Monvero útmutató · 2026
Spanyol ingatlan lépésről lépésreSpanyol ingatlan lépésről lépésre
EU-polgárként ugyanazokkal a feltételekkel vehetsz ingatlant Spanyolországban, mint egy spanyol vevő. Más viszont a szerződések sorrendje, a közjegyző szerepe és az adózás. Ez az útmutató egy tipikus Costa del Sol-i vásárlást követ, költségtáblával és ellenőrzőlistával.
- 02Előkészítés: keret, NIE, bankszámla
- 03A folyamat a foglalótól a kulcsig
- 04Mit ellenőriz az ügyvéd?
- 05Vásárlási költségek: használt és új
- 06Éves költségek és az első teendők
- 07Gyakori hibák és kapcsolat
monveroestates.com · +36 70 603 33331 / 7
Spanyol ingatlan lépésről lépésre
01 · Előkészítés
Keret, NIE, bankszámla
7%ITP, használt ingatlan, Andalúzia
10% + 1,2%IVA és AJD új építésű lakásnál
kb. 9%használtnál a vételár felett, összesen
6–10 hétfoglalótól a kulcsig, ha a NIE megvan
Mielőtt bármit lefoglalnál
- A teljes keret, nem csak a vételár. Használt ingatlannál kb. 9%-kal érdemes számolni, új építésűnél jóval többel.
- A cél. Ha kiadnád, ezt a keresés előtt jelezd, mert a turisztikai engedély településenként és társasházanként eltér.
- Meghatalmazás (poder notarial). Közjegyzői meghatalmazással a spanyol ügyvéd intézheti a NIE-t, a bankszámlát, akár az aláírást is. Készülhet a spanyol konzulátuson vagy magyar közjegyzőnél, apostille-jal. Ne adj több jogot, mint amennyi szükséges.
NIE szám
A külföldiek spanyol adóazonosítója. Nélküle nem lehet közjegyzői okiratot aláírni, adót fizetni vagy közüzemi szerződést kötni. Igényelhető Spanyolországban a rendőrség külföldiügyi hivatalánál, vagy Magyarországon a spanyol nagykövetség konzuli osztályán, az EX-15 nyomtatvánnyal és a 790-es nyomtatványon (012-es kód) fizetett illetékkel. Házaspárként mindkettőtöknek külön kell.
Indítsd el korán. Az időpontfoglalás helyenként heteket vehet igénybe, ezért már a nézelődés idején érdemes elkezdeni.
Spanyol bankszámla
Ezen fizeted a vételárat, az adókat, később az IBI-t, a közös költséget és a rezsit. Nem rezidensként nem rezidens számlát nyitsz; jellemzően útlevél, NIE, a jövedelem és a pénz eredetének igazolása kell. A pénzmosás elleni szabályok miatt minden nagyobb összeg eredetét dokumentálni kell.
monveroestates.com · +36 70 603 33332 / 7
Spanyol ingatlan lépésről lépésre
02 · Folyamat
A folyamat a foglalótól a kulcsig
- Foglaló (contrato de reserva)
Jellemzően néhány ezer euró, az ügyvéd ügyfélszámlájára vagy az iroda letéti számlájára, nem közvetlenül az eladónak. Rögzítsd: ha az átvilágítás problémát talál, a foglaló visszajár.
- Jogi átvilágítás
A független ügyvéd ellenőrzi a tulajdoni lapot, a katasztert, az engedélyeket és a tartozásokat (részletek a következő oldalon).
- Arras szerződés
Jellemzően a vételár 10%-a. Ha te lépsz vissza, elveszíted; ha az eladó, a dupláját fizeti vissza. Rögzíti az aláírás határidejét és azt, mi tartozik a vételárba.
- Közjegyző (escritura)
Aláírás, a fennmaradó vételár kifizetése, kulcsátadás. Meghatalmazással személyes jelenlét nélkül is lehet.
