Néhány éve egy jó állapotú budapesti lakás szinte magától elkelt. 2026-ban a piac kiegyensúlyozottabb: a drágulás lassult, több a hirdetés, a vevők pedig összehasonlítanak, alkudnak, és a bankjuk értékbecslésére is várniuk kell. Aki ma jól akar eladni, annak a lakás mellett a folyamatot is elő kell készítenie.
Ebben az útmutatóban végigmegyünk a legfontosabb döntéseken: mikor érdemes eladni, hogyan áraz egy profi, milyen papírokat készíts elő, mire figyelj a tárgyalásnál, és mennyi adót fizetsz az eladás után. A számokat a Duna House 2026. májusi barométeréből és a hatályos szabályokból vettük.
Mikor érdemes eladni?
Három időzítési kérdés van, és mindhárom pénzben mérhető.
Az adó. A lakás eladásából származó jövedelem után 15% szja-t kell fizetni, de az adóköteles rész a szerzés óta eltelt évekkel csökken, és a szerzést követő ötödik évtől nulla. Ha közel vagy ehhez a határhoz, néhány hónap várakozás milliókat érhet. Lent egy számpéldán megmutatjuk.
A következő otthonod. Ha eladás után másik lakást veszel, a vagyonszerzési illetéket csak a két lakás értékének különbözete után kell megfizetned. 2026-tól a vásárlás előtti eladás 5 évre visszamenőleg számít be (korábban 3 év volt), a vásárlás utáni eladásra pedig 1 éved van. Vagyis ha előbb veszel és utána adsz el, egy éven belül kell eladnod ahhoz, hogy a kedvezmény járjon.
A piac. A Duna House 2026. májusi adatai szerint a budapesti vevők 36%-a első lakását vásárolja, 30%-a befektető. Az első vásárlók többsége Otthon Start hitellel vásárol, ezért az ő igényeik és a program szabályai ma erősen hatnak a keresletre.
Az ár a legfontosabb döntés
A legtöbb elhúzódó eladás oka a túlárazás. Egy túl magas induló ár nem „hagy helyet az alkunak”, hanem elriasztja azokat, akik a reális árkategóriában keresnek, a lakás pedig hetek múlva „régi hirdetésként” jelenik meg a vevők szemében.
Egy jó árazás három dologból áll:
- Valódi összehasonlító eladások, nem hirdetési árak. A kínálati árak jellemzően a tényleges eladási árak fölött vannak.
- A konkrét lakás tulajdonságai: emelet, lift, fekvés, belmagasság, állapot, erkély, a társasház állapota és a közös költség.
- A vevők finanszírozási határai. Ez 2026-ban Budapesten különösen fontos.
Az Otthon Start két fontos határa
Az Otthon Start hitellel legfeljebb 100 millió forintos és legfeljebb 1,5 millió Ft/m² négyzetméterárú lakás vásárolható (az erkély és terasz 50%-kal számít). Az MNB 2026. májusi jelentése szerint 2025 szeptembere és 2026 februárja között a budapesti adásvételek mintegy fele ezzel a hitellel történt.
Ha a lakásod e határok közelében van, az árazás sokat számít. Egy 68 négyzetméteres lakás 1,55 millió Ft/m²-en 105,4 millió forint, és mindkét plafon fölött van: az Otthon Startos vevők egyszerűen ki sem tudják választani. Ugyanez 1,47 millió Ft/m²-en 99,96 millió forint, és belefér.
A Duna House 2026. májusi adatai szerint a budapesti téglalakásoknál az átlagos alku 3–4% volt, az átlagos eladási idő pedig Budán 86, a belvárosban 79, Pesten 102 nap. Ha a lakásod hat-nyolc hét után sem kap komoly ajánlatot, az legtöbbször árazási jelzés.
Előkészítés: a papírok és a lakás
Ezeket a dokumentumokat készítsd elő
- Tulajdoni lap (friss) és a terhek rendezésének terve (jelzálog, haszonélvezet, végrehajtási jog).
- Energetikai tanúsítvány. Eladáskor kötelező, a besorolást a hirdetésben is fel kell tüntetni. A tanúsítvány a hatályos kormányrendelet szerint öt évig érvényes. Ára a szaksajtó szerint lakásnál jellemzően 25–50 ezer forint.
- Alaprajz, lehetőleg méretezett. A vevők és a bankok is kérik.
- Közös költség igazolás (tartozásmentesség), a társasház alapító okirata és SZMSZ-e.
- Közgyűlési jegyzőkönyvek az utolsó két évből, a felújítási alap egyenlege, a tervezett munkák.
- Felújítási számlák. Ezek az adóalapot is csökkenthetik.
- Jelzáloghitel esetén a bank tartozásigazolása és a kiváltás menete.
Hitellel terhelt lakást is el lehet adni. A vevő a vételár egy részéből kiváltja a hitelt, a bank törlési engedélyt ad, és a jelzálogjogot törlik. Ezt az ügyvéd a szerződésben és a fizetési ütemezésben rendezi. A bankkal érdemes időben egyeztetni.
A lakás előkészítése
- Javítsd meg az apró hibákat: csöpögő csap, nyikorgó ajtó, kiégett izzó, repedt csempe. A vevő ezekből következtet a nagyobb hibákra.
- Festés semleges színre, ha a falak megkoptak. Ez az egyik legjobban megtérülő kiadás.
- Szabadíts fel teret: a személyes tárgyak, túl sok bútor és a tele szekrények kisebbnek mutatják a lakást.
- Fény és levegő: tiszta ablakok, minden lámpa működjön, a bejáráskor húzd el a függönyöket.
- Profi fotók és alaprajz. A vevők online döntenek arról, hogy megnézik-e a lakást.
