Egyre több megkeresést kapunk külföldön élő magyaroktól, Budapesten dolgozó expatoktól és olyan családoktól, akik egy második otthont vagy egy hosszú távú befektetést keresnek a városban. A kérdéseik nagyon hasonlók: kell-e engedély, kaphatnak-e hitelt, mennyi idő a teljes folyamat, és ad-e a lakásvásárlás tartózkodási jogot.
A jó hír az, hogy a magyar szabályozás kiszámítható, és a folyamat jól megtervezhető. A legfontosabb választóvonal az állampolgárság: az EU- és EGT-állampolgárok lényegében ugyanúgy vásárolnak, mint a magyarok, míg a harmadik országbeli vevőknek a kormányhivatal engedélyére is szükségük van. Ebben a cikkben sorra vesszük a lépéseket, a 2026-ban érvényes díjakkal és határidőkkel.
Ki számít külföldinek az ingatlanszerzésnél?
A magyar szabályok szerint az ingatlanszerzési engedély szempontjából nem az számít, hol élsz, hanem hogy melyik ország állampolgára vagy, illetve cégnél hol van a székhely.
- EU- és EGT-állampolgárok: a kormányhivatalok tájékoztatója szerint a „külföldi természetes személy” fogalma a nem tagállami állampolgárokat jelenti. Ha tehát például német, osztrák vagy holland állampolgár vagy, lakás vásárlásához nem kell külön engedély.
- Harmadik országbeli állampolgárok (például brit, amerikai, ukrán, kínai, izraeli vagy emírségekbeli vevők): lakás vagy más nem mezőgazdasági ingatlan megszerzéséhez a kormányhivatal engedélye szükséges.
- Kettős állampolgárok: ha magyar állampolgár is vagy, magyarként vásárolsz.
- Cégek: a külföldi székhelyű jogi személy engedélyköteles. A magyar székhelyű társaság ebben az eljárásban nem minősül külföldinek, de a céges vásárlásnak külön adózási és finanszírozási következményei vannak, ezt mindig előre számoljuk végig.
Ez az útmutató lakásokra és más, nem mezőgazdasági ingatlanokra vonatkozik. A mező- és erdőgazdasági földek forgalmára külön, sokkal szigorúbb törvény vonatkozik. Ha egy ingatlanhoz zártkerti vagy külterületi földrészlet is tartozik, ezt a tulajdoni lapon az elején ellenőrizni kell.
Az engedély menete nem EU-s vevőknek
A kormányhivatalok 2026-os tájékoztatója alapján az eljárás a következőképp néz ki:
- Az ingatlan fekvése szerinti kormányhivatal dönt. Budapesti lakásnál ez a fővárosi kormányhivatal.
- A kérelem formanyomtatványon, ügyvédi képviselet esetén elektronikusan érkezik. Hozzá kell csatolni az útlevél hiteles másolatát, a tulajdonszerzési szándékot igazoló okiratot (jellemzően az adásvételi szerződést), a meghatalmazást és a díj befizetését igazoló bizonylatot.
- Az eljárási díj ingatlanonként 65 000 Ft. Kedvezményes, 13 000 Ft-os díj vonatkozik arra, aki szabad mozgás és tartózkodás jogával vagy huzamos tartózkodási joggal rendelkezik, és magyar állampolgárságért folyamodott.
- Az ügyintézési határidő 45 nap. A döntés ellen 30 napon belül bírósághoz lehet fordulni.
- Mit vizsgálnak? Azt, hogy a szerzés nem sért-e közérdeket (például kiutasítás, beutazási tilalom, elfogatóparancs miatt), illetve önkormányzati érdeket. Ez utóbbiról a polgármester nyilatkozik.
A gyakorlatban az adásvételi szerződést úgy kötjük meg, hogy a tulajdonjog bejegyzése a hatósági engedélytől függ. Amíg az engedély nincs meg, a földhivatal nem jegyzi be az új tulajdonost, ezért a vételár kifizetését is ehhez igazítjuk, jellemzően ügyvédi letéttel.
A vásárlás lépésről lépésre
- Keret és cél. Saját használat, időszakos ott-tartózkodás vagy bérbeadás? Ez határozza meg a kerületet, a lakás típusát, és azt is, hogy számít-e a rövid távú kiadás korlátozása.
- Ügyvéd megbízása. Magyarországon az ingatlan-adásvételi szerződést ügyvédnek kell ellenjegyeznie. Az ügyvéd végzi a pénzmosás elleni ügyfél-átvilágítást is: készülj fel arra, hogy igazolnod kell a vételár forrását (például bankszámlakivonattal, korábbi ingatlan eladásával, örökléssel).
- Adóazonosító jel. A vagyonszerzési illeték kiszabásához a NAV-nak azonosítania kell téged, ezért külföldi vevőként magyar adóazonosító jelre lesz szükséged. Ennek igénylésében az ügyvéd vagy könyvelő segít.
- Átvilágítás. Tulajdoni lap (terhek, jelzálog, haszonélvezet, elővásárlási jog), társasházi alapító okirat és SZMSZ, közös költség és tartozásmentesség, energetikai tanúsítvány, műszaki állapot.
- Foglaló. A magyar jogban a foglaló komoly kötelezettség: ha a vevő hibájából hiúsul meg a vétel, a foglaló elvész, ha az eladóéból, az eladó a kétszeresét fizeti vissza. Jellemzően a vételár 10%-a körül szokott lenni, de ez megállapodás kérdése.
- Adásvételi szerződés. Ha nem beszélsz magyarul, kétnyelvű szerződést vagy hiteles fordítást, illetve tolmácsot javaslunk. Az aláírás meghatalmazott útján is történhet, de a meghatalmazásnak megfelelő alakiságúnak kell lennie (külföldön kiállítva gyakran apostille-jal).
- Engedély (csak nem EU-s vevőknél), majd a földhivatali bejegyzés.
- Birtokbaadás. Jegyzőkönyv a mérőórák állásáról, kulcsokról, leltárról, majd a közművek átírása.
- Illeték. A NAV a földhivatali változásbejegyzés után határozatban állapítja meg a 4%-os vagyonszerzési illetéket, és megadja a fizetési határidőt.
A vételáron felül az illetékkel, az ügyvédi díjjal és EU-n kívüli vevőként az eljárási díjjal is számolj, és ha nem beszélsz magyarul, a fordítás vagy tolmács költségével is.
Fizetés devizából
A budapesti lakások vételárát jellemzően forintban rögzítik a szerződésben. Ha euróból vagy más devizából fizetsz, az árfolyamkockázat a tiéd: a szerződéskötés és az utalás között eltelt hetekben a forint árfolyama érdemben elmozdulhat. Érdemes előre eldönteni, mikor váltasz, és a banki átutalás idejével is számolni. A nagyobb összegeket jellemzően ügyvédi letéten keresztül fizetik, így az eladó csak akkor jut hozzá a pénzhez, ha a szerződés feltételei teljesültek.
EU-s és nem EU-s vevő egy táblázatban
| Szempont | EU/EGT-állampolgár | Harmadik országbeli állampolgár |
|---|---|---|
| Kormányhivatali engedély | Nem kell | Kell, 45 napos ügyintézési határidővel |
| Eljárási díj | Nincs | 65 000 Ft ingatlanonként |
| Ügyvédi ellenjegyzés | Kötelező | Kötelező |
| Vagyonszerzési illeték | 4% | 4% |
| Otthon Start hitel | Igényelhető, ha a feltételek teljesülnek | Csak bevándorolt vagy letelepedett jogállással |
| Rövid távú kiadás | Kerületi szabályok szerint | Kerületi szabályok szerint |
Finanszírozás külföldiként
A legtöbb külföldi vevő készpénzből vagy otthoni bankja hiteléből vásárol. Magyar bankok is adnak lakáshitelt külföldieknek, de jellemzően szigorúbban: magyarországi jövedelmet, lakcímet és hosszabb munkaviszonyt kérhetnek.
Az állami támogatású Otthon Start hitel (fix 3%-os kamat, legfeljebb 50 millió Ft) az OTP 2026. márciusi terméktájékoztatója szerint a magyar állampolgárokon kívül az EU-ban szabad mozgás jogával rendelkezőknek, valamint a bevándorolt vagy letelepedett jogállású harmadik országbeli állampolgároknak is elérhető. Feltétel többek között, hogy az igénylés előtti 180 napban magyar társadalombiztosítási jogviszonyod legyen (vagy azzal egyenértékű helyzet), és ne legyen lakástulajdonod az elmúlt 10 évben. A lakás ára legfeljebb 100 millió Ft lehet, négyzetméterára legfeljebb 1,5 millió Ft. A program feltételeit igénylés előtt mindig a bankkal ellenőrizd, mert a szabályok változhatnak.
Ad-e tartózkodási jogot a lakásvásárlás?
Nem. Magyarországon a lakásvásárlás önmagában nem jár tartózkodási engedéllyel. A 2024 óta létező vendégbefektetői vízum és tartózkodási engedély a magyar külképviseletek tájékoztatója szerint két befektetési formához köthető: legalább 250 000 eurós befektetési jegy vásárlásához egy MNB által nyilvántartott ingatlanalapban, vagy legalább 1 millió eurós adományhoz egy közfeladatot ellátó felsőoktatási intézménynek. Közvetlen lakásvásárlás nem szerepel a lehetőségek között.
Ha a tartózkodás a cél, előbb a jogcímet érdemes rendezni (munka, tanulás, családi ok, vendégbefektetés), és ehhez igazítani a vásárlást.
Adók tulajdonosként
- Bérbeadás: a hosszú távú lakáskiadásból származó jövedelem magánszemélyként 15% szja alá esik, szociális hozzájárulási adó nélkül. A lakóhelyed szerinti ország adójogát és a kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezményt is figyelembe kell venni.
- Eladás: a lakás eladásából származó jövedelmet 15% szja terheli, de a szerzést követő ötödik évtől adómentes. A részleteket az eladásról szóló cikkünkben írtuk le.
- Helyi adók: egyes kerületekben építményadó vagy magánszemélyek kommunális adója is lehet, ezt kerületenként érdemes ellenőrizni.
Az időzítésre (engedély, utalás devizában, árfolyam), a meghatalmazás alakiságára, a fordításra és arra, hogy a lakás valóban arra legyen alkalmas, amire szánod. Ha bérbeadásra vennéd, előre megnézzük a kerület rövid távú kiadásra vonatkozó szabályait.
Ha külföldről vásárolsz, és szeretnéd, hogy valaki a helyszínen képviselje az érdekeidet, nézd meg a vevőképviseleti szolgáltatásunkat, vagy írj nekünk.
Gyakori kérdések
Kell-e Magyarországon lennem az aláíráshoz?
Nem feltétlenül. Megfelelő alakiságú meghatalmazással a képviselőd aláírhat helyetted. A külföldön kiállított meghatalmazáshoz jellemzően közjegyzői hitelesítés és apostille szükséges, ezt az ügyvéd előre egyezteti.
Mennyi ideig tart a folyamat nem EU-s vevőként?
A kormányhivatali engedély ügyintézési határideje 45 nap. A teljes folyamat a kiválasztástól a birtokbaadásig ezért jellemzően néhány héttel hosszabb, mint EU-s vevőnél.
Vehetek lakást cégen keresztül?
Igen, de érdemes előre mérlegelni. A külföldi székhelyű cég engedélyköteles, a magyar székhelyű cég nem, viszont a céges tulajdonnak könyvelési, adózási és finanszírozási következményei vannak.
Kiadhatom rövid távra a lakást?
Ez a kerületen múlik. A VI. kerületben 2026-tól nem lehet, a VII. kerületben lakóépületben új engedélyt nem adnak, és Budapesten 2026 végéig új szálláshely nem vehető nyilvántartásba. Vásárlás előtt mindig ellenőrizzük az aktuális szabályt.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem minősül jogi vagy adótanácsnak. A konkrét ügyedben kérj egyedi tanácsot.
Átnéznéd a budapesti lehetőségeidet?
Hozd a kiszemelt hirdetéseket vagy csak a kérdéseidet. 30 percben elmondjuk, mire figyelj az árnál, az állapotnál és a papíroknál.
Beszéljünk
Dr. Gősi Georgina a Monvero jogi tanácsadója. A szerződésekre, a jogi átvilágításra és az adókérdések jogi oldalára figyel. A cikk tájékoztató jellegű, a saját helyzetedre szabott tanácsért írj nekünk.
