Amikor eladod a lakásodat, az ingatlanközvetítő jutaléka a vagyonszerzési illeték mellett az egyik legnagyobb tétel, amivel számolnod kell. Egy 80 millió forintos lakásnál már egy százalékpontnyi különbség is 800 ezer forint. Érdemes tehát tudni, mennyi a szokásos díj, és mit várhatsz el érte.
Ebben a cikkben áttekintjük a 2026-os jutaléksávokat, azt, hogy ki fizeti a díjat, mi a különbség a kizárólagos és a nem kizárólagos megbízás között, és őszintén arról is beszélünk, mikor tudod ingatlanos nélkül is jól eladni a lakásodat.
Mennyi az ingatlanközvetítő jutalék 2026-ban?
Az Economx 2026. júliusi körképe szerint a hazai ingatlanközvetítők jutaléka nagyjából 1 és 5% között mozog, az átlag pedig mára 3% alá csökkent. A sáv azért ilyen széles, mert a díj sok mindentől függ:
- Az ingatlan árától. Drágább ingatlannál a százalékos díj gyakran alacsonyabb, kisebb lakásnál a fix minimumdíj miatt arányaiban magasabb lehet.
- A megbízás típusától. Kizárólagos megbízásnál az irodák jellemzően alacsonyabb százalékot kérnek, mert biztosabb a megtérülésük.
- A szolgáltatás tartalmától. Profi fotó, videó, alaprajz, home staging, fizetett hirdetések: minél több van benne, annál inkább indokolt a magasabb díj.
- Az irodától és a régiótól. Budapesten nagy a verseny, ezért a díjak is szélesebb skálán mozognak.
Sok iroda minimumdíjat is alkalmaz, vagyis egy bizonyos összeg alatt akkor sem dolgozik, ha a százalékos díj ennél kevesebb lenne. Ezt mindig kérdezd meg előre.
Benne van az áfa?
Ez irodánként eltér. Van, aki bruttó, áfával együtt értendő díjat ad meg, és van, aki nettó díjat, amihez még 27% áfa jön. Egy nettó 3% bruttóban már 3,81%, ami egy 80 millió forintos lakásnál 648 ezer forint különbség. Mielőtt ajánlatokat hasonlítasz össze, kérdezd meg minden irodától: bruttó vagy nettó a díj?
Ki fizeti az ingatlanos jutalékot?
Magyarországon a közvetítői díjat jellemzően az eladó fizeti, mert ő bízza meg az irodát. Ettől a felek a szerződésben eltérhetnek, de ez a bevett gyakorlat.
A vevőnek ilyenkor nem kell fizetnie a közvetítőnek. Fontos azonban tudni, hogy az eladó által megbízott ingatlanos az eladó érdekében dolgozik: az ő feladata, hogy a lehető legjobb áron és feltételekkel adja el a lakást. Ha vevőként szeretnéd, hogy valaki a te oldaladon keressen, ellenőrizzen és tárgyaljon, az egy külön szolgáltatás, a vevőképviselet, amelynek díját a vevő fizeti.
A közvetítői díj eladói költség, ezért az eladás utáni adó számításánál csökkentheti a jövedelmedet. Erről a lakáseladás adózásáról szóló cikkünkben írtunk részletesen.
Kizárólagos vagy nem kizárólagos megbízás?
Ez az egyik legfontosabb döntés, és mindkét megoldásnak vannak valódi előnyei és hátrányai.
Kizárólagos megbízás
Egyetlen irodát bízol meg egy meghatározott időre, és közben más iroda nem hirdetheti a lakást.
Előnyök: az iroda jobban megéri a befektetést (profi fotó, videó, fizetett hirdetés), egy kézben van az árazás és a kommunikáció, a lakás nem jelenik meg tíz különböző áron a portálokon, és a díj gyakran alacsonyabb.
Hátrányok: ha az iroda nem dolgozik jól, a szerződés idejére hozzá vagy kötve. Ezért kulcskérdés a futamidő és a felmondási feltételek.
Nem kizárólagos megbízás
Több irodával is szerződhetsz, és az kapja a díjat, akinek a vevője megveszi a lakást.
Előnyök: nagyobb rugalmasság, nincs hosszú elköteleződés.
Hátrányok: az irodák kevesebbet fektetnek a lakásba, mert nem biztos a megtérülés. A hirdetések gyakran ellentmondásosak, és a vevők a sok hirdetésből könnyen azt szűrik le, hogy a lakás „nem megy”. Ez az alkupozíciódat gyengíti.
Mit kell kapnod a jutalékért?
Egy jó ingatlanos nem hirdetésfeltöltő, hanem az eladás projektvezetője. A díjért ezeket érdemes elvárnod:
- Árazási elemzés valódi eladási árak alapján, nem csak a hirdetési árakra támaszkodva. Erről az ingatlan-értékbecslésről szóló cikkünkben írunk bővebben.
- Profi fotók és alaprajz, szükség esetén videó.
- Marketing: jól megírt hirdetés, megjelenés a fő portálokon, az iroda saját vevőkörének megszólítása.
- Bejárások szervezése, a vevők előszűrése (finanszírozás, komolyság).
- Tárgyalás az árról és a feltételekről, az ajánlatok összehasonlítása.
- Dokumentumok koordinálása: tulajdoni lap, energetikai tanúsítvány, közös költség igazolás, egyeztetés az ügyvéddel és a vevő bankjával.
- Rendszeres visszajelzés arról, hány érdeklődő volt, mit mondtak, és kell-e módosítani a stratégián.
