A lakáseladás utáni adó az egyik leggyakoribb kérdés, amit az eladóktól kapunk. A jó hír az, hogy nem a teljes vételár után adózol, hanem csak a nyereség után, és abból is egyre kevesebb után, minél régebben szerezted a lakást. A szerzést követő ötödik évtől az eladás adómentes.
Ebben a cikkben végigmegyünk a 2026-ban hatályos szabályokon: hogyan számolod ki a jövedelmet, milyen költségeket vonhatsz le, hogyan csökken az adóköteles rész évről évre, és mikor kell bevallanod. A szabályokat a NAV ingatlan-adásvételi tájékoztatója (nav.gov.hu/ado/ingatlan-adasvetel) és a bank360 2026-os összefoglalója (bank360.hu/ingatlan-eladas-adozas) alapján foglaltuk össze.
Lakáseladás adózása 2026-ban: az alapelv
A lakás eladásából származó jövedelem után 15% személyi jövedelemadót kell fizetni. A NAV tájékoztatója szerint nem a teljes bevétel adóköteles, hanem a bevétel és a szerzéssel, illetve az eladással kapcsolatos igazolt költségek különbözete.
Ebből a jövedelemből aztán csak egy rész számít adóalapnak. Hogy mekkora, az attól függ, melyik évben szerezted a lakást, és melyik évben adod el. Ez a sávos csökkenés a magyar szabályozás legfontosabb eleme, és sok eladónál ez dönti el, hogy fizet-e egyáltalán adót.
Lakóingatlan eladásakor a 15% szja mellett szociális hozzájárulási adót nem kell fizetni.
Hogyan számold ki a jövedelmet?
A képlet egyszerű:
Jövedelem = eladási ár − (vételár + szerzési költségek + értéknövelő beruházások + eladási költségek)
Mit vonhatsz le?
- A vételárat, vagyis azt az összeget, amennyiért a lakást megszerezted.
- A szerzéshez kapcsolódó költségeket: a megfizetett vagyonszerzési illetéket, a vásárláskor fizetett ügyvédi díjat, a földhivatali díjakat. Hogy ezek mekkora tételek, azt a budapesti lakásvásárlás teljes költségéről szóló cikkünkben számoltuk végig.
- Az értéknövelő beruházásokat, ha számlával igazolod: például egy teljes fürdőszoba-felújítás, új nyílászárók, új fűtési rendszer, egy beépített tetőtér.
- Az eladással kapcsolatos költségeket: energetikai tanúsítvány, értékbecslés, közvetítői díj, hirdetési költség, az eladói oldali ügyvéd díja.
Mit nem vonhatsz le?
A sima fenntartás és javítás nem értéknövelő beruházás. Egy tisztasági festés, egy csaptelep cseréje vagy egy elromlott bojler javítása nem növeli a lakás értékét, ezért a NAV szerint nem csökkenti a jövedelmet. Ugyanígy nem vonhatod le a saját munkád értékét, és azokat a költségeket sem, amelyekről nincs a nevedre szóló számla.
A levonható költségeket a te nevedre (vagy a tulajdonostárs nevére) kiállított számlával kell igazolnod. Egy kivitelezőnek készpénzben, számla nélkül kifizetett felújítás az adó szempontjából nem létezik.
Ingatlan eladás 5 éven belül: a sávos csökkenés táblázata
A szerzés évét nulladik évnek tekintjük. A NAV tájékoztatója és a bank360 2026-os összefoglalója szerint az adóköteles rész így alakul:
| Mikor adod el? | A jövedelem adóköteles része |
|---|---|
| A szerzés évében és az azt követő évben | 100% |
| A szerzést követő 2. évben | 90% |
| A szerzést követő 3. évben | 60% |
| A szerzést követő 4. évben | 30% |
| A szerzést követő 5. évtől | 0% (adómentes) |
Fontos, hogy a számítás naptári évekre megy, nem a vásárlás napjától eltelt hónapokra. Ha 2021 decemberében vetted a lakást, 2026 januárjában már a szerzést követő ötödik évben vagy, vagyis az eladás adómentes, pedig alig több mint négy év telt el.
