A legtöbb magyar vevő tudja, hogy vásárláskor Andalúziában 7% átírási adót kell fizetni. Kevésbé ismert, hogy Spanyolország nem rezidens tulajdonosként akkor is vár tőled éves adóbevallást, ha a lakást soha nem adod ki, és hogy eladáskor a vevő a vételár egy részét visszatartja az adód fedezetére.
Ebben a cikkben sorra vesszük a spanyol ingatlan tulajdonlásával járó adókat, abból kiindulva, hogy továbbra is Magyarországon élsz, és ott vagy adóügyi illetőségű. Ha Spanyolországba költözöl, a kép jelentősen változik, erre a végén kitérünk.
Áttekintés: mi, mikor, mennyi?
| Adó | Mikor merül fel? | Mértéke (2026) |
|---|---|---|
| IBI (helyi ingatlanadó) | évente | kataszteri érték × települési kulcs |
| Nem rezidens jövedelemadó (IRNR), feltételezett jövedelem | évente, ha nem adod ki | a kataszteri érték 1,1% vagy 2%-ának 19%-a |
| IRNR bérleti jövedelemre | ha kiadod | a nettó jövedelem 19%-a (EU-lakosoknak) |
| Vagyonadó | évente, nagy vagyonnál | Andalúziában 100% kedvezmény |
| Nagyvagyonú szolidaritási adó | 3 millió € feletti nettó spanyol vagyonnál | állami adó |
| Nyereségadó eladáskor | eladáskor | a nyereség 19%-a |
| Plusvalía municipal | eladáskor | települési adó, az eladót terheli |
IBI: a helyi ingatlanadó
Az IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) az önkormányzatnak fizetett éves ingatlanadó. Alapja a kataszteri érték (valor catastral), amely jellemzően jóval a piaci ár alatt van, kulcsát pedig a település állapítja meg, lakott területi ingatlannál a törvényi 0,4–1,1%-os sávon belül. Az adót az fizeti, aki január 1-jén a tulajdonos; év közbeni vásárlásnál a szerződés szokta arányosan megosztani.
Mellette a legtöbb településen külön szemétszállítási díj (basura) is van. Mindkettőt érdemes csoportos beszedési megbízással a spanyol számláról fizetni, mert a késedelem pótlékkal jár.
Nem rezidens jövedelemadó akkor is, ha nem adod ki
Ez a leggyakoribb meglepetés. Spanyolország a nem rezidens tulajdonos saját használatú vagy üresen álló lakására feltételezett jövedelmet (imputación de rentas) számít:
- a kataszteri érték 1,1%-a, ha a kataszteri értéket az elmúlt tíz évben felülvizsgálták, egyébként 2%-a;
- ennek a 19%-a az adó, ha az EU-ban vagy az EGT-ben élsz (más országok lakóinak 24%);
- arányosan számolják, ha csak az év egy részében volt a tiéd;
- a bevallás a 210-es nyomtatványon történik, a tárgyévet követő év december 31-ig;
- tulajdonosonként külön kell bevallani.
Példa: egy esteponai lakás kataszteri értéke legyen 160 000 € (feltételezés), felülvizsgált értékkel. A feltételezett jövedelem 1,1%, vagyis 1 760 €. Az adó ennek 19%-a, 334,40 € évente. Ha házaspárként fele-fele arányban vagytok tulajdonosok, ez fejenként 167,20 €, két külön bevallással.
A feltételezett jövedelem utáni adó jellemzően néhány száz euró. A bevallás elmulasztása viszont pótlékkal és bírsággal jár, és eladáskor az ügyvéd is ellenőrizni fogja. Érdemes helyi adótanácsadóra (gestor) bízni.
Egyedül, közösen vagy cégen keresztül?
A tulajdonosi szerkezet több adót is befolyásol. Közös tulajdonnál mindenki a saját hányada után vall be, és a 700 000 eurós vagyonadó-mentesség is személyenként jár. Örökösödésnél is számít, ki milyen arányban tulajdonos. Cégen keresztüli vásárlás (akár magyar, akár spanyol társasággal) egy saját használatú nyaralónál ritkán előnyös: más adók és könyvelési kötelezettségek jönnek, és a spanyol szabályok külön terhet is kiróhatnak bizonyos külföldi cégek ingatlanaira. Ezt mindig vásárlás előtt érdemes eldönteni, mert utólag a változtatás újabb adóval járhat.
Ha kiadod: adó a bérleti jövedelemre
Ha a lakást kiadod, a feltételezett jövedelem helyett a ténylegesen kapott bérleti díj után adózol. EU-lakosként:
- a bevételből levonhatod a kiadással összefüggő költségeket: IBI, közös költség, biztosítás, javítás és karbantartás, rezsi, kezelési és platformdíjak, jelzáloghitel kamata, valamint az épületrész értékcsökkenése (jellemzően évi 3% körül);
- a költségeket a ténylegesen kiadott napok arányában vonhatod le;
- a nettó jövedelem 19%-a az adó;
- azokra a napokra, amikor a lakás nem volt kiadva, hanem saját használatban volt, továbbra is feltételezett jövedelmet kell számolni.
A bérleti jövedelmet 2024 óta évente egyszer, a következő év elején kell bevallani; a pontos bevallási időszakot a spanyol adóhatóság rendeletben határozza meg, és a 2026-os adóévtől ez változik. A gyakorlatban ezt a gestor intézi.
Vagyonadó és szolidaritási adó
Spanyolországban van vagyonadó, és nem rezidensként a spanyolországi vagyonod után lennél köteles rá. Két dolog miatt azonban a legtöbb vevőt nem érinti:
- 700 000 eurós adómentes sáv fejenként, a nettó (hitellel csökkentett) spanyol vagyonra;
- Andalúzia 2023 óta 100%-os kedvezményt ad a vagyonadóra, és ezt nem rezidensek is alkalmazhatják az andalúziai vagyonukra.
Ettől független az állami nagyvagyonú szolidaritási adó (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas), amely a 3 millió eurót meghaladó nettó vagyonra vonatkozik, és amelyet a régiók nem engedhetnek el. A 2025-ös évre is be kellett vallani, 2026 júliusában. Egy átlagos nyaraló tulajdonosát nem érinti, nagyobb villaportfóliónál viszont tervezni kell vele.
Eladáskor: nyereségadó és plusvalía
Ha nem rezidensként eladod a spanyol ingatlanodat:
- a nyereség 19%-a a spanyol nyereségadó (a vételár és a vásárlási költségek, illetve az eladási ár és az eladási költségek különbsége alapján);
- a vevő a vételár 3%-át visszatartja, és befizeti az adóhatóságnak a te adód előlegeként; ha a tényleges adód kevesebb, a különbözetet visszaigényelheted;
- a plusvalía municipal a telek értéknövekedése után fizetendő települési adó, amely az eladót terheli; 2021 óta nem kell fizetni, ha ténylegesen nem volt értéknövekedés.
Példa (feltételezett számokkal): 420 000 euróért vettél, 36 500 euró vásárlási költséggel. Évekkel később 520 000 euróért adod el, 31 460 euró eladási költséggel. A nyereség 32 040 €, az adó ennek 19%-a, 6 087,60 €. A vevő 15 600 €-t (3%) tartott vissza, így a különbözet, 9 512,40 € visszaigényelhető.
Mi a helyzet Magyarországon?
Magyarország és Spanyolország között 1984-ben, Madridban aláírt kettős adóztatást elkerülő egyezmény van érvényben. Ennek lényege a spanyol ingatlanra:
- az ingatlanból származó jövedelem (kiadás) és az ingatlan eladásából származó nyereség Spanyolországban adóztatható;
- Magyarország ezeket a jövedelmeket mentesíti az itthoni adó alól (mentesítés módszere), legfeljebb az adó mértékének megállapításánál veheti figyelembe.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a spanyol bérleti jövedelem és eladási nyereség után nem fizetsz még egyszer magyar személyi jövedelemadót. Az itthon mentes külföldi jövedelmet azonban a magyar bevallásban általában fel kell tüntetni, és a részletek (például a szociális hozzájárulási adó kérdése) egyedi vizsgálatot igényelnek. Ezt mindig egyeztesd a könyvelőddel.
Ha Spanyolországba költözöl
Ha egy naptári évben 183 napnál többet töltesz Spanyolországban, vagy ott van az érdekeid központja, spanyol adóügyi illetőségűvé válhatsz. Ekkor a világjövedelmed után Spanyolországban adózol, a spanyol progresszív kulcsokkal, és 50 000 eurót meghaladó külföldi vagyonról bejelentést (720-as nyomtatvány) kell tenned. Erről a kiköltözésről szóló cikkünkben írunk bővebben.
Örökösödésnél Andalúzia a közeli hozzátartozók (gyermekek, házastárs) között 99%-os kedvezményt ad, és EU-lakosok is hivatkozhatnak a regionális szabályokra. A tulajdonosi szerkezetet ennek fényében már vásárláskor érdemes átgondolni.
| Éves teendő | Ki intézi jellemzően |
|---|---|
| IBI és szemétdíj | csoportos beszedés a spanyol számláról |
| 210-es bevallás (feltételezett vagy bérleti jövedelem) | gestor, tulajdonosonként |
| Magyar szja-bevallás | a magyar könyvelőd |
| Turisztikai kiadásnál vendégbejelentés | az üzemeltető |
Ha a vásárlás előtt szeretnéd látni, milyen éves adókkal és költségekkel jár egy konkrét ingatlan, kérj tőlünk kimutatást. A spanyol oldalon helyi partnerünk, a magyar oldalon Dr. Gősi Georgina segít. Áttekintés a tanácsadás oldalon.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem minősül adótanácsadásnak. Az adószabályok változhatnak; a saját helyzetedre vonatkozóan mindig kérd spanyol és magyar adószakértő véleményét.
Gyakori kérdések
Tényleg kell adót fizetnem, ha senki sem lakik a lakásban?
Igen. Nem rezidensként a saját használatú vagy üres lakás után is feltételezett jövedelmet kell bevallani. Az összeg általában néhány száz euró évente.
Ha kiadom, Magyarországon is adózom utána?
Az 1984-es magyar–spanyol egyezmény alapján a spanyol ingatlan bérleti jövedelme Spanyolországban adózik, és Magyarország mentesíti. A bevallási kötelezettséget itthon a könyvelőddel egyeztesd.
Ki tartja vissza a 3%-ot eladáskor?
A vevő, a közjegyzői aláíráskor. Ő fizeti be a spanyol adóhatóságnak a te nevedben. Ezután neked kell benyújtanod a nyereségadó-bevallást, és ha kevesebb az adód, visszaigényelni a különbözetet.
Érint a spanyol vagyonadó?
Andalúziai ingatlannál a 100%-os regionális kedvezmény és a 700 000 eurós mentes sáv miatt a legtöbb vevőt nem. A 3 millió euró feletti nettó vagyonra vonatkozó állami szolidaritási adó más kérdés.
Második otthon Spanyolországban?
NIE, ügyvéd, közjegyző, adók: 30 percben sorra vesszük, mi vár rád, és mit intézhetsz el már most, itthonról.
Beszéljünk
Dr. Gősi Georgina a Monvero jogi tanácsadója. A szerződésekre, a jogi átvilágításra és az adókérdések jogi oldalára figyel. A cikk tájékoztató jellegű, a saját helyzetedre szabott tanácsért írj nekünk.