- Adófizetés és bejegyzés
Az ITP (vagy AJD) befizetése a határidőn belül, majd bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba.
| Szakasz | Tájékoztató időtartam |
|---|
| NIE és bankszámla | néhány nap, a NIE-időponttól függően néhány hét |
| Foglalótól az arrasig (átvilágítás) | 1–3 hét |
| Arrastól a közjegyzőig | jellemzően 4–8 hét |
| Bejegyzés a földhivatalba | néhány hét az aláírás után |
Két spanyol sajátosság. Ha az eladó nem spanyol rezidens, a vételár 3%-át vissza kell tartanod és be kell fizetni az ő adóelőlegére; ezt az ügyvéd intézi. A települési értéknövekedési adó (plusvalía municipal) törvény szerint az eladót terheli.
monveroestates.com · +36 70 603 33333 / 7
Spanyol ingatlan lépésről lépésre
03 · Ellenőrzőlista
Mit ellenőriz az ügyvéd?
A spanyol közjegyző a jogszerű aláírásért felel, de nem végez teljes körű átvilágítást a vevő érdekében. Ez a független ügyvéd feladata, nem az eladóé és nem az ingatlanosé.
| Mit néz meg? | Miért fontos? |
|---|
| Tulajdoni lap (nota simple) | Ki a tulajdonos, van-e jelzálog, végrehajtás, szolgalom |
| Kataszter (catastro) | Egyezik-e a terület és a beépítés a valósággal |
| Építési és használatba vételi engedélyek | Legális-e minden bővítés: terasz, medence, beépített rész |
| Településrendezési helyzet | Villáknál: nincs-e szabálytalan építés, AFO-státusz |
| Közös költség és IBI tartozás | A tartozás az ingatlanon maradhat, ezért igazolás kell |
| Energetikai tanúsítvány | Kötelező, és a rezsire is utal |
| Turisztikai engedély (ha van) | Átvihető-e, és engedi-e a társasház |
| Kataszteri referenciaérték | Ha magasabb a vételárnál, főszabályként ez az ITP alapja |
A te listád
| NIE megvan, vagy az időpont legkésőbb az arras előtt |
| A foglalási megállapodásban visszafizetési feltétel szerepel |
| Független ügyvéd, akit nem az eladó vagy a fejlesztő ajánlott |
| Kiadásnál: az engedélyhelyzet tisztázva a foglaló előtt |
| Bútorleltár a szerződés mellékleteként, ha a vételár tartalmazza |
A beépített terasz nem mindig legális. Gyakori, hogy egy teraszt utólag üvegeztek be, vagy a medence nem szerepel az engedélyben. Ez eladásnál, hitelnél vagy biztosításnál okozhat gondot.
monveroestates.com · +36 70 603 33334 / 7
Spanyol ingatlan lépésről lépésre
04 · Költségek
Vásárlási költségek: használt és új
Egy 420 000 eurós, 2 hálószobás esteponai lakás példája, 2026-ban érvényes andalúziai kulcsokkal. A díjak tájékoztató becslések; a közjegyzői és földhivatali díjakat állami díjszabás határozza meg.
| Tétel | Használt | Új építésű |
|---|
| Vételár | 420 000 € | 420 000 € |
| ITP 7% | 29 400 € | nincs |
| IVA 10% | nincs | 42 000 € |
| AJD 1,2% | nincs | 5 040 € |
| Közjegyző (becslés) | 800–1 200 € | 800–1 200 € |
| Földhivatal (becslés) | 500–900 € | 500–900 € |
| Ügyvéd, 1% + 21% IVA | 5 082 € | 5 082 € |
| Egyéb ügyintézés (becslés) | 300–600 € | 300–600 € |
| Költségek összesen | kb. 36 100–37 200 € | kb. 53 700–54 800 € |
| A vételár százalékában | kb. 8,6–8,9% | kb. 12,8–13,1% |
- Új építésnél a 10% IVA a részletekkel együtt fizetendő, így a pénz egy része már az átadás előtt lekötődik. Külön vett parkolónál vagy teleknél általában 21% IVA az irányadó.