Melyik a szerzés időpontja?
Vásárlásnál általában az a nap, amikor az adásvételi szerződést benyújtották a földhivatalhoz, nem a birtokbaadás és nem az utolsó részlet kifizetésének napja. Ha bizonytalan vagy, a tulajdoni lapon a széljegyzés dátuma és az ügyvéded segít eldönteni.
Szja kalkuláció: két számpélda
A példák tájékoztató jellegűek, kerekített számokkal.
1. példa: eladás a szerzést követő 3. évben
2023-ban vettél egy lakást 55 millió forintért. Illetékként 2,2 millió, ügyvédi díjként 0,5 millió forintot fizettél. 2024-ben számlákkal igazolt 4 millió forintért kicserélted a nyílászárókat és felújítottad a fürdőszobát. 2026-ban 72 millió forintért adod el, az eladás költsége (tanúsítvány, közvetítői díj, ügyvéd) 2,2 millió forint.
- Jövedelem: 72 − 55 − 2,2 − 0,5 − 4 − 2,2 = 8,1 millió Ft
- 2026 a szerzést követő 3. év, az adóköteles rész 60%: 4,86 millió Ft
- Fizetendő szja (15%): 729 000 Ft
- Ha 2027-ben adnád el (30%): 364 500 Ft. Ha 2028-ban: 0 Ft.
2. példa: gyors továbbadás
2025-ben vettél egy lakást 70 millió forintért (2,8 millió illeték, 0,5 millió ügyvéd), és munka miatt 2026-ban 79 millió forintért eladod. Az eladási költség 1,9 millió forint, felújítás nem volt.
- Jövedelem: 79 − 70 − 2,8 − 0,5 − 1,9 = 3,8 millió Ft
- 2026 a szerzést követő 1. év, az adóköteles rész 100%: 3,8 millió Ft
- Fizetendő szja (15%): 570 000 Ft
Ha a levonható tételek elérik vagy meghaladják az eladási árat, jövedelem nem keletkezik, így adó sincs. Az eladás várható adóját és nettó bevételét a kalkulátoraink segítségével gyorsan átszámolhatod különböző eladási évekre.
Bevallás és határidő
Az ingatlaneladásból származó jövedelmet az eladást követő év május 20-ig kell bevallanod a szja-bevallásban, és eddig kell megfizetned az adót is. A NAV bevallási tervezete az ingatlaneladást nem tartalmazza, ezért ha a tervezetet változtatás nélkül elfogadod, az eladás bevallatlan marad.
Ha 2026-ban adod el a lakást, a 2027. május 20-i határidőig a tervezetet ki kell egészítened az ingatlaneladás adataival. A számlákat és a szerződéseket őrizd meg, mert a NAV az elévülési időn belül bekérheti őket.
Örökölt és ajándékba kapott lakás
Örökölt vagy ajándékba kapott lakásnál nincs vételár, ezért a szerzési értéket és a szerzés időpontját más szabályok szerint kell meghatározni.
- Öröklésnél a szerzés időpontja általában az örökhagyó halálának napja, a szerzési érték pedig jellemzően a hagyatéki eljárásban, illetve az illeték kiszabásánál megállapított érték.
- Ajándékozásnál a szerzés időpontja általában az ajándékozási szerződés földhivatali benyújtásának napja, a szerzési érték pedig jellemzően az illetékkivetés alapjául szolgáló érték.
A részletek esetenként eltérnek: számít például, volt-e illetékmentesség, vagy hogy az ajándékozó mikor és mennyiért szerezte a lakást. Ha örökölt vagy ajándékba kapott lakást adsz el, a számolás előtt mindig egyeztess adótanácsadóval vagy könyvelővel.