Az első találkozón kérj írásos tervet: milyen áron indulna az iroda és miért, hol és hogyan hirdeti a lakást, milyen gyakran számol be, és mikor javasolna árat módosítani. Ha egy ingatlanos csak a legmagasabb árat ígéri, de nem tudja megindokolni, az figyelmeztető jel. A túl magas ígért ár sokszor arra szolgál, hogy megkapja a megbízást, és pár hét múlva jön az árcsökkentési javaslat.
Hogy mi hogyan dolgozunk eladóként, azt az értékesítési szolgáltatásunk oldalán írtuk le.
Ingatlanos nélkül eladni: mikor működik, és mikor nem?
Lehet ingatlanos nélkül is eladni, és van, amikor ez teljesen ésszerű döntés.
Jól működhet, ha:
- már van vevőd (rokon, szomszéd, bérlő, ismerős),
- a lakás tipikus, könnyen összehasonlítható, és jó a piaci kereslet rá,
- van időd bejárásokat tartani, telefonokat fogadni, és nem zavar a tárgyalás,
- pontosan tudod, mennyit ér a lakásod.
Nehezebb, ha:
- a lakás különleges (nagy alapterület, tetőtér, kertkapcsolat), és nehéz összehasonlító árat találni,
- külföldön élsz, vagy kevés az időd,
- a lakás az Otthon Start plafonjai közelében van, és a pontos árazás a vevők felét jelentheti,
- jelzálog, haszonélvezet vagy több tulajdonos miatt bonyolultabb az ügylet.
Ügyvédre ingatlanos nélkül is szükséged lesz, mert az adásvételi szerződést ügyvédnek vagy közjegyzőnek kell ellenjegyeznie. Az eladás lépéseit a budapesti lakáseladási útmutatónkban vettük végig.
A lehetőségek összehasonlítva
| Kizárólagos megbízás | Nem kizárólagos megbízás | Saját eladás | |
|---|---|---|---|
| Díj | jellemzően alacsonyabb % | jellemzően magasabb % | nincs jutalék |
| Az iroda ráfordítása | magas | alacsonyabb | nincs |
| Kontroll a hirdetés felett | egy kézben | szétaprózódhat | teljesen nálad |
| A te időráfordításod | alacsony | közepes | magas |
| Kötöttség | a futamidő végéig | alacsony | nincs |
| Mikor jó? | ha gyorsan, jó áron akarsz eladni | ha rugalmasságot akarsz | ha már van vevőd vagy időd |
Vörös zászlók az ingatlanos szerződésben
Mielőtt aláírod a megbízást, olvasd el figyelmesen. Ezek a pontok gyanúra adnak okot:
- Hosszú kötöttség: egy fél évnél hosszabb kizárólagos futamidő, automatikus meghosszabbítással.
- Díj saját eladás esetén is: ha akkor is fizetned kell, ha a vevőt te találod meg, és az iroda semmit nem tett érte.
- Homályos szolgáltatás: a szerződés csak annyit ír, hogy „közvetítés”, de nem derül ki, mit kapsz.
- Hosszú utólagos díjigény: ha a szerződés lejárta után még hosszú ideig díjat követelhet az iroda bármely vevő után.
- Kötbér felmondáskor: magas összeg, ha idő előtt kilépsz.
- Nem egyértelmű áfa: nem derül ki, hogy a díj bruttó vagy nettó.
Egy tisztességes iroda ezekről nyíltan beszél, és hajlandó a futamidőt vagy a feltételeket a helyzetedhez igazítani. Ha bizonytalan vagy egy szerződésben, kérdezz minket, szívesen átnézzük veled, mire figyelj.
Gyakori kérdések
Mennyi az ingatlanos jutalék 2026-ban?
Az Economx 2026. júliusi körképe szerint jellemzően 1 és 5% között, az átlag mára 3% alá csökkent. A pontos díj függ az ingatlan árától, a megbízás típusától és a szolgáltatás tartalmától.
Ki fizeti az ingatlanos jutalékot, a vevő vagy az eladó?
Magyarországon jellemzően az eladó, mert ő bízza meg az irodát. A felek ettől eltérhetnek, de ez a bevett gyakorlat. Ha vevőként saját képviselőt bízol meg, annak díját te fizeted.
Az ingatlanos jutalék tartalmazza az áfát?
Irodától függ. Van, aki bruttó díjat ad meg, van, aki nettót, amihez 27% áfa jön. Mindig kérdezd meg, mielőtt ajánlatokat hasonlítasz össze.
Megéri kizárólagos megbízást adni?
Rövid futamidővel és egyértelmű szolgáltatási tartalommal gyakran igen, mert az iroda többet fektet a lakásba, és egységes a megjelenés. Hosszú, homályos szerződést viszont ne írj alá.
El lehet adni a lakást ingatlanos nélkül?
Igen. Akkor működik jól, ha már van vevőd, a lakás könnyen árazható, és van időd a bejárásokra. Ügyvédre ilyenkor is szükséged lesz a szerződéshez.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem minősül jogi tanácsnak. Egy konkrét megbízási szerződésnél kérj egyedi tanácsot.
Budapesti lakást keresel vagy adnál el?
Egy 30 perces beszélgetésben átnézzük, mit keresel, mekkora a keret, és melyik kerületek jöhetnek szóba. Magyarul, kötelezettség nélkül.
Időpontot kérek
Urbán Réka a Monvero alapítója. Vevőkkel és befektetőkkel dolgozik Budapesten, Dubajban és a Costa del Solon, a keret kijelölésétől a szerződésig. A cikk tájékoztató jellegű, a saját helyzetedre szabott tanácsért írj nekünk.
