Néhány éve a budapesti befektetési lakásvásárlás logikája egyszerű volt: egy belvárosi garzon, rövid távú kiadás, és a számok maguktól jöttek. 2026-ra ez a képlet több ponton megváltozott. A VI. kerületben január óta nem lehet rövid távra kiadni, Budapesten 2026 végéig új szálláshelyet nem lehet nyilvántartásba venni, és több kerület készít elő saját korlátozást. Közben a hosszú távú bérleti piac stabil maradt, a díjak pedig tovább emelkedtek.
Ebben a cikkben megnézzük, mennyit hoz ma ténylegesen egy budapesti bérlakás, hogyan számolj nettó hozamot, és milyen stratégia működik a 2026-os szabályok között.
Bruttó vagy nettó hozam: mit mutat a szám?
A bruttó hozam az éves bérleti díj osztva a vételárral. Egyszerű, gyorsan összehasonlítható, de sokat elhallgat. A nettó hozam ennél reálisabb: az éves bevételből levonod az üres hónapokat, a tulajdonosi költségeket (közös költség, biztosítás, karbantartás, esetleges kezelési díj) és az adót, majd az eredményt a teljes befektetett összeghez viszonyítod, amibe a vételáron túl az illeték, az ügyvéd és a berendezés is beletartozik.
A Global Property Guide 2026 augusztusi adatai szerint Budapesten az átlagos bruttó hozam 4,84% volt, és a szolgáltató megjegyzi, hogy a nettó hozam jellemzően 1,5–2 százalékponttal alacsonyabb ennél.
Mennyit hoz ma egy budapesti lakás kerületenként?
A Global Property Guide 2026 augusztusi, lakásméret szerinti bruttó hozamadatai néhány kerületre:
| Kerület | Garzon | 1 hálószoba | 2 hálószoba | 3 hálószoba |
|---|---|---|---|---|
| III. | 4,36% | 4,74% | 5,39% | 4,51% |
| VI. | 4,36% | 4,22% | 5,40% | 5,30% |
| VII. | 4,86% | 3,91% | 4,04% | 4,62% |
| VIII. | 5,21% | 4,47% | 4,54% | 5,05% |
| IX. | 4,31% | 3,84% | 3,55% | 5,35% |
| XI. | 3,70% | 3,61% | 3,76% | 4,25% |
| XIV. | 4,38% | 4,17% | 3,84% | 4,29% |
| Budapest átlag | 4,39% | 4,24% | 4,75% | 5,63% |
Két dolog látszik. Egyrészt a különbségek kerületek között kisebbek, mint sokan gondolják: a legtöbb érték 3,5 és 5,5% között van. Másrészt a nagyobb lakások hozama nem rosszabb a kicsikénél, sőt: a családi méretű, két-három hálószobás lakások a hosszú távú bérlői piacon stabilan keresettek.
Számpélda: egy 55 négyzetméteres lakás a VIII. kerületben
Nézzünk egy konkrét, óvatosan számolt példát. Minden feltevés tájékoztató jellegű becslés.
- Vételár: 55 m² × 1,25 millió Ft = 68,75 millió Ft (az Otthon Centrum 2026 első félévi VIII. kerületi téglalakás-átlaga alapján).
- Vásárlási költségek: 4% illeték (2,75 M Ft), ügyvéd áfával kb. 0,45 M Ft, frissítés és bútorozás kb. 3 M Ft. Teljes befektetés: kb. 75 millió Ft.
- Bérleti díj: havi 240 000 Ft, a VIII. kerületi medián 2026 augusztusában (ingatlan.com). Egy hónap üres időszakkal évente 2,64 millió Ft bevétel.
- Tulajdonosi költségek: közös költség kb. 300 000 Ft, biztosítás kb. 40 000 Ft, karbantartási keret kb. 200 000 Ft évente.
