Esteponától Marbella keleti részéig és Mijas Costáig az elmúlt években sok új lakópark épült. A vevők számára vonzó a modern alaprajz, a jobb energetika, a közös medence és kert, és az, hogy nem kell felújítással foglalkozni. A tervről vásárlás (off-plan) ráadásul hosszabb időre teríti el a kifizetéseket.
Ugyanakkor egy épülő lakásnál a vevő hónapokig vagy évekig fizet valamiért, ami még nem létezik. A spanyol jog erre külön védelmet ad, és ennek a lényegét minden vevőnek érdemes ismernie.
Mekkora ez a piac?
Málaga tartományban 2025 első félévében hivatalos adatok alapján (a Spanish Property Insight összesítése szerint) 2 296 új építésű lakás cserélt gazdát, 12%-kal több, mint egy évvel korábban. Az új lakások átlagos eladási ára ugyanebben az időszakban 413 350 € volt a tartományban. Ez azt jelzi, hogy az új kínálat tényleges, és a vevők nagy része a 300 000–600 000 eurós sávban mozog.
Tervről, kulcsrakészen vagy használtan?
| Szempont | Tervről (off-plan) | Kulcsrakész új | Használt |
|---|---|---|---|
| Fizetés | részletekben, évekre elosztva | egyben, rövid idő alatt | egyben |
| Választás | legszélesebb (emelet, kilátás, burkolat) | ami megmaradt | ami a piacon van |
| Kockázat | csúszás, eltérés a tervtől | kicsi, látod, mit veszel | rejtett hibák, engedélyek |
| Adó | 10% IVA + 1,2% AJD | 10% IVA + 1,2% AJD | 7% ITP |
| Mikor használhatod | 1,5–3 év múlva jellemzően | azonnal | azonnal |
A tipikus fizetési ütemezés
A fejlesztők ütemezése eltér, de egy jellemző szerkezet:
- Foglaló: néhány ezer vagy néhány tízezer euró, a lakás levételére.
- Adásvételi magánszerződés (contrato privado de compraventa): általában néhány héten belül, ekkor a vételár egy része esedékes.
- Építés alatti részletek: sok projektnél a vételár összesen 30–40%-a az átadásig, egy vagy több részletben.
- Átadás a közjegyzőnél: a fennmaradó összeg, saját forrásból vagy hitelből.
Minden részlethez hozzájön a 10% IVA. Az AJD-t az átadáskor, a közjegyzői okirat után kell fizetni. A teljes költséget a költségekről szóló cikkünkben számoltuk ki.
Példa: 420 000 eurós új lakás, 30% építés alatt
| Mikor? | Vételár-rész | IVA 10% | Fizetendő |
|---|---|---|---|
| Foglaló | 10 000 € | 1 000 € | 11 000 € |
| Magánszerződés (a vételár 20%-áig) | 74 000 € | 7 400 € | 81 400 € |
| Építés alatt (10%) | 42 000 € | 4 200 € | 46 200 € |
| Átadás a közjegyzőnél (70%) | 294 000 € | 29 400 € | 323 400 € |
| Összesen | 420 000 € | 42 000 € | 462 000 € |
Szemléltető ütemezés, a fejlesztők feltételei eltérnek. Az átadáskor ehhez jön az 1,2% AJD (5 040 €), a közjegyző, a földhivatal és az ügyvéd díja. Az átadás előtt tehát ebben a példában 138 600 € kerül a fejlesztőhöz, ezért ennek az összegnek kell banki garanciával vagy biztosítással fedezettnek lennie.
A legfontosabb védelem: az egyedi banki garancia
A spanyol építési törvény (Ley 38/1999, a 2015-ös módosítással) szerint a lakásfejlesztőnek az építési engedély megszerzésétől kezdve garantálnia kell a vevők által előre befizetett összegeket. Ennek két eleme van:
- a befizetéseket egy elkülönített bankszámlára kell teljesíteni;
- a fejlesztőnek bankgaranciát (aval) vagy kezességi biztosítást (seguro de caución) kell nyújtania, és erről a vevőnek egyedi, a nevére szóló igazolást kell kapnia.
Ha a projekt nem kezdődik el, vagy nem készül el a szerződésben vállalt határidőre, illetve nem kapja meg a használatba vételhez szükséges engedélyt, a vevő visszakaphatja a befizetett összegeket, a törvényes kamattal együtt.
Ne fizess jelentős összeget, amíg nincs építési engedély és nincs a nevedre szóló garancia. Ha a fejlesztő azt mondja, hogy „a garancia később jön”, az ügyvéded ragaszkodjon hozzá, hogy a következő részlet csak a garancia átadása után menjen. A foglaló kisebb összegét ez nem mindig fedi, ezt is tisztázd.
Mit ellenőriz az ügyvéd egy új projektnél?
- Építési engedély (licencia de obras) és a projekt engedélyezett tervei.
- A telek tulajdonjoga és terhei a tulajdoni lapon, beleértve a fejlesztő építési hitelét.
- A fejlesztő háttere: korábbi átadott projektek, pénzügyi stabilitás.
- Műszaki leírás (memoria de calidades): pontosan milyen burkolat, gépészet, klíma, konyha jár a vételárért.
- Határidő és kötbér: mi történik, ha csúszik az átadás.
- Várható közös költség: a medence, kert, portaszolgálat, edzőterem éves költsége.
- Bankgarancia vagy biztosítás minden befizetett összegre.
Átadás és garanciák
Az átadás előtt egy helyszíni bejárás keretében hibalistát (snagging list) érdemes felvenni, lehetőleg független szakemberrel. A fejlesztő ezeket a hibákat köteles kijavítani.
A spanyol építési törvény garanciális rendszere:
| Hibatípus | Felelősségi idő |
|---|---|
| Befejező munkák hibái | 1 év |
| Lakhatóságot érintő hibák (például szigetelés, beázás) | 3 év |
| Szerkezeti hibák | 10 év, kötelező biztosítással (seguro decenal) |
A lakáshoz a használatba vételt igazoló dokumentumnak is meg kell lennie. Andalúziában a 2021-es területfejlesztési törvény óta ez jellemzően egy felelősségi nyilatkozat (declaración responsable de ocupación), korábbi épületeknél a licencia de primera ocupación. Enélkül a közüzemi bekötés és a hitelfolyósítás is akadhat.
Hogyan válassz lakást a tervekből?
A látványtervek mindig napsütéses délutánt mutatnak. A valóság eldöntéséhez ezeket érdemes megnézni:
- Emelet és kilátás: kérd el a homlokzati és metszetrajzokat, és nézd meg, mi épül vagy épülhet eléd. A felső szinteken a kilátás jobb, de a penthouse ára is magasabb.
- Tájolás: a déli és délnyugati terasz télen is napos. Nyáron viszont árnyékolás kell, ezt nézd meg a tervekben.
- A lakópark mérete és fázisai: egy több ütemben épülő projektben évekig építkezés lehet a szomszédban.
- A terasz valódi mérete: a hirdetett „hasznos terület” néha a teraszt is tartalmazza. Kérd el a belső és a terasz területét külön.
- Parkolás és tároló: benne vannak-e az árban, és szerepelnek-e a szerződésben külön tételként.
Ha teheted, nézd meg a fejlesztő egy korábban átadott projektjét. Egy kész épület folyosója, kertje és közös terei többet mondanak bármely látványtervnél. Kérdezd meg az ott lakókat is a fejlesztő hozzáállásáról az átadás utáni javításoknál.
Megéri az új a használthoz képest?
Új lakásért jellemzően magasabb négyzetméterárat fizetsz, és az adó is több (10% IVA plus 1,2% AJD a 7% ITP helyett). Cserébe alacsonyabb az energiafogyasztás, nincs felújítási költség az első években, és a kiadásnál is könnyebb. Esteponában például a modern lakóparkok miatt az új és a jó állapotú használt kínálat ára sok helyen közel került egymáshoz.
Egy jó döntés mindig összehasonlításon alapul: ugyanabban a mikrolokációban mennyibe kerül négyzetméterenként egy 5–10 éves lakás, és mennyibe egy új. Ha a különbség nagy, a használt gyakran jobb érték.
A fejlesztők árlistája a kiindulópont. Mi azt nézzük, mit kapsz érte a környék többi lakásához képest.
Válogatott új fejlesztéseket kérésre mutatunk be, a garanciák ellenőrzésével együtt. Lásd új fejlesztések oldalunkat, vagy kérj tőlünk válogatást.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem minősül jogi tanácsadásnak.
Gyakori kérdések
Mi történik, ha a fejlesztő csődbe megy építés közben?
Ha a befizetéseidre egyedi bankgarancia vagy kezességi biztosítás van, a garanciát nyújtó bank vagy biztosító felé érvényesítheted a visszafizetést. Ezért kulcsfontosságú, hogy minden befizetett összegre legyen ilyen igazolásod.
Eladhatom a lakást még az átadás előtt?
Sok szerződés megengedi a szerződés átruházását (cesión), de gyakran a fejlesztő hozzájárulásához vagy díjhoz kötve, és vannak projektek, amelyek kifejezetten tiltják. Ha ez fontos, a szerződés aláírása előtt rögzítsd.
Kaphatok hitelt tervről vett lakásra?
A hitel jellemzően az átadáskor, a közjegyzőnél folyósodik, az elkészült lakás értékbecslése alapján. Az építés alatti részleteket saját forrásból kell fizetni.
Mennyit szokott csúszni egy projekt?
Ez fejlesztőnként nagyon eltér. Érdemes megnézni a fejlesztő korábbi projektjeit, és a szerződésben a végső határidőt, valamint az elállási jogot rögzíteni.
Átvehetem a lakást, ha hibákat találok?
Kisebb, befejező jellegű hibák általában nem akadályozzák az átadást. A lényeg, hogy a hibalistát írásban, fotókkal rögzítsd, és a fejlesztő vállalja a javítás határidejét. Ha a hiba jelentős, például beázás vagy hiányzó gépészet, az átadás és a végső fizetés előtt egyeztess az ügyvédeddel.
Második otthon Spanyolországban?
NIE, ügyvéd, közjegyző, adók: 30 percben sorra vesszük, mi vár rád, és mit intézhetsz el már most, itthonról.
Beszéljünk
Urbán Réka a Monvero alapítója. Vevőkkel és befektetőkkel dolgozik Budapesten, Dubajban és a Costa del Solon, a keret kijelölésétől a szerződésig. A cikk tájékoztató jellegű, a saját helyzetedre szabott tanácsért írj nekünk.
