A legtöbb vevő pontosan tudja, mennyi a vételár és mennyi az önerő. Arra viszont ritkán van kész szám, hogy mennyi pénznek kell ténylegesen rendelkezésre állnia a kulcsátadás napján és az utána következő hónapokban. Ez a különbség nem apróság: egy átlagos budapesti vásárlásnál könnyen több millió forint.
Ebben a cikkben egy konkrét példán megyünk végig: egy 70 négyzetméteres, használt téglalakás a VII. kerületben, 1,4 millió Ft-os négyzetméteráron, azaz 98 millió forintért. Az ingatlan.com 2026 márciusi adatai szerint a VII. kerületi használt társasházi lakások medián négyzetméterára 1,47 millió Ft volt, így a példa reális. A költségtételeket 2026-os díjakkal és a pénzügyi szaksajtó 2026-os összesítései alapján számoltuk, minden tétel tájékoztató jellegű.
A legnagyobb tétel: a vagyonszerzési illeték
Lakás vásárlásakor a forgalmi érték 4%-át kell vagyonszerzési illetékként megfizetni. A mi példánkban ez 3 920 000 Ft. Az illetéket nem a szerződéskötéskor fizeted: az adásvételt a földhivatali beadással együtt, a B400-as adatlapon jelentik be a NAV-nak (ezt jellemzően az ügyvéd intézi), majd a NAV határozatban állapítja meg az összeget és a fizetési határidőt. A határozat a szaksajtó tapasztalatai szerint akár hónapokkal később érkezik, de az összeget már a vásárlás napján érdemes félretenni.
A NAV az illetéket a forgalmi érték alapján számolja. Ha a szerződésben szereplő ár jelentősen elmarad a piaci értéktől, az adóhatóság saját értékelést is alkalmazhat, ezért a „papíron olcsóbb” szerződés nem megoldás, hanem kockázat.
Mikor fizetsz kevesebbet?
- Cserét pótló vásárlás. Ha a vásárlás előtt vagy után eladsz egy másik lakást, csak a két forgalmi érték különbözete után fizetsz illetéket. 2026. január 1-jétől a vásárlást megelőző időszak 3 évről 5 évre nőtt, a vásárlást követő eladásra továbbra is 1 év áll rendelkezésre. Ha az eladott lakás drágább volt, illeték nem keletkezik. A kedvezményt a bejelentő adatlapon jelezni kell, nem automatikus.
- CSOK Plusz. A CSOK Plusz hitellel vásárolt lakás szerzése illetékmentes.
- Fiatalok első lakása és új lakások. A 35 év alatti első lakásvásárlók kedvezménye és az újépítésű lakások illetékkedvezménye 15, illetve 30 millió forintos értékhatárhoz kötött. Budapesti árszinten ezek a gyakorlatban ritkán érvényesülnek.
- Rokonok és házastársak között a vagyonszerzés illetékmentes.
Ügyvédi díj és hatósági költségek
Magyarországon az adásvételi szerződést ügyvédnek kell ellenjegyeznie. A pénzügyi szaksajtó 2026-os összesítése szerint Budapesten a jellemző ügyvédi díj a vételár 0,3–0,8%-a, minimum 100–150 ezer forinttal. Az ügyvédi díjra áfa is jön. A díj gyakran tartalmazza a szerződés elkészítését, az ellenjegyzést, a földhivatali beadást és a letétkezelést, de ezt mindig kérd írásban.
Példánkban 0,5%-kal számolva: 490 000 Ft + 27% áfa = 622 300 Ft.
A földhivatali bejegyzés díja és a tulajdoni lap másolatok ehhez képest kisebb, néhány ezer vagy néhány tízezer forintos tételek.
A gyakorlatban jellemzően a vevő, mert az ő érdeke a szerződés és a bejegyzés biztonsága. Ez azonban megállapodás kérdése. Ha az eladónak saját ügyvédje is van, mindkét fél a sajátját fizeti.
