Ingatlanvásárlás Spanyolországban lépésről lépésre, magyar vevőként

Magyar állampolgárként, EU-polgárként ugyanazokkal a feltételekkel vehetsz ingatlant Spanyolországban, mint egy spanyol vevő. Nincs szükség külön engedélyre, és a vásárlás nem köt tartózkodási kötelezettséghez. A folyamat ennek ellenére más, mint itthon: más a szerződések sorrendje, más a közjegyző szerepe, és van néhány spanyol sajátosság, amelyet érdemes előre ismerni.

Az alábbi sorrend egy tipikus, használt lakásra szóló vásárlást követ a Costa del Solon. Új építésű ingatlannál a fizetési ütemezés más, erről az új építésű ingatlan a Costa del Solon című cikkben írunk.

1. Előkészítés: keret, cél, meghatalmazás

Mielőtt bármit lefoglalnál, három dolgot érdemes tisztázni:

• A teljes keret, nem csak a vételár. Használt ingatlannál Andalúziában a vételár felett nagyjából 9%-kal érdemes számolni (7% átírási adó plusz díjak), új építésűnél jóval többel. A költségekről szóló cikkünk konkrét példán mutatja be.
• A felhasználás célja. Ha kiadnád, ezt még a keresés előtt jelezd, mert a turisztikai engedély településenként és társasházanként eltérő.
• Meghatalmazás (poder notarial). Nem kell minden lépésnél Spanyolországban lenned. Egy közjegyzői meghatalmazással a spanyol ügyvéd intézheti a NIE-t, a bankszámlát és akár az aláírást is. Magyarországon a spanyol konzulátuson vagy magyar közjegyzőnél, apostille-jal hitelesítve készülhet. A meghatalmazás terjedelmét mindig gondold át: ne adj több jogot, mint amennyire szükség van.

2. NIE szám és spanyol bankszámla

A NIE szám

A NIE (Número de Identidad de Extranjero) a külföldiek spanyol adóazonosítója. Nélküle nem lehet közjegyzői okiratot aláírni, adót fizetni vagy közüzemi szerződést kötni.

Igényelni Spanyolországban a rendőrség külföldiügyi hivatalánál, vagy Magyarországon a spanyol nagykövetség konzuli osztályán lehet, az EX-15 nyomtatvánnyal és a hozzá tartozó illeték (790-es nyomtatvány, 012-es kód) befizetésével. Meghatalmazással ügyvéd is intézheti.

A spanyol bankszámla

Spanyol bankszámlán keresztül fizeted majd a vételárat, az adókat, később a helyi ingatlanadót (IBI), a közös költséget és a rezsit. Nem rezidensként nem rezidens számlát nyitsz, amelyhez a bank igazolást kér arról, hogy nem vagy spanyol adóügyi illetőségű. A számlanyitáshoz jellemzően útlevél, NIE, a jövedelem és a pénz eredetének igazolása kell.

A pénz eredetét a spanyol pénzmosás elleni szabályok miatt minden nagyobb összegnél dokumentálni kell. Ha forintból váltasz, a banki átváltás és utalás költségét is vedd bele a keretbe.

3. Foglaló (reserva)

Ha megtaláltad az ingatlant, egy rövid foglalási megállapodással (contrato de reserva) levetetik a piacról. A foglaló összege jellemzően néhány ezer euró, és beszámít a vételárba. A foglalót jellemzően az ügyvéd ügyfélszámlájára vagy az ingatlaniroda letéti számlájára utalod, nem közvetlenül az eladónak. Ebben a szakaszban még nem kötelezed el magad a teljes vásárlásra, de a foglaló elveszhet, ha alapos ok nélkül visszalépsz. Ezért fontos, hogy a megállapodás rögzítse: ha a jogi átvilágítás problémát talál, a foglaló visszajár.