- Adó: 15% szja a bevétel 90%-a után (10% költséghányaddal), kb. 356 000 Ft.
| Mutató | Érték |
|---|---|
| Bruttó hozam a vételárra (12 hó bérleti díj / vételár) | kb. 4,2% |
| Éves nettó jövedelem adó után | kb. 1,74 M Ft |
| Nettó hozam a teljes befektetésre | kb. 2,3% |
Viszonyításként: a jegybanki alapkamat 2026 szeptemberében 5,50% volt. Aki kizárólag folyó hozamot keres, annak érdemes összevetnie a lakást más befektetésekkel. Aki viszont hosszú távon, reálértékben szeretné megőrizni a vagyonát, annak a jól megválasztott budapesti lakás továbbra is erős eszköz: az MNB adatai szerint 2025 negyedik negyedévében a budapesti lakásárak egy év alatt 26%-kal nőttek, bár 2026-ban ez a lendület érezhetően lassult.
Rövid távú kiadás 2026-ban: hol tart a szabályozás?
A rövid távú, Airbnb-típusú kiadás szabályai kerületenként eltérnek, és gyorsan változnak. 2026 októberi állapot szerint:
- Budapest egésze: 2026. december 31-ig új magánszálláshely vagy egyéb szálláshely nem vehető nyilvántartásba. A már működő, bejegyzett szálláshelyek folytathatják a működést.
- VI. kerület: 2026. január 1-jétől a rövid távú kiadás napjainak száma nulla, vagyis a kerületben nem működhet ilyen szálláshely. A Kúria 2025 novemberében nem találta törvénysértőnek a rendeletet.
- VII. kerület: 2025 őszétől lakóépületekben új működési engedély nem adható ki, a meglévők működhetnek tovább.
- I. kerület: a 2026 őszi online véleménykérésen a résztvevők 58,6%-a teljes tiltást támogatott. Rendelettervezet a sajtóhírek szerint novemberben kerülhet a testület elé.
- VIII. kerület: lépcsőzetes korlátozást készít elő, a tervezet szerint kerületi szinten a lakásállomány 4%-a, épületenként 10–20% lehetne a felső határ.
- XIII. kerület: online konzultációt tartott, a kerület becslése szerint 1100–1200 lakást használnak rövid távú kiadásra.
A jelenlegi szabályok szerint a kerület rendeletben meghatározhatja, egy lakás évente hány napig használható rövid távú szálláshelyként (akár nulla napot is), és feltételhez kötheti például a társasház hozzájárulásához. A hosszú távú lakásbérletre ezek a szabályok nem vonatkoznak.
Ha egy hirdetés rövid távú kiadásra számolt hozammal érvel, kezeld óvatosan. 2027-től a moratórium lejár, de több kerület addigra saját korlátozást vezethet be. Befektetési döntést ma a hosszú távú bérleti díjra érdemes alapozni.
Hosszú vagy rövid távú kiadás: összevetés
| Szempont | Hosszú távú kiadás | Rövid távú kiadás |
|---|---|---|
| Szabályozási kockázat | Alacsony | Magas, kerületenként eltérő |
| Új szálláshely Budapesten | Nem érintett | 2026 végéig nem jegyezhető be |
| Adózás magánszemélyként | 15% szja, szocho nélkül | Bonyolultabb: szja, szocho, idegenforgalmi adó, NTAK-adatszolgáltatás |
| Üzemeltetési munka | Kevés | Folyamatos (takarítás, vendégkezelés) |
| Bevétel kiszámíthatósága | Magas | Szezonális |
Mi működik ma a hosszú távú bérleti piacon?
Ismerd a bérlődet. Egyetemisták és fiatal szakemberek a IX., VIII. és XI. kerületben, a Corvinus, a Semmelweis és a BME környékén keresnek. Fiatal párok és expatok a XIII. és a VI. kerületet, családok a II. és XII. kerületet keresik. A lakás berendezése, a hálószobák száma és a bérleti díj ehhez igazodjon. Egy egyetemi negyedben a több külön bejáratú szoba, egy családi környéken a tárolóhely és a csendes hálószoba ér többet.