Bejárások, tárgyalás, szerződés
A bejárás. Hagyd, hogy a vevő nyugodtan körülnézzen, és legyél felkészült a kérdésekre: közös költség, rezsi, a ház tervezett felújításai, a szomszédok, a parkolás.
Az ajánlat. Ne csak az árat nézd. Számít, hogy a vevő készpénzből vagy hitelből vásárol, van-e előzetes hitelbírálata, és mikor kérné a birtokbaadást. Egy kicsit alacsonyabb, de biztos finanszírozású ajánlat többet érhet egy magasabbnál.
A banki értékbecslés. Ha a vevő hitelből vásárol, a bank értékbecslője is megnézi a lakást. Ha az általa megállapított érték alacsonyabb a vételárnál, a vevő kevesebb hitelt kap. Otthon Startnál a vételár és a banki érték legfeljebb 20%-kal térhet el. Egy reális ár ezt a kockázatot is csökkenti.
A foglaló. A magyar jogban a foglaló komoly biztosíték: ha a vevő hibájából hiúsul meg az adásvétel, a foglaló az eladónál marad, ha az eladóéból, a kétszeresét kell visszafizetni. Eladóként csak akkor fogadj el foglalót, ha biztosan el akarod adni a lakást ezen a feltételen.
Birtokbaadás. Rögzítsd a szerződésben a pontos dátumot, a mérőóra-állásokat és azt, mi marad a lakásban.
Adózás eladáskor: számpéldával
A lakáseladásból származó jövedelem a bevétel csökkentve a szerzési értékkel és az igazolt költségekkel. Ebből az adóköteles rész a szerzés óta eltelt évektől függ:
| Mikor adod el? | A jövedelem adóköteles része |
|---|---|
| A szerzés évében és az azt követő évben | 100% |
| A szerzést követő 2. évben | 90% |
| A szerzést követő 3. évben | 60% |
| A szerzést követő 4. évben | 30% |
| A szerzést követő 5. évtől | 0% (adómentes) |
Az adó mértéke 15%. Levonható többek között a vételár, a vásárláskor fizetett illeték és ügyvédi díj, az értéknövelő beruházások számlával igazolt költsége, valamint az eladással kapcsolatos költségek (például az energetikai tanúsítvány, az értékbecslés, a közvetítői díj). Az adót a következő év május 20-ig kell bevallani és megfizetni, és a NAV bevallási tervezete az ingatlaneladást nem tartalmazza, ezt neked kell pótolnod.
Példa. 2022-ben vettél egy lakást 60 millió forintért (2,4 millió illeték, 0,4 millió ügyvéd), 2023-ban 8 millió forintért felújítottad, számlákkal. 2026-ban 92 millió forintért adod el, 2,5 millió forint eladási költséggel.
- Jövedelem: 92 − 60 − 2,4 − 0,4 − 8 − 2,5 = 18,7 millió Ft
- 2026 a szerzést követő 4. év, így az adóköteles rész 30%: 5,61 millió Ft
- Fizetendő szja (15%): kb. 842 ezer Ft
- Ha 2027-ben adnád el: 0 Ft
A számpélda tájékoztató jellegű. Örökölt vagy ajándékba kapott lakásnál más szabályok vonatkoznak a szerzési értékre, ezt mindig egyedileg számoljuk.
Az ingatlaneladásból származó jövedelem a NAV által készített bevallási tervezetben nem szerepel. Ha változtatás nélkül elfogadod a tervezetet, az eladás bevallatlan marad. Akkor is érdemes bevallani, ha adó nem keletkezik.
Ha szeretnéd, hogy az árazást, a hirdetést és a tárgyalást mi vigyük, az értékesítés oldalon olvashatsz arról, hogyan dolgozunk. A budapesti piac aktuális helyzetéről a Budapest oldalunkon tájékozódhatsz, kérdéseiddel pedig írj nekünk.
Gyakori kérdések
Mennyi idő alatt adható el egy budapesti lakás?
A Duna House 2026. májusi adatai szerint a használt téglalakások átlagosan 79 (belváros) és 102 (Pest) nap alatt keltek el, Budán 86 nap alatt. Egy jól árazott, előkészített lakás ennél gyorsabban, egy túlárazott jóval lassabban kel el.
Megéri felújítani eladás előtt?
A kisebb javítás, a festés és a rendrakás szinte mindig megtérül. Egy teljes felújítás ritkán, mert a vevők egy része saját ízlése szerint akar felújítani, és a ráfordítás nem jelenik meg teljes egészében az árban.
Kell energetikai tanúsítvány az eladáshoz?
Igen. Eladáskor kötelező, a besorolást a hirdetésben is fel kell tüntetni, és a hatályos szabályok szerint öt évig érvényes.
Mi történik, ha a vevő bankja alacsonyabbra értékeli a lakást?
A vevő kevesebb hitelt kap, és vagy több önerőt tesz bele, vagy újratárgyalnátok az árat. Ezért érdemes a szerződésben rendezni, mi történik, ha a hitel nem a tervezett összegben jön létre.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem minősül jogi vagy adótanácsnak. A konkrét eladásodnál kérj egyedi tanácsot.
Budapesti lakást keresel vagy adnál el?
Egy 30 perces beszélgetésben átnézzük, mit keresel, mekkora a keret, és melyik kerületek jöhetnek szóba. Magyarul, kötelezettség nélkül.
Időpontot kérek
Urbán Réka a Monvero alapítója. Vevőkkel és befektetőkkel dolgozik Budapesten, Dubajban és a Costa del Solon, a keret kijelölésétől a szerződésig. A cikk tájékoztató jellegű, a saját helyzetedre szabott tanácsért írj nekünk.
