Az egyik leggyakoribb kérdés, amit spanyol vásárlás előtt kapunk: „Mennyi pénz kell összesen?” A válasz azon múlik, hogy használt (resale) vagy új építésű ingatlant veszel-e, és hogy hitelt is felveszel-e. Andalúziában a használt ingatlanra átírási adó, az új építésűre pedig általános forgalmi adó és okiratilleték vonatkozik, és a kettő között jelentős a különbség.
Ebben a cikkben egy 420 000 eurós, 2 hálószobás esteponai lakás példáján mutatjuk meg a költségeket, mindkét esetre. Az adókulcsok a 2026-ban érvényes andalúziai szabályok, a díjak tájékoztató becslések.
Használt ingatlan: 7% átírási adó (ITP)
Ha magánszemélytől veszel már használt ingatlant, Andalúziában egységesen 7% átírási adót (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) fizetsz. Ezt a kulcsot Andalúzia 2021-ben vezette be a korábbi sávos, 8–10%-os rendszer helyett, és azóta is ez érvényes.
Fontos részlet: az adó alapja nem mindig a szerződéses vételár. 2022 óta Spanyolországban a kataszteri hivatal által megállapított referenciaérték (valor de referencia) is szerepet játszik: ha az magasabb, mint a vételár, főszabályként abból kell adózni. Ez ritkán okoz gondot, de egy kedvező alkunál érdemes előre megnézetni.
Új építésű ingatlan: 10% IVA és 1,2% AJD
Ha közvetlenül a fejlesztőtől veszel új lakást, nem ITP-t fizetsz, hanem:
- 10% IVA-t (spanyol ÁFA) lakóingatlanra, amelyet a fejlesztő számláz, és a részletfizetésekkel együtt fizetsz meg;
- 1,2% AJD-t (Actos Jurídicos Documentados, okiratilleték) Andalúziában, a közjegyzői okirat után.
Az IVA 10%-os kulcsa a lakásra és a vele együtt eladott (jellemzően legfeljebb két) parkolóhelyre és tárolóra vonatkozik. Ha a parkolót külön veszed, vagy telket vásárolsz, ott általában 21% IVA az irányadó.
Díjak: közjegyző, földhivatal, ügyvéd
A közjegyzői és földhivatali díjakat Spanyolországban állami díjszabás határozza meg (a közjegyzőknél az 1426/1989-es, a földhivataloknál az 1427/1989-es királyi rendelet), és a vételárhoz igazodnak, de nem lineárisan. Egy 400 000 euró körüli vásárlásnál tájékoztató jelleggel:
- közjegyző: kb. 800–1 200 €;
- földhivatali bejegyzés: kb. 500–900 €;
- független ügyvéd: a piacon gyakori díj a vételár kb. 1%-a, plusz 21% IVA;
- ügyintézés (gestoría), fordítás, hiteles másolatok: néhány száz euró.
Ezek becslések, a pontos összeget a közjegyző és az ügyvéd előre megadja.
A teljes példa: 420 000 eurós lakás Esteponában
| Tétel | Használt (resale) | Új építésű |
|---|---|---|
| Vételár | 420 000 € | 420 000 € |
| ITP 7% | 29 400 € | nincs |
| IVA 10% | nincs | 42 000 € |
| AJD 1,2% | nincs | 5 040 € |
| Közjegyző (becslés) | 800–1 200 € | 800–1 200 € |
| Földhivatal (becslés) | 500–900 € | 500–900 € |
| Ügyvéd, 1% + 21% IVA | 5 082 € | 5 082 € |
| Egyéb ügyintézés (becslés) | 300–600 € | 300–600 € |
| Költségek összesen | kb. 36 100–37 200 € | kb. 53 700–54 800 € |
| A vételár százalékában | kb. 8,6–8,9% | kb. 12,8–13,1% |
| Teljes ráfordítás | kb. 456 100–457 200 € | kb. 473 700–474 800 € |
Tájékoztató számítás, nem ajánlat. Hitel, bútorozás és devizaváltás nélkül.
Mit mutat a példa? Használt ingatlannál a vásárlási költségek nagyjából kilenctizede az átírási adó és az ügyvéd díja, a közjegyző és a földhivatal ehhez képest kisebb tétel. Új építésnél a 10% IVA a meghatározó, és mivel ezt a részletekkel együtt fizeted, a pénz egy része már hónapokkal az átadás előtt lekötődik.
Egy nagyobb példa: 1,2 millió eurós villa
A százalékok nagyobb vételárnál is hasonlóan alakulnak, de az abszolút összegek már komoly tételek. Egy 1 200 000 eurós villánál, tájékoztató jelleggel:
| Tétel | Használt villa | Új építésű villa |
|---|---|---|
| ITP 7% | 84 000 € | nincs |
| IVA 10% | nincs | 120 000 € |
| AJD 1,2% | nincs | 14 400 € |
| Közjegyző és földhivatal (becslés) | 2 400–3 500 € | 2 400–3 500 € |
| Ügyvéd, 1% + 21% IVA | 14 520 € | 14 520 € |
| Egyéb ügyintézés (becslés) | 300–600 € | 300–600 € |
| Költségek összesen | kb. 101 200–102 600 € | kb. 151 600–153 000 € |
Nagyobb ügyleteknél az ügyvédi díj gyakran nem a vételár 1%-a, hanem fix vagy sávos díj, ezért ezt érdemes előre egyeztetni. Ha egy villát nem kész házként, hanem telekként veszel, és építtetsz rá, a telek után jellemzően 21% IVA fizetendő, és az építés költségei is ÁFA-sak, így a számítás teljesen más.
