Dubajban nincs éves ingatlanadó, és a magánszemély bérleti jövedelmét sem terheli helyi személyi jövedelemadó. Ebből sokan arra következtetnek, hogy a vételáron túl alig van költség. A valóság az, hogy egy kész lakás megvételekor a vételár nagyjából 6–7%-át kell még kifizetni, és évente a bérleti díj jelentős része elmegy közös költségