Az egyik leggyakoribb kérdés, amit magyar vevőktől kapunk: ha Dubajban nincs személyi jövedelemadó, akkor a bérleti díj tényleg adómentes? A rövid válasz: az Emírségekben magánszemélyként jellemzően igen, Magyarországon pedig a két ország közötti egyezmény határozza meg, mi történik vele. A hosszú válasz attól függ, hogyan tartod és hasznosítod az ingatlant, és hol vagy adóügyi illetőségű.
Ez a cikk általános áttekintés, amely segít jó kérdéseket feltenni. Nem helyettesíti a személyre szabott adótanácsot, különösen nem céges tulajdon, rövid távú üzletszerű kiadás vagy költözés esetén.
Röviden: mi adózik hol?
| Helyzet | Emírségek | Magyarország (belföldi illetőségű magánszemély) |
|---|---|---|
| Hosszú távú bérleti jövedelem, saját néven | Nincs személyi jövedelemadó | Az egyezmény szerint mentesítés, de bevallási teendők lehetnek |
| Ingatlan eladásából származó nyereség | Nincs tőkenyereségadó | Az egyezmény szerint mentesítés |
| Rövid távú kiadás, engedéllyel | Jellemzően nincs jövedelemadó; áfa nagyobb forgalom felett | Egyedi vizsgálatot igényel |
| Cégen keresztüli tulajdon | Társasági adó kérdése | Egyedi vizsgálatot igényel |
| Vásárlás | 4% DLD-díj (díj, nem adó) | Nincs magyar illeték a külföldi vásárlásra |
Az emírségekbeli oldal: nincs SZJA, de van néhány kivétel
Az Emírségek nem vet ki személyi jövedelemadót, és nincs tőkenyereségadó vagy éves ingatlanadó sem. 2023 óta létezik szövetségi társasági adó, de a magánszemélyekre csak szűk körben vonatkozik.
A 2023. évi 49. kabinethatározat szerint egy magánszemély akkor esik társasági adó alá, ha engedélyköteles üzleti tevékenységet végez, és ebből az éves forgalma meghaladja az 1 millió dirhamot. Az ingatlanbefektetés, vagyis a saját ingatlan eladása, bérbeadása vagy albérletbe adása, ha nem igényel kereskedelmi engedélyt, nem számít ilyen tevékenységnek. Egy saját néven tartott, hosszú távon kiadott lakás bevétele így nem esik társasági adó alá.
Áfa. A lakóingatlan hosszú távú bérbeadása az Emírségekben főszabály szerint áfamentes. Rövid távú, nyaralólakás-kiadásnál viszont, ha a 12 havi forgalom meghaladja a 375 000 dirhamot, kötelező az áfaregisztráció. Ezt a legtöbb esetben az üzemeltető kezeli, de a felelősség kérdését a szerződésben rendezni kell.
Díjak, nem adók. A 4% DLD-díj, a közös költség és a DEWA-számlán megjelenő önkormányzati díjak nem adók, de a hozamszámításban ugyanúgy költségek. Ezekről a költségekről szóló cikkünk ír részletesen.
A magyar oldal: az illetőség a kiindulópont
Magyarországon a belföldi illetőségű magánszemély főszabály szerint a világ bármely pontján szerzett jövedelméről adózik, 15%-os személyi jövedelemadóval. A magyar szja-törvény szerint a magyar állampolgár főszabályként belföldi illetőségű. Kivétel a kettős állampolgár, akinek nincs állandó vagy szokásos tartózkodási helye Magyarországon.
Ha valaki egyszerre két ország szerint is illetőségű, a kettős adóztatási egyezmény döntő szabályai határozzák meg, melyik államé az elsőbbség: hol van állandó lakóhelye, hol vannak a létérdekei, hol tartózkodik szokásosan. Egy dubaji lakás megvétele vagy egy Golden Visa ezen önmagában nem változtat.
Mit mond a magyar–emírségekbeli egyezmény?