Tartalék: a fenti tételeken felül érdemes a vételár 1–2%-ának megfelelő tartalékkal számolni az átadás körüli kisebb javításokra, berendezésre és a váratlan díjakra.
Ha hitelt is felveszel
Spanyol jelzáloghitelnél a 2019-es jelzálogtörvény (Ley 5/2019) óta a bank fizeti a hiteles közjegyzői okirat díját, a földhivatali bejegyzést, az ügyintézést és a hitelhez kapcsolódó AJD-t. A vevőt jellemzően az értékbecslés (tasación) terheli, ami néhány száz euró, és a saját másolatai. Banki kezelési díj (comisión de apertura) lehet, de sokszor tárgyalható. Részletek a nem rezidens jelzáloghitelről szóló cikkünkben.
Amit sokan kifelejtenek
- Devizaváltás és utalás. Forintról euróra váltva a bankok közötti árfolyam-különbség egy több százezer eurós összegnél érezhető. Érdemes előre ajánlatot kérni.
- Bútorozás és felszerelés. Új lakásnál gyakran csak a konyha és a fürdő kész. Egy 2 hálószobás lakás berendezése komoly tétel lehet.
- Közüzemi bekötések és átírás. Kisebb díjak, de számolni kell velük.
- Az első év fenntartása. Közös költség, IBI, biztosítás, és nem rezidensként az éves spanyol adóbevallás.
- Elszámolás az átadáskor. Az év közbeni vásárlásnál az IBI-t és a közös költséget a felek gyakran arányosan megosztják. Az ügyvéd azt is ellenőrzi, hogy az eladónak ne maradjon tartozása a társasház felé, mert az az ingatlanon maradhat.
- Leltár a bútorokról. Ha a vételárba bútor és felszerelés is tartozik, készüljön róla tételes lista a szerződés mellékleteként. Így az átadáskor nem lesz vita arról, mi marad a lakásban.
| Éves tétel (első év) | Mit jelent |
|---|---|
| IBI (helyi ingatlanadó) | a kataszteri érték és a települési kulcs szorzata |
| Szemétszállítási díj | települési díj, jellemzően évente |
| Közös költség | a lakópark szolgáltatásaitól függ (medence, kert, portaszolgálat) |
| Biztosítás | lakás és felelősség |
| Nem rezidens jövedelemadó | akkor is, ha nem adod ki, lásd adózási cikkünk |
Mikor fizeted az egyes tételeket?
- Foglaló és arras: a vételár része, előre.
- IVA új építésnél: a fejlesztő fizetési ütemezésével együtt, részletekben.
- ITP vagy AJD: az aláírás után, a jogszabályi határidőn belül, az ügyvéd intézi.
- Közjegyző, földhivatal: az aláírás körül, illetve a bejegyzés után.
- Ügyvéd: a megállapodás szerint, jellemzően részben előre, részben a lezáráskor.
A gyakorlatban a vevő az aláírás előtt elkülöníti az adókra és díjakra szánt összeget, és az ügyvéd ebből fizet, utólag elszámolva.
Mindig a teljes ráfordítást hasonlítsd össze, ne a hirdetési árakat. A különbség új és használt között gyakran itt dől el.
Ha szeretnéd, a kiválasztott ingatlanokra vásárlás előtt tételes költségkalkulációt készítünk, helyi ügyvédi partnerünkkel egyeztetve. A Costa del Sol oldalunkon egy gyors kalkulátort is találsz, vagy kérj tőlünk személyre szabott számítást.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem minősül adó- vagy jogi tanácsadásnak. Az adókulcsok változhatnak; a konkrét ügyletnél mindig szakember számol.
Gyakori kérdések
Andalúziában mindenkire 7% ITP vonatkozik?
Nem rezidens vevőként igen, ez az általános kulcs. Andalúzia bizonyos helyben lakó csoportoknak (például fiatal első lakásvásárlóknak) kedvezményeket ad, de ezek jellemzően lakóhelyhez kötöttek, és egy nyaraló vásárlásánál nem alkalmazhatók.
Lehet alkudni a díjakon?
A közjegyzői és földhivatali díjak állami díjszabás szerintiek. Az ügyvédi díj és a banki kezelési díj viszont megállapodás kérdése, érdemes előre írásban rögzíteni.
Visszaigényelhető az IVA, ha új lakást veszek?
Magánszemélyként, saját használatra vagy turisztikai kiadásra nem. Az IVA a vásárlás végleges költsége.
Mennyi saját forrás kell hitel mellett?
Nem rezidensként a spanyol bankok jellemzően a vételár 60–70%-át finanszírozzák. A fennmaradó részt és az összes vásárlási költséget saját forrásból kell fedezni, így egy 420 000 eurós használt lakásnál nagyjából 162 000–205 000 euró saját erővel érdemes számolni.
Mi az a referenciaérték, és honnan tudom meg?
A spanyol kataszteri hivatal 2022 óta minden ingatlanra megállapít egy referenciaértéket (valor de referencia), amelyet a kataszter elektronikus felületén lehet lekérdezni. Ha ez magasabb a vételárnál, főszabályként ez lesz az ITP alapja. Az ügyvéd az arras előtt ellenőrzi, így nem ér meglepetés az adófizetésnél.
Második otthon Spanyolországban?
NIE, ügyvéd, közjegyző, adók: 30 percben sorra vesszük, mi vár rád, és mit intézhetsz el már most, itthonról.
Beszéljünk
Dr. Gősi Georgina a Monvero jogi tanácsadója. A szerződésekre, a jogi átvilágításra és az adókérdések jogi oldalára figyel. A cikk tájékoztató jellegű, a saját helyzetedre szabott tanácsért írj nekünk.