Lakás eladás utáni adó külföldi eladóként
Ha nem vagy magyar adóügyi illetőségű, a magyarországi ingatlan eladásából származó jövedelem ettől még magyar forrású jövedelem. A kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmények többsége szerint az ingatlan eladásából származó jövedelmet az az állam adóztathatja, ahol az ingatlan fekszik, vagyis jellemzően Magyarország.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy magyar adóazonosító jelre és magyar bevallásra lehet szükséged, a lakóhelyed szerinti országban pedig az egyezmény alapján kerülheted el a kétszeres adózást. Hogy ez pontosan hogyan működik, az a lakóhelyed országától és az egyezmény szövegétől függ. Külföldi tulajdonosként a külföldi vásárlóknak szóló budapesti útmutatónkban is találsz hasznos háttérinformációt.
Gyakori hibák, amelyek pénzbe kerülnek
- Hiányzó számlák. A felújítás valóban megtörtént, de nincs róla számla, így nem vonható le.
- Rossz szerzési dátum. A birtokbaadás vagy a kifizetés napjával számolnak a földhivatali benyújtás helyett, és rossz sávba kerülnek.
- Fenntartás beruházásként. Festést, apró javítást is levonnak, ami egy ellenőrzésnél visszaüthet.
- Elfelejtett bevallás. A tervezetet változtatás nélkül elfogadják.
- Elfelejtett eladási költségek. A közvetítői díj, a tanúsítvány és az eladói ügyvéd díja is csökkenti az adóalapot, mégis sokan kihagyják.
Az eladás teljes folyamatáról, az árazástól a birtokbaadásig, a budapesti lakáseladásról szóló útmutatónkban írtunk részletesen. Ha azt szeretnéd, hogy az adásvétel időzítését és a teljes eladást mi koordináljuk, nézd meg, hogyan dolgozunk eladóként a megbízóinkkal, vagy írd meg nekünk a helyzetedet.
Gyakori kérdések
Kell adót fizetni, ha 5 éven belül eladom a lakást?
Csak akkor, ha az eladásból jövedelem keletkezik, vagyis az eladási ár magasabb, mint a vételár, a szerzési és eladási költségek, valamint a számlával igazolt értéknövelő beruházások összege. Az adóköteles rész a szerzést követő 2. évben 90%, a 3. évben 60%, a 4. évben 30%, az 5. évtől 0%.
Mennyi a lakás eladás utáni adó 2026-ban?
Az adóköteles jövedelem 15%-a. Ha például 4 millió forint az adóköteles rész, 600 ezer forint szja-t fizetsz. Szociális hozzájárulási adót lakóingatlan eladásánál nem kell fizetni.
Levonható a felújítás költsége az eladáskor?
Igen, ha értéknövelő beruházásról van szó, és a te nevedre szóló számlával igazolod. A sima karbantartás és a tisztasági festés nem vonható le.
Mikor kell bevallani a lakáseladást?
Az eladást követő év május 20-ig, a szja-bevallásban. A NAV tervezete az ingatlaneladást nem tartalmazza, ezt neked kell kiegészítened.
Örökölt lakás eladásakor mikortól számít az 5 év?
Általában az örökhagyó halálának napjától. A szerzési érték jellemzően a hagyatéki eljárásban megállapított érték. Mivel a részletek esetenként eltérnek, érdemes adótanácsadóval egyeztetni.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem minősül adó- vagy jogi tanácsnak. A konkrét eladásodnál kérj egyedi tanácsot adótanácsadótól vagy könyvelőtől.
Budapesti vásárlás vagy eladás előtt állsz?
Ingyenes, 30 perces beszélgetés: megnézzük a helyzetedet, a reális árszintet és a következő három lépést.
Időpontot kérek
Urbán Réka a Monvero alapítója. Vevőkkel és befektetőkkel dolgozik Budapesten, Dubajban és a Costa del Solon, a keret kijelölésétől a szerződésig. A cikk tájékoztató jellegű, a saját helyzetedre szabott tanácsért írj nekünk.