Kérj megfelelő biztosítékot. Bevett gyakorlat a több havi kaució és a közjegyzői okiratba foglalt kiköltözési nyilatkozat, amely vita esetén jelentősen gyorsítja a lakás visszaszerzését.
Építs be értékkövetést. Hosszabb szerződésnél érdemes évente inflációkövető díjemelést rögzíteni.
Dokumentálj mindent. Készíts átadás-átvételi jegyzőkönyvet fotókkal, leltárral és mérőóra-állásokkal. Kiköltözéskor ugyanezzel veted össze a lakás állapotát, így a kaució elszámolása vitamentes marad.
Számolj az adóval. Magánszemélyként a hosszú távú lakáskiadásból származó jövedelem után 15% szja-t fizetsz, szociális hozzájárulási adó nélkül. Választhatsz a 10%-os költséghányad és a tételes költségelszámolás között. Ha a bérlő magánszemély, negyedévente adóelőleget kell fizetned.
Az Otthon Start hitellel vásárolt lakás bérbeadását a program szigorú feltételekhez köti: az OTP 2026-os tájékoztatója szerint harmadik személy használata csak meghatározott bérleti formákban megengedett, ellenkező esetben a támogatást vissza kell fizetni. A kormány 2026 szeptemberében azt is jelezte, hogy a programot a befektetési célú felhasználás kiszűrése felé alakítja át.
Ha üzemeltetésben is segítség kell, testvércégünk, a Rentify hosszú és középtávú lakáskiadással foglalkozik. Befektetési szempontból pedig a befektetési tanácsadás oldalon mutatjuk be, hogyan dolgozunk. A kerületek bérlői profiljáról a kerületi útmutatónkban írtunk bővebben.
Gyakori kérdések
Mennyi a reális nettó hozam egy budapesti lakásnál?
A Global Property Guide 2026 augusztusi adatai szerint a budapesti bruttó hozam átlagosan 4,84% volt, a nettó pedig jellemzően 1,5–2 százalékponttal marad el ettől, vagyis 3% körül alakul. Saját, óvatos feltevésekkel számolt példánkban 2,3% jött ki. A pontos érték a vételártól, a lakás állapotától és az üres hónapoktól függ.
Megéri még a VI. kerületben befektetési lakást venni?
Hosszú távú kiadásra igen, ha a vételár ehhez igazodik. A rövid távú kiadás tilalma óta a kerületben nőtt a kiadó lakások száma, így a bérlők válogathatnak, a jó állapotú, jól berendezett lakások viszont továbbra is gyorsan kiadhatók.
Mi történik 2027-ben, ha lejár a budapesti moratórium?
A moratórium 2026. december 31-ig tilt új szálláshely-bejegyzést. Utána a kerületi szabályok lesznek a döntők, és több kerület épp ezért készít elő saját rendeletet. Vásárlás előtt mindig az adott kerület aktuális szabályát kell ellenőrizni.
Garzont vagy nagyobb lakást vegyek kiadásra?
A hozamadatok alapján a nagyobb, két-három hálószobás lakások sem rosszabbak, és a bérlőik jellemzően hosszabb ideig maradnak. A garzon olcsóbb belépő, de nagyobb a bérlőcsere és az üres hónapok kockázata.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem minősül befektetési, jogi vagy adótanácsnak.
Budapesti lakást keresel vagy adnál el?
Egy 30 perces beszélgetésben átnézzük, mit keresel, mekkora a keret, és melyik kerületek jöhetnek szóba. Magyarul, kötelezettség nélkül.
Időpontot kérek
Urbán Réka a Monvero alapítója. Vevőkkel és befektetőkkel dolgozik Budapesten, Dubajban és a Costa del Solon, a keret kijelölésétől a szerződésig. A cikk tájékoztató jellegű, a saját helyzetedre szabott tanácsért írj nekünk.