Ha hitelből vásárolsz
A hitelnek is van belépő költsége. A 2026-os piaci összesítések alapján ezekkel számolj:
- Értékbecslés: 30–80 ezer Ft.
- Folyósítási díj: jellemzően a hitelösszeg 0,5–1%-a, de sok bank akcióban elengedi.
- Közjegyzői okirat: 60–120 ezer Ft.
- Lakásbiztosítás: a bank előírja, évente 30–80 ezer Ft.
- Jelzálogjog bejegyzése a földhivatalnál.
Ha a példában 40 millió forint piaci hitelt veszel fel, ezek együtt nagyjából 0,3–0,7 millió forintot tesznek ki, attól függően, hogy a bank milyen kedvezményt ad.
Ennél fontosabb az értékbecslés kockázata: ha a bank alacsonyabb forgalmi értéket állapít meg, mint a vételár, kevesebb hitelt kapsz, és a különbözetet önerőből kell pótolnod. Régi vagy rossz állapotú lakásnál ez gyakoribb, ezért ilyenkor nagyobb önerő-tartalékkal tervezz. Érdemes előzetes hitelbírálatot kérni, mielőtt ajánlatot teszel.
Műszaki ellenőrzés és költözés
- Műszaki állapotfelmérés: 50–150 ezer Ft. Régi épületnél ez a legjobban megtérülő kiadás, mert a rejtett hibák javítása ennek sokszorosa lehet.
- Energetikai tanúsítvány: az eladó kötelessége, és a besorolást a hirdetésben is fel kell tüntetni. A tanúsítvány a hatályos kormányrendelet szerint öt évig érvényes.
- Költözés: költöztető cégnél jellemzően 80–250 ezer Ft.
- Közművek átírása: kisebb adminisztratív díjak, a mérőóra-állásokat pedig a birtokbaadási jegyzőkönyvben rögzítsd.
Felújítási tartalék: a legtöbbször alábecsült tétel
Egy használt budapesti lakásnál ritka, hogy semmihez ne kelljen hozzányúlni. Az építőipari árösszesítők 2025-ös adatai szerint a felújítás nagyságrendje négyzetméterenként:
| Felújítás szintje | Mit tartalmaz | Ft/m² (2025) | 70 m²-re |
|---|---|---|---|
| Alap | Festés, kisebb javítások | 30–60 ezer | 2,1–4,2 M Ft |
| Közepes | Burkolatok, fürdőszoba | 80–150 ezer | 5,6–10,5 M Ft |
| Teljes | Víz, villany, nyílászárók is | 150–300 ezer | 10,5–21 M Ft |
Az építőipari munkadíjak 2025-ben is évi 6–7%-kal emelkedtek, ezért 2026-os árajánlatnál inkább a sáv felső részével számolj. Egy régi épület felújításának buktatóiról polgári lakás felújításáról szóló útmutatót írtunk.
A példa összesítve
| Tétel | Készpénzes vevő | Hitellel vásárló vevő |
|---|---|---|
| Vételár | 98 000 000 Ft | 98 000 000 Ft |
| Vagyonszerzési illeték (4%) | 3 920 000 Ft | 3 920 000 Ft |
| Ügyvédi díj (0,5% + áfa) | 622 300 Ft | 622 300 Ft |
| Műszaki állapotfelmérés | kb. 100 000 Ft | kb. 100 000 Ft |
| Hitelköltségek (40 M Ft hitel) | nincs | kb. 300 000–700 000 Ft |
| Költözés | kb. 150 000 Ft | kb. 150 000 Ft |
| Összesen felújítás nélkül | kb. 102,8 M Ft | kb. 103,1–103,5 M Ft |
| Közepes felújítás (70 m²) | 5,6–10,5 M Ft | 5,6–10,5 M Ft |
A vételáron felül tehát felújítás nélkül is nagyjából 4,8–5,5 millió forint kell, ami a vételár közel 5%-a. Ha közepes felújítást tervezel, a teljes költség 108 és 114 millió forint között lehet. Hitelnél ráadásul az önerőt is előre kell biztosítanod: a 40 millió forintos hitelhez 58 millió forint saját pénz tartozik, plusz a fenti tételek.