A két ország 2013. április 30-án Dubajban írta alá a kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezményt, amelyet Magyarországon a 2013. évi CLXI. törvény hirdetett ki. 2014. október 4-én lépett hatályba.
Az ingatlanra vonatkozó legfontosabb pontok:
- 7. cikk: az ingatlanvagyonból származó jövedelem, például a bérleti díj, abban az államban adóztatható, ahol az ingatlan fekszik, vagyis az Emírségekben.
- 14. cikk: az ingatlan elidegenítéséből származó nyereség szintén az ingatlan fekvése szerinti államban adóztatható.
- 23. cikk: Magyarország a mentesítés módszerét alkalmazza. A másik államban adóztatható jövedelmet mentesíti, de a többi jövedelem adójának kiszámításánál figyelembe veheti (progresszió fenntartása).
Az egyezmény tehát az adóztatás jogát az Emírségeknek adja, Magyarország pedig mentesíti ezt a jövedelmet. Mivel a magyar SZJA egykulcsos, a progresszió fenntartásának a gyakorlatban kevés a jelentősége.
A gyakorlatban: három tipikus helyzet
1. Hosszú távú kiadás, saját néven. Egy JVC-s lakás, mondjuk évi 80 000 AED-es bérleti díja az Emírségekben nem adózik, és az egyezmény alapján Magyarországon főszabály szerint mentesül. A bérleti szerződést, az Ejari-regisztrációt, a bevételek beérkezését és a költségeket érdemes rendszerezetten megőrizni, mert ezekkel tudod igazolni a jövedelem forrását és jellegét.
2. Eladás nyereséggel. Ha egy 1,1 millió dirhamért vett lakást 1,3 millióért adsz el, a nyereséget az Emírségekben nem terheli tőkenyereségadó, Magyarországon pedig az egyezmény 14. és 23. cikke alapján főszabály szerint mentesül. A vételi és eladási dokumentumokat és a kapcsolódó díjakat itt is őrizd meg.
3. Rövid távú kiadás. Engedéllyel, saját néven tartott lakásnál az Emírségekben a jövedelemadó-kérdés jellemzően ugyanaz, de az áfa és a turisztikai díjak kezelése bonyolultabb. Magyar oldalon itt különösen fontos megvizsgálni, hogy a tevékenység nem minősül-e valamilyen más jövedelemtípusnak.
Ha emírségekbeli, magyar vagy más országbeli cégen keresztül vásárolsz, egészen más szabályok vonatkozhatnak rád: társasági adó, ellenőrzött külföldi társaság szabályai, osztalékadózás. Ilyen struktúrát csak adótanácsadóval együtt érdemes kialakítani.
Golden Visa, költözés és illetőség
A Golden Visa tartózkodási engedély, nem adóügyi illetőség. Az emírségekbeli szabályok szerint egy magánszemély jellemzően akkor adóügyi illetőségű ott, ha egy 12 hónapos időszakban legalább 183 napot tölt az országban, vagy legalább 90 napot, ha ehhez emírségekbeli tartózkodási engedély és állandó lakóhely vagy munkahely is társul. Ha a családod, az otthonod és a munkád továbbra is Magyarországon van, a magyar illetőséged jellemzően megmarad. A vízumról a dubaji Golden Visa ingatlannal című cikkben írunk.
Ha tényleg költözést tervezel, azt jóval a költözés előtt érdemes adótanácsadóval végigtervezni, mert az illetőség megváltozásának számos következménye van.
Átláthatóság és dokumentálás
Az Emírségek részt vesz a pénzügyi számlainformációk nemzetközi automatikus cseréjében (CRS). Ez azt jelenti, hogy egy emírségekbeli bankszámla adatai a magyar adóhatósághoz is eljuthatnak. Ez nem probléma, ha minden rendben van, de érdemes úgy kezelni a dubaji befektetést, hogy bármikor dokumentálni tudd:
- a vásárláshoz felhasznált pénz forrását;
- az adásvételi szerződést, a tulajdoni lapot és a DLD-díjak befizetését;
- a bérleti szerződéseket és a beérkezett bérleti díjakat;
- az eladás dokumentumait, ha eladod az ingatlant.