4. Jogi átvilágítás: mit ellenőriz az ügyvéd?

Ez a folyamat legfontosabb része, és a független ügyvéd feladata, nem az eladóé vagy az ingatlanosé. A főbb pontok:

5. Előszerződés: az arras szerződés

Az átvilágítás után jön a magánszerződés, a contrato de arras. Ennek legelterjedtebb formája az arras penitenciales (a spanyol Polgári Törvénykönyv 1454. cikke alapján). Lényege egyszerű:

• jellemzően a vételár 10%-át fizeted meg ekkor;
• ha te lépsz vissza, elveszíted ezt az összeget;
• ha az eladó lép vissza, a dupláját kell visszafizetnie.

A szerződés rögzíti a közjegyzői aláírás határidejét (gyakran néhány hét), azt, hogy mi tartozik a vételárba (bútorok, parkoló, tároló), és hogy az ingatlan tehermentesen kerül átadásra. Ha hitelből vásárolsz, itt érdemes kikötni, hogy a hitel elutasítása esetén mi történik a befizetett összeggel.

6. Közjegyző és átadás

Az adásvételi okiratot (escritura pública de compraventa) közjegyző előtt írja alá a vevő és az eladó, vagy meghatalmazottjaik. Ekkor fizeted ki a fennmaradó vételárat, jellemzően bankcsekkel vagy közvetlen banki utalással, és ekkor kapod meg a kulcsot.

Két spanyol sajátosság:

• Ha az eladó nem spanyol rezidens, a vevőnek a vételár 3%-át vissza kell tartania, és be kell fizetnie a spanyol adóhatóságnak az eladó nyereségadójára előlegként. Ezt az ügyvéd intézi, de neked kell tudnod róla, mert az eladónak kevesebb pénz megy át.
• A települési értéknövekedési adó (plusvalía municipal) törvény szerint az eladót terheli. Az ügyvéd ellenőrzi, hogy rendezve legyen.

7. Adófizetés, bejegyzés és az első teendők

Az aláírás után a jogszabályi határidőn belül be kell fizetni az átírási adót (használt ingatlannál Andalúziában 7% ITP), majd az okiratot bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba. Ezzel válsz hivatalosan is tulajdonossá harmadik személyekkel szemben. Ezt követően kerülnek át a nevedre a közüzemi szerződések és az IBI.

Az első teendők a kulcsátadás után

• a közüzemi szerződések (áram, víz) és az internet átírása a nevedre;
• az IBI és a szemétdíj csoportos beszedése a spanyol számládról;
• bejelentkezés a társasház kezelőjénél (administrador de fincas), és a közös költség beszedési megbízása;
• lakásbiztosítás megkötése;
• helyi adótanácsadó (gestor) megbízása a nem rezidens adóbevallásokra, amelyek már az első évtől esedékesek.

Öt gyakori hiba, amit érdemes elkerülni

1. Foglaló ügyvédi átnézés nélkül. A foglalási megállapodás rövid, de ha nincs benne visszafizetési feltétel, a pénzed kockázatban van.
2. Késői NIE. Ha a NIE nincs meg az arras idejére, a teljes ütemezés csúszhat, és ezzel a foglaló is veszélybe kerülhet.
3. Csak a vételárral számolni. Andalúziában a használt ingatlan teljes költsége nagyjából 9%-kal magasabb a vételárnál.
4. Közös ügyvéd az eladóval. A független ügyvéd a te érdekedet képviseli; ha az eladó vagy a fejlesztő ajánlja, kérdezz rá az összeférhetetlenségre.
5. A kiadhatóság utólagos ellenőrzése. Ha kiadnád a lakást, az engedélyhelyzetet még a foglaló előtt kell tisztázni, nem a kulcsátadás után.

A Monvero magyarul végigkísér: segítünk a keresésben és a tárgyalásban, egyeztetünk a független spanyol ügyvéddel, és minden fontos dokumentumról magyar összefoglalót kapsz. Jogi tanácsadónk, Dr. Gősi Georgina követi a folyamatot a magyar oldalon. Erről bővebben a vevőképviselet oldalon olvashatsz, vagy írj nekünk.

Ez a cikk általános tájékoztatás, nem minősül jogi tanácsadásnak. A konkrét ügyletnél mindig független spanyol ügyvéd véleménye az irányadó.

Gyakori kérdések