Kérd el a közös költség igazolását (tartozásmentességet), és nézd meg az utolsó két év közgyűlési jegyzőkönyvét. Ha tetőfelújítást, liftcserét vagy homlokzatfelújítást szavaztak meg, annak a rád eső része hamarosan a te költséged lesz.
Mikor milyen pénzre van szükség?
A költségek nem egyszerre jelentkeznek, ezért a likviditást is érdemes megtervezni:
- Ajánlattétel előtt: műszaki állapotfelmérés, hitelnél az értékbecslés díja.
- Szerződéskötéskor: a foglaló (jellemzően a vételár 10% körüli része) és az ügyvédi díj, illetve a díj előlege.
- Hitelnél a folyósítás előtt: közjegyzői okirat, biztosítás, folyósítási díj, valamint a teljes önerő, amelyet a bank a folyósítás feltételeként igazoltat.
- Birtokbaadáskor: a vételár hátralévő része, költözés, közművek átírása.
- Hónapokkal később: a vagyonszerzési illeték a NAV határozata szerint.
- A beköltözés előtt és után: a felújítás és a berendezés.
Ha a korábbi lakásodat csak a vásárlás után tudod eladni, a két tranzakció közötti időszakra áthidaló megoldás kell: hosszabb birtokbaadási határidő, átmeneti finanszírozás vagy egy összehangolt eladás és vásárlás. Ezt a szerződések előtt érdemes végiggondolni.
Mit fizet az eladó, és mit a vevő?
Magyarországon az ingatlaniroda közvetítői díját jellemzően az eladó fizeti. Ha vevőként saját képviselőt bízol meg, aki a te oldaladon keres, tárgyal és ellenőriz, annak díja a te költséged, viszont ilyenkor egy ember kizárólag a te érdekeidet képviseli. Erről a vevőképviselet oldalon olvashatsz.
Gyakori kérdések
Mikor kell kifizetni az illetéket?
Nem a szerződéskötéskor, hanem a NAV határozatában megadott határidőig. A határozat a földhivatali bejegyzés után érkezik, akár hónapokkal később, de az összeget érdemes a vásárláskor félretenni. Első lakásnál részletfizetés is kérhető.
Lehet alacsonyabb vételárat írni a szerződésbe az illeték miatt?
Nem érdemes. A NAV a forgalmi értéket vizsgálja, és eltérés esetén saját értékelést alkalmazhat. Ráadásul a valós ár eltitkolása a későbbi eladásnál is gondot okoz, mert alacsonyabb lesz a beszerzési érték, és több adót fizetsz.
Beleszámít az ügyvédi díj és az illeték az eladáskori adóba?
Igen. Egy későbbi eladásnál a vásárláskor megfizetett illeték és a vásárláshoz kapcsolódó ügyvédi díj a jövedelmet csökkentő költségek közé számít, ha számlával igazolod. Őrizd meg a papírokat.
Mekkora tartalékot tegyek félre?
Felújítás nélkül a vételár nagyjából 5%-át, használt lakásnál pedig a felújítási tervtől függően ennél többet. Mi azt javasoljuk, hogy a tervezett felújítási keret fölött még 10% legyen váratlan kiadásokra.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem minősül jogi vagy adótanácsnak. Az illetékszabályok gyakran változnak, a konkrét ügyedben kérj egyedi tanácsot.
Budapesti lakást keresel vagy adnál el?
Egy 30 perces beszélgetésben átnézzük, mit keresel, mekkora a keret, és melyik kerületek jöhetnek szóba. Magyarul, kötelezettség nélkül.
Időpontot kérek
Dr. Gősi Georgina a Monvero jogi tanácsadója. A szerződésekre, a jogi átvilágításra és az adókérdések jogi oldalára figyel. A cikk tájékoztató jellegű, a saját helyzetedre szabott tanácsért írj nekünk.
