Aki 2026-ban a Costa del Solon vásárol, egy több éve emelkedő piacra lép be. Az idealista 2026. szeptemberi adatai szerint Málaga tartományban a kínálati árak egy év alatt 6,6%-kal nőttek, átlagosan 4 317 €/m²-re. Ez lassabb ütem, mint a part egyes részein az elmúlt években látott emelkedés, de még mindig jóval az infláció felett van.
A kép azonban nem egységes. Vannak települések, ahol az árak gyorsan nőnek, és vannak, ahol szinte állnak. Közben a kamatok emelkednek, a turisztikai kiadás szabályai szigorodnak, és a vízkérdés is a napirenden maradt. Ebben a cikkben ezeket tesszük egymás mellé.
Hol tartanak az árak?
| Település | Kínálati ár, €/m² (2026. szept.) | Éves változás |
|---|---|---|
| Marbella | 5 967 | +3,2% |
| Benahavís | 5 602 | +6,5% |
| Estepona | 5 021 | +17,1% |
| Fuengirola | 4 452 | +1,1% |
| Torremolinos | 4 199 | +7,1% |
| Benalmádena | 4 188 | +5,1% |
| Málaga (város) | 3 969 | +4,1% |
| Nerja | 3 964 | +4,4% |
| Mijas | 3 717 | +8,5% |
| Manilva | 3 043 | +11,3% |
| Málaga tartomány | 4 317 | +6,6% |
Forrás: idealista, kínálati árak, 2026. szeptember.
Két dolog látszik. Egyrészt a legdrágább helyek (Marbella) már lassabban drágulnak, másrészt a „felzárkózó” települések (Estepona, Manilva, Mijas) gyorsabban. Ez tipikus érett piaci jelenség: a kereslet a még elérhetőbb, de jó minőségű kínálat felé tolódik.
Mi tartja a keresletet?
Nemzetközi és sokszínű vevőkör. Málaga tartományban 2025 első félévében 18 360 lakás cserélt gazdát (hivatalos adatok, a Spanish Property Insight összesítésében), ennek 39%-át külföldiek vették, közülük a többség nem rezidensként. A tranzakciók száma nagyjából stagnált, az átlagos eladási ár 7%-kal nőtt 337 331 euróra. A piacot tehát nem a volumen növekedése, hanem az ár hajtja.
Elérhetőség. A málagai reptér az Aena adatai szerint 2025-ben több mint 26,7 millió utast fogadott. Budapestről közvetlen járatok mennek, nagyjából 3,5 óra alatt.
Málaga mint város. A tartományi székhely egyre inkább munkahelyi és technológiai központ is, ami a part egészének egész éves keresletét erősíti, nem csak a nyári szezont.
Életminőség. Az enyhe tél, az egészségügyi és iskolai infrastruktúra és az EU-n belüli jogbiztonság a hosszabb tartózkodást tervezők számára is vonzóvá teszi a régiót.
A kínálat oldala
A part földrajzilag szűk sáv a tenger és a hegyek között, a part menti sávban pedig a partvédelmi törvény korlátozza az építkezést. Az új kínálat ezért főként a tengertől távolabb, a domboldalakon és a települések szélén jön létre.
2025 első félévében a tartományban 2 296 új lakás kelt el (12%-kal több, mint egy évvel korábban), és 5 157 új lakás építését engedélyezték (+6%). Esteponában, Mijasban és Marbella keleti részén a 2023–2024-ben indított projektek most kerülnek átadásra. Ez rövid távon több választékot ad az újlakás-piacon, ami egyes szegmensekben mérsékelheti az áremelkedést.
Az őszinte kockázatok
Egy kiegyensúlyozott döntéshez a kockázatokat is látni kell. Ezeket tartjuk ma a legfontosabbnak:
1. Emelkedő kamatok
A 12 hónapos Euribor a spanyol pénzügyi sajtó szerint 2026 augusztusában 2,952% volt, egy évvel korábban 2,112%. Az EKB 2026 szeptemberében emelt. A drágább hitel a helyi vevők vásárlóerejét csökkenti, és a hitelből vásárló külföldieknél is számít.
2. Szabályozás és politika
2025-ben és 2026-ban sorra jöttek a változások: a társasházi 3/5-ös jóváhagyás a turisztikai kiadáshoz, Málaga hároméves engedélyfelfüggesztése, az országos regisztráció és annak bírósági megsemmisítése, majd 2026 őszén a turisztikai tartózkodásokra javasolt ÁFA körüli parlamenti vita. 2025-ben benyújtottak egy javaslatot is a nem EU-s vevők megadóztatására, amely nem lett törvény, és magyar vevőket EU-polgárként nem érintené. A tanulság: a kiadásra épülő számításokat óvatosan kell kezelni. Részletek a turisztikai kiadásról szóló cikkünkben.
3. Víz
A 2023–2024-es aszály idején Málaga tartomány egyes részein vízkorlátozásokra is sor került. A csapadékos időszak után 2026 márciusára a tartomány tározói a regionális adatok szerint összesen 95% körüli töltöttséget értek el. Ez a rövid távú kockázatot csökkentette, de a régió vízigénye szerkezetileg magas, és a következő száraz évek ismét napirendre hozhatják a kérdést.
4. Megfizethetőség és társadalmi nyomás
A helyiek számára a lakhatás egyre drágább, ami politikai nyomást teremt további korlátozásokra, különösen a turisztikai lakások és a külföldi vásárlások körül. Ez nem jelenti azt, hogy a piac megfordul, de a szabályok iránya inkább szigorodó.
5. Túlfizetés a gyorsan dráguló részpiacokon
Ahol egy év alatt 10–17%-kal nőttek a kínálati árak, ott nagyobb a kockázata, hogy egy vevő a jövő évi árat fizeti ki ma. A kínálati és a tényleges eladási ár között is lehet különbség. Ilyenkor a valódi eladási adatok és az összehasonlítás többet ér, mint a hirdetések.
6. Devizakockázat
Forintban gondolkodó vevőként az euró árfolyama a vásárláskor és később, egy eladáskor is számít.
Forgatókönyvek, nem előrejelzés
| Forgatókönyv | Mi történne? | Mi indíthatja el? |
|---|---|---|
| Alap | mérsékelt, az előző évekénél lassabb áremelkedés, településenként eltérő | stabil külföldi kereslet, korlátos kínálat |
| Kedvezőtlen | stagnáló árak, hosszabb eladási idő, főleg a kiadásra épülő szegmensben | tovább emelkedő kamatok, szigorúbb kiadási szabályok, gyengébb európai gazdaság |
| Kedvező | a jó mikrolokációk tovább drágulnak | szűkös kínálat, erős nemzetközi kereslet, Málaga további fejlődése |
Ez a táblázat a lehetséges irányokat mutatja, nem előrejelzés.
Hogyan olvasd a piaci adatokat?
A Costa del Sol piacáról sok szám kering, és nem mindegyik ugyanazt méri:
- Kínálati árak (például idealista): azt mutatják, mennyiért hirdetik az ingatlanokat. Gyorsak és részletesek, akár körzetre lebontva, de a tényleges vételár jellemzően alacsonyabb.
- Tranzakciós adatok (közjegyzők, földhivatalok, a spanyol statisztikai hivatal és a lakásügyi minisztérium): a ténylegesen megkötött adásvételeket mutatják, de néhány hónapos késéssel és kevésbé részletesen.
- Átlagárak: egy település átlaga a lakások összetételétől is függ. Ha egy évben több új, drága lakást adnak át, az átlag akkor is nő, ha az egyes lakások ára nem változott.
Ezért mi mindig több forrást nézünk egyszerre, és egy konkrét ajánlatnál az adott utca, lakópark összehasonlító eladásaiból indulunk ki.
Mire figyelünk 2027 felé?
- Kamatok: az Euribor iránya és az EKB következő döntései.
- Turisztikai szabályok: a turisztikai tartózkodások ÁFA-jának sorsa, és hogy más települések követik-e Málaga és Manilva példáját.
- Új kínálat: a 2023–2024-ben indult projektek átadása Esteponában, Mijasban és Marbella keleti részén, és hogy a piac mennyi idő alatt szívja fel őket.
- Víz: a téli csapadék és a tározók szintje, valamint a sótalanító és vízügyi beruházások előrehaladása.
- Kereslet: a málagai reptér forgalma és a külföldi vevők aránya a következő tranzakciós adatokban.
Mit jelent ez magyar vevőként?
- Saját használatból indulj. Ha a lakás neked is jó, a kiadási szabályok változása kevésbé érint.
- Ellenőrizd az engedélyhelyzetet, ha a kiadás része a tervnek.
- Használd ki a lassabb részpiacokat. Fuengirolában például 2026 szeptemberében mindössze +1,1% volt az éves kínálati áremelkedés, ami tárgyalási teret jelezhet.
- Gondold végig a finanszírozást emelkedő kamatkörnyezetben; a fix kamat nyugalmat ad. Lásd hitelről szóló cikkünket.
- Ne siess. Egy jó ingatlan ritkán tűnik el egy hét alatt úgy, hogy ne jönne helyette hasonló.
A Costa del Sol hosszú távon az egyik legkeresettebb európai második otthon piac maradt. Pont ezért fontos, hogy ne a lendület, hanem a számok alapján dönts.
Ha szeretnéd, egy konkrét településre vagy ingatlantípusra friss összehasonlítást készítünk. Befektetési tanácsadásunk erről szól, vagy írj nekünk.
Ez a cikk általános piaci tájékoztatás, nem minősül befektetési tanácsadásnak. A múltbeli áralakulás nem garancia a jövőre.
Gyakori kérdések
Túl késő most vásárolni a Costa del Solon?
Ez a céltól és az időtávtól függ. Saját használatra, hosszabb távra a jó lokáció ma is értelmes döntés lehet. Rövid távú, kizárólag kiadásra és gyors értéknövekedésre épülő vásárlásnál ma óvatosabb számítás kell, mint néhány éve.
Melyik településen a legnagyobb az áremelkedés?
Az idealista 2026. szeptemberi adatai szerint a vizsgált települések közül Esteponában (+17,1%) és Manilvában (+11,3%). Marbellán (+3,2%) és Fuengirolában (+1,1%) jóval lassabb volt az emelkedés.
Esni fognak az árak?
Ezt senki nem tudja biztosan. A korlátos kínálat és az erős nemzetközi kereslet az árakat támogatja, a kamatok és a szabályozás inkább fékezik. Rövid távú csökkenés egyes szegmensekben elképzelhető, ezért a hosszabb időtáv és a jó lokáció a legjobb védelem.
Mennyire megbízhatók a kínálati árak?
Jó iránymutatást adnak a trendekről, de a tényleges eladási árak jellemzően alacsonyabbak. Egy konkrét ajánlatnál mindig összehasonlító eladási adatokat érdemes nézni.
Málaga és Marbella között keresel?
Mondd el, mire használnád a lakást, és egy 30 perces hívásban szűkítjük a településeket, a keretet és a lépéseket.
Időpontot kérek
Urbán Réka a Monvero alapítója. Vevőkkel és befektetőkkel dolgozik Budapesten, Dubajban és a Costa del Solon, a keret kijelölésétől a szerződésig. A cikk tájékoztató jellegű, a saját helyzetedre szabott tanácsért írj nekünk.