- Hitelnél a 2019-es jelzálogtörvény (Ley 5/2019) óta a bank fizeti a hitelhez kapcsolódó közjegyzői, földhivatali díjat és AJD-t; a vevőt jellemzően az értékbecslés terheli. Nem rezidensként a bankok jellemzően a vételár 60–70%-át finanszírozzák.
- Tartalék: a fentieken felül a vételár 1–2%-a kisebb javításokra és váratlan díjakra.
Röviden: ugyanazon a vételáron egy új építésű lakás nagyjából 17 000–18 000 euróval több készpénzt köt le, mint egy használt. Mindig a teljes ráfordítást hasonlítsd össze.
monveroestates.com · +36 70 603 33335 / 7
Spanyol ingatlan lépésről lépésre
05 · Tulajdonosként
Éves költségek és az első teendők
| Éves tétel | Mit jelent |
|---|
| IBI (helyi ingatlanadó) | A kataszteri érték és a települési kulcs szorzata |
| Szemétszállítási díj | Települési díj, jellemzően évente |
| Közös költség | A lakópark szolgáltatásaitól függ: medence, kert, portaszolgálat |
| Biztosítás | Lakás és felelősség |
| Nem rezidens jövedelemadó, ha nem adod ki | 19% EU-polgároknak, a kataszteri érték 1,1–2%-ára vetítve |
| Nem rezidens adó bérbeadásnál | 19% EU-polgároknak a nettó bérleti jövedelem után, a költségek levonhatók |
Az első teendők a kulcsátadás után
| Közüzemi szerződések (áram, víz) és internet átírása |
| IBI és szemétdíj csoportos beszedése a spanyol számláról |
| Bejelentkezés a társasház kezelőjénél (administrador de fincas) |
| Lakásbiztosítás megkötése |
| Helyi adótanácsadó (gestor) a nem rezidens bevallásokra, már az első évtől |
Kiadás 2025 óta
- 2025. április 3. óta új turisztikai kiadáshoz a tulajdonostársak háromötödének jóváhagyása kell.
- 2025. július 1. óta országos regisztrációs szám is kell, Andalúziában emellett a regionális VFT-nyilvántartás.
- Málaga városa 2025 augusztusától három évre felfüggesztette az új turisztikai engedélyeket.
- Spanyolország 2025. április 3-tól megszüntette az ingatlanhoz kötött Golden Visát; EU-polgárként erre nincs is szükséged.
monveroestates.com · +36 70 603 33336 / 7
Spanyol ingatlan lépésről lépésre
06 · Összefoglalás
Öt gyakori hiba
- Foglaló ügyvédi átnézés nélkül
Ha nincs benne visszafizetési feltétel, a pénzed kockázatban van.
- Késői NIE
Ha az arras idejére nincs meg, az ütemezés csúszhat, és a foglaló is veszélybe kerülhet.
- Csak a vételárral számolni
Használtnál a teljes költség kb. 9%-kal magasabb a vételárnál.
- Közös ügyvéd az eladóval
Ha az eladó vagy a fejlesztő ajánlja, kérdezz rá az összeférhetetlenségre.
- A kiadhatóság utólagos ellenőrzése
Az engedélyhelyzetet a foglaló előtt tisztázd, ne a kulcsátadás után.
Kik vagyunk
A Monvero magyarul végigkísér: keresés, tárgyalás, egyeztetés a független spanyol ügyvéddel, és minden fontos dokumentumról magyar összefoglaló. Jogi tanácsadónk a magyar oldalon követi a folyamatot.
Urbán Rékaalapító, vezető tanácsadó
Zelina Grétaingatlan tanácsadó
Dr. Gősi Georginajogi tanácsadó
Források: a 2026-ban érvényes andalúziai adókulcsok, a spanyol közjegyzői és földhivatali díjszabás (1426/1989 és 1427/1989 királyi rendelet), Ley 5/2019, a 2025-ös turisztikai kiadási szabályok. A díjak tájékoztató becslések. Általános tájékoztatás, nem jogi vagy adótanács; a konkrét ügyletnél a független spanyol ügyvéd véleménye az irányadó.
monveroestates.com · +36 70 603 33337 / 7