Monvero útmutató · 2026
Dubaji ingatlanvásárlás magyaroknakDubaji ingatlanvásárlás magyaroknak
Dubajban külföldiként a kijelölt freehold területeken teljes tulajdonjogot szerezhetsz, helyi cég, lakcím vagy tartózkodási engedély nélkül. Ez az útmutató végigvezet a kész lakás és az off-plan vásárlás lépésein, a díjakon, az utaláson és az átadás utáni teendőkön.
- 02Keret, cél és a pénz útja
- 03Kész lakás és off-plan lépésről lépésre
- 04Vásárlási költségek egy példán
- 05Éves költségek és nettó hozam
- 06Ellenőrzőlista
- 07Az átadás után és kapcsolat
monveroestates.com · +36 70 603 33331 / 7
Dubaji ingatlanvásárlás magyaroknak
01 · Előkészítés
Keret, cél és a pénz útja
Mielőtt lakásokat néznél, döntsd el, mire veszed az ingatlant: hosszú távú kiadásra, nyaralós kiadásra, saját használatra vagy a Golden Visa miatt. A cél meghatározza a környéket, a méretet és azt is, hogy kész vagy off-plan lakás illik-e hozzád.
4%DLD átírási díj a vételárból
2% + áfajellemző közvetítői díj kész lakásnál
6–7%mellékköltség kész lakásnál, hitel nélkül
55 000 AEDe fölötti készpénzes fizetést jelenteni kell
A deviza
A dirham árfolyama 1 USD = 3,6725 AED szinten a dollárhoz kötött, neked tehát a forint–dollár árfolyam a kockázat. 2026 októberéig az elmúlt egy évben egy dirham 82 és 94 forint között mozgott, így egy 1,1 millió dirhamos lakás 90 és 103 millió forint között került volna, attól függően, mikor váltottál.
Szabályok, amelyeket mi is követünk
- Utalj, ne vigyél készpénzt. Az 55 000 AED feletti készpénzes ingatlanügyleteket a közvetítőknek jelenteniük kell.
- Készítsd elő a forrásigazolást: munkabér, ingatlaneladás, megtakarítás, osztalék. Egy rendezett dosszié napokat spórol.
- Hasonlítsd össze a váltás költségét. Egy 90 milliós összegnél a bank és egy devizaszolgáltató között több százezer forint is lehet a különbség.
- Off-plan részleteknél tervezz előre, hogy ne egyetlen napon dőljön el az árfolyam.
- Csak a szerződésben szereplő számlára fizess: off-plan esetén a projekt escrow-számlájára. Magánszemély számlájára soha ne utalj vételárat.
E-mailben érkező új számlaszám? Állj meg. Ha valaki „frissített” bankszámlaszámot küld, telefonon, ismert számon ellenőrizd, mielőtt utalsz.
monveroestates.com · +36 70 603 33332 / 7
Dubaji ingatlanvásárlás magyaroknak
02 · Folyamat
Kész lakás és off-plan lépésről lépésre
Kész lakás, másodlagos piac
- Form F (MOU)
A RERA szabványos előszerződése: ár, határidő, feltételek.
- Kaució
Jellemzően a vételár 10%-a, letétben az átírásig.
- Fejlesztői NOC
Igazolás arról, hogy nincs tartozás. 500–5 000 AED, jellemzően az eladó fizeti.
- Hitelnél
Értékbecslés és végleges hitelígérvény.
- Átírás a trustee-irodában
Vételár, 4% DLD-díj, trustee-díj; az új tulajdoni lap jellemzően még aznap elkészül.
Off-plan, fejlesztőtől
- Foglalás
Foglalási űrlap és foglaló.
- SPA aláírása
Aláírás előtt nézesd át: fizetési ütemezés, átadási határidő, késedelem, továbbadás.
- Oqood-regisztráció
Bejegyzés a DLD ideiglenes nyilvántartásába, ekkor esedékes a 4% DLD-díj.
- Részletek
A projekt escrow-számlájára, ütemezés szerint.
- Átadás
Utolsó részlet, független hibafelmérés (snagging), kulcsok, végleges tulajdoni lap.
| Lépés | Kész lakás | Off-plan |
|---|
| Első kötelező papír | Form F (MOU) | Foglalási űrlap, majd SPA |
| Első fizetés | Kb. 10% biztosíték | Foglaló, majd 10–20% első részlet |
| DLD 4% esedékessége | Átíráskor | Oqood-regisztrációkor |
| Hová fizetsz | Trustee-irodán keresztül az eladónak | A projekt escrow-számlájára |
| Tulajdoni lap | Átírás napján | Átadás és teljes kifizetés után |
Ki kell utaznod? Nem feltétlenül. Off-plan vásárlás sok projektnél teljesen távolról intézhető. Kész lakás átírásához jelen leszel, vagy meghatalmazást adsz: a magyarországi meghatalmazást közjegyző előtt kell aláírni, felülhitelesíteni és arabra fordítani, ami heteket vehet igénybe.
monveroestates.com · +36 70 603 33333 / 7
Dubaji ingatlanvásárlás magyaroknak
03 · Vásárlási költségek
Vásárlási költségek egy példán
Egyhálószobás, 750 négyzetlábas (kb. 70 m²) kész lakás Jumeirah Village Circle-ben, 1 100 000 AED-ért, saját forrásból. A Property Monitor 2026 január–júniusi adatai szerint itt az átlagár kb. 1 510 AED négyzetlábanként. Forintban, 90 Ft/AED tájékoztató árfolyammal ez kb. 99 millió Ft.
| Tétel | Számítás | AED |
|---|
| DLD átírási díj | a vételár 4%-a | 44 000 |
| Trustee-iroda díja | 4 000 AED + 5% áfa | 4 200 |
| DLD adminisztráció, tulajdoni lap | kb., tételenként | 1 000 |
| Közvetítői díj | 2% + 5% áfa | 23 100 |
| Összesen | a vételár kb. 6,6%-a | 72 300 |
| DEWA-kaució | visszajár | 2 000 |
A teljes bekerülés így kb. 1 172 300 AED, nagyjából 105,5 millió forint.
Ha jelzáloghitelt veszel fel
Nem rezidensként a bankok jellemzően a vételár 50–65%-át finanszírozzák. 550 000 AED hitelnél:
| Jelzálog bejegyzése a DLD-nél | a hitel 0,25%-a + 290 AED | kb. 1 700 |
| Értékbecslés | 2 500–3 500 AED + áfa | 2 600–3 700 |
| Banki folyósítási díj | legfeljebb 1% + áfa | legfeljebb 5 800 |
| Együtt | | kb. 10 000–11 000 |
Off-plan esetén nincs közvetítői díj, a 4% DLD-díj viszont az Oqood-regisztrációkor, a vásárlás elején esedékes. 20%-os első részlettel 1,1 millió AED-nél kb. 220 000 AED részlet és 44 000 AED DLD-díj a szerződéskötéskor.
monveroestates.com · +36 70 603 33334 / 7
Dubaji ingatlanvásárlás magyaroknak
04 · Fenntartás és hozam
Éves költségek és nettó hozam
Dubajban nincs éves ingatlanadó, és a magánszemély bérleti jövedelmét nem terheli helyi személyi jövedelemadó. A bérleti díj jelentős része mégis elmegy közös költségre, kezelésre és üres hetekre.
| Éves tétel | Mit jelent |
|---|
| Közös költség (service charge) | Négyzetlábanként, évente; a RERA hagyja jóvá. JVC-ben 15–20 AED/sq ft jellemző (DLD, 2025–2026). A példában 750 × 16 = 12 000 AED. |
| Hűtés (chiller) | Egyes épületekben benne van a közös költségben, máshol külön számlázzák. Vásárlás előtt kérdezd meg. |
| Kezelés | Hosszú távú kiadásnál jellemzően a bruttó bérleti díj 5–8%-a. |
| Üresjárat | Óvatossági alapon évente egy hónappal számolunk. |
| Karbantartás, biztosítás | Biztosítás évi kb. 500–1 800 AED; javításokkal együtt 3 000 AED-et tervezünk. |
| AED/év | Alapeset | Óvatos eset |
|---|
| Éves bérleti díj | 79 000 | 72 000 |
| Közös költség | −12 000 | −12 000 |
| Kezelés (5%) | −3 950 | −3 600 |
| Üresjárat (1 hónap) | −6 583 | −6 000 |
| Karbantartás, biztosítás | −3 000 | −3 000 |
| Nettó bevétel | 53 467 | 47 400 |
| Nettó hozam a teljes bekerülésre | 4,6% | 4,0% |
| Bruttó hozam a vételárra | 7,2% | 6,5% |
Bérleti díj: Bayut 2026 I. félévi jelentése (egyhálószobás JVC-s lakás). A Cushman & Wakefield szerint 2026 II. negyedévében az átlagos bérleti díjak 6%-kal csökkentek az előző negyedévhez képest.
Röviden: egy jól kiválasztott JVC-s lakásnál a 7% körüli bruttó hozam reális, a nálad maradó nettó inkább 4–5%, és ez még a magyar adózás előtti szám.
monveroestates.com · +36 70 603 33335 / 7
Dubaji ingatlanvásárlás magyaroknak
05 · Ellenőrzőlista
Ellenőrzőlista vásárlás előtt
Közvetítő és ingatlan
| A közvetítő RERA-regisztrációja ellenőrizve a DLD alkalmazásában |
| Kész lakásnál: a tulajdoni lap másolata |
| Az épület jóváhagyott közös költsége a DLD szolgáltatásidíj-indexében |
| Van bérlő? Bérleti szerződés és Ejari-regisztráció |
| Hűtés: a közös költségben van, vagy külön szolgáltató? |
Off-plan projekt
| Projektregisztráció, készültség és escrow-számla a Dubai REST alkalmazásban |
| SPA: fizetési ütemezés, átadási határidő és türelmi idő, késedelmi következmények |
| Kedvezmény, díjátvállalás, bútorcsomag szerepel a szerződésben |
Pénz és papírok
| Forrásigazolás összekészítve |
| Devizaváltásra több ajánlat bekérve |
| Hitelnél előzetes banki ígérvény a Form F előtt |
| Meghatalmazás időben elindítva, ha nem utazol ki |
| A 6–7% mellékköltség benne van a keretben |
Gyakori hibák
- Foglaló az ellenőrzés előtt. Egy „csak ma érvényes” akció után nehéz nemet mondani.
- Szóbeli ígéretek. Garantált bérleti díj vagy díjátvállalás csak akkor számít, ha a szerződésben is szerepel.
- Közös költség utólag. Nyilvános adat, egy perc alatt ellenőrizhető.
monveroestates.com · +36 70 603 33336 / 7
Dubaji ingatlanvásárlás magyaroknak
06 · Az átadás után
Az átadás után
- DEWA: az áram- és vízszolgáltatót a saját nevedre kell kötni, lakásnál kb. 2 000 AED visszatérítendő kaucióval.
- Közös költség: negyedévente vagy évente fizeted az épület kezelőjének.
- Hosszú távú kiadás: a bérleti szerződést az Ejari-rendszerben kell regisztrálni. A meglévő bérlőnél a díj csak a DLD bérleti indexe szerint, legalább 90 napos előzetes értesítéssel emelhető.
- Rövid távú kiadás: a DET engedélye szükséges (egy hálószobáig 370 AED évente).
- Magyar adó: hogy a dubaji bérleti jövedelem után kell-e itthon adózni, az egyezménytől és a helyzetedtől függ. Kérj egyedi tanácsot.
Tapasztalatunk: a legtöbb csúszás nem a hatóságnál, hanem a papíroknál keletkezik: hiányzó forrásigazolás, késve felülhitelesített meghatalmazás, utolsó pillanatban kért NOC. Ezeket érdemes a kiválasztással párhuzamosan elindítani.
Kik vagyunk
A Monvero Estates budapesti iroda, dubaji partnerekkel. Magyarul végigkísérünk a kiválasztástól a kulcsátadásig, saját jogi tanácsadóval.
Urbán Rékaalapító, vezető tanácsadó
Zelina Grétaingatlan tanácsadó
Dr. Gősi Georginajogi tanácsadó
Online kalkulátor a teljes költséghez és a hozamhoz: monveroestates.com/kalkulatorok.html
Források: Dubai Land Department díjszabása és ingatlanirodai költségösszesítők (2026), Property Monitor (2026 I. félév), Bayut (2026 I. félév), Cushman & Wakefield (2026 II. negyedév). Az összegek tájékoztató becslések, a díjak változhatnak, a végleges összeget a szerződés és a DLD rögzíti. Általános tájékoztatás, nem jogi vagy adótanács.
monveroestates.com · +36 70 603 33337 / 7