Kérdések, amelyeket érdemes feltenni az adótanácsadódnak
- Belföldi illetőségű vagyok-e, és változhat-e ez, ha több időt töltök Dubajban?
- Hogyan kell a dubaji bérleti jövedelmet és az esetleges eladási nyereséget a magyar bevallásban kezelni?
- Keletkezik-e szociális hozzájárulási adó vagy más járulékfizetési kötelezettség?
- Másként minősül-e a rövid távú, üzemeltetővel végzett kiadás, mint az éves bérleti szerződés?
- Mi a helyzet, ha a lakást a házastársammal közösen vagy cégen keresztül vásárolom?
- Milyen dokumentumokat őrizzek meg, és meddig?
Öröklés: gondolj a végrendeletre
Az Emírségekben nincs öröklési adó, de az öröklés rendje nem magától értetődő egy külföldi tulajdonosnál. Nem muszlim külföldiek végrendeletet regisztrálhatnak Dubajban, például a DIFC végrendeleti nyilvántartásában, a dubaji bíróságon vagy közjegyzőnél. Hazai végrendelet is kiterjedhet az emírségekbeli vagyonra, de annak elismertetése hosszabb, többlépcsős hitelesítést igényel. Ha jelentős értékű ingatlanod van Dubajban, a végrendelet legalább olyan fontos, mint az adótervezés.
Ez a cikk általános tájékoztatás a 2026 márciusi jogszabályi állapot szerint, nem minősül adó- vagy jogi tanácsadásnak. Az adózás az egyéni körülményeidtől függ, ezért konkrét döntés előtt kérj tanácsot magyar és emírségekbeli adószakértőtől. Ebben szívesen segítünk a megfelelő szakemberek bevonásával: írj nekünk.
Gyakori kérdések
Kell Magyarországon adót fizetnem a dubaji bérleti díj után?
Belföldi illetőségű magánszemélyként, saját néven tartott, hosszú távon kiadott lakásnál az egyezmény szerint Magyarország mentesíti ezt a jövedelmet. A bevallási teendőket és a részleteket adótanácsadóval érdemes egyeztetni.
Ha hazautalom a bérleti díjat, az adóköteles?
A pénz hazautalása önmagában nem adóköteles esemény. Az számít, milyen jövedelemből származik, és az hogyan adózik. A banki átutalás egyúttal jó dokumentáció is.
Változik a magyar adózásom, ha Golden Visát kapok?
Önmagában nem. A Golden Visa tartózkodási engedély. Az adóügyi illetőséged attól függ, hol élsz ténylegesen, hol van az otthonod és a létérdekeid középpontja.
Érdemes céget alapítani a dubaji vásárláshoz?
Egy-két lakásnál a saját néven való tulajdon jellemzően egyszerűbb és átláthatóbb. Céges struktúra nagyobb portfóliónál vagy üzletszerű kiadásnál merülhet fel, de csak alapos adótervezés után.
Gond, ha dubaji bankszámlán tartom a bérleti díjat?
Nem, de számolj vele, hogy az Emírségek részt vesz a pénzügyi számlainformációk automatikus cseréjében, így a számla adatai a magyar adóhatósághoz is eljuthatnak. A lényeg, hogy a számlán lévő pénz eredete és adózási helyzete dokumentálható legyen.
Kinéztél egy dubaji lakást?
Küldd el a hirdetést, és egy 30 perces hívásban megmondjuk, mit kérdezz a fejlesztőtől, és mennyi lesz a teljes költség.
Elküldöm a hirdetést
Dr. Gősi Georgina a Monvero jogi tanácsadója. A szerződésekre, a jogi átvilágításra és az adókérdések jogi oldalára figyel. A cikk tájékoztató jellegű, a saját helyzetedre szabott tanácsért írj nekünk.
