kerületi tilalom 2027-től | Több hosszú távú bérlakás, a belső kerületi befektetési kereslet visszaesése |
Mit jelent ez neked?
Ha vásárolnál: 2026 ősze kiegyensúlyozottabb piac, mint egy évvel korábban volt. Több a választék, a drágább szegmensben van alkuhely, és nem kell napok alatt dönteni. Ha Otthon Starttal számolsz, figyeld a szabályváltozás időzítését.
Ha eladnál: a reális árazás fontosabb lett. A túlárazott lakások hónapokig állnak, a jól előkészített, piaci áron hirdetett lakások viszont továbbra is gyorsan elkelnek. Erről eladási útmutatónkban írunk.
Ha befektetnél: a rövid távú kiadásra épülő modell Budapesten szabályozási kockázatot hordoz, a hosszú távú bérleti piac viszont erős. Az újlakás-piacon a 2027-es áfaváltozás előtt és a növekvő eladatlan kínálat miatt érdemes tárgyalni.
Mi a fenti forrásokat (MNB, KSH, ingatlan.com, Otthon Centrum, Duna House) rendszeresen figyeljük, és egy konkrét lakásnál mindig a közvetlen környék friss eladásaiból indulunk ki. Ha a saját helyzetedre szeretnéd lefordítani a számokat, írj nekünk, vagy nézd meg a budapesti oldalunkat.
Gyakori kérdések
Csökkennek a budapesti lakásárak 2026-ban?
Az adatok szerint nem csökkennek érdemben, hanem lassabban nőnek. Az éves drágulás 2026 augusztusában 6,7% volt az ingatlan.com szerint, egyes hónapokban kis havi csökkenéssel. A drágább budai szegmensben az árak lényegében megálltak.
Érdemes megvárni, hogy olcsóbb legyen?
Ha most megtalálod a megfelelő lakást, és a finanszírozás rendben van, a várakozás inkább kockázat, mint előny. Egy általános árcsökkenésre az adatok alapján nincs jel, a kamatcsökkentés pedig a keresletet erősítheti.
Mi lesz az Otthon Starttal?
A kormány 2026 szeptember végén azt jelezte, hogy a program marad, de célzottabb lesz. A konkrét feltételek október elejéig nem jelentek meg. Ha ezzel a hitellel számolsz, érdemes a kérelmet minél előbb előkészíteni.
Drágulnak az új lakások 2027-től?
Az 5%-os áfa 2027-től 27%-ra emelkedik, de a 2026 végéig jogerős építési engedélyű projektek 2030 végéig még 5%-kal értékesíthetnek. A hatás ezért fokozatosan jelenhet meg.
Budapesti lakást keresel vagy adnál el?
Egy 30 perces beszélgetésben átnézzük, mit keresel, mekkora a keret, és melyik kerületek jöhetnek szóba. Magyarul, kötelezettség nélkül.
Időpontot kérek
Urbán Réka a Monvero alapítója. Vevőkkel és befektetőkkel dolgozik Budapesten, Dubajban és a Costa del Solon, a keret kijelölésétől a szerződésig. A cikk tájékoztató jellegű, a saját helyzetedre szabott tanácsért írj nekünk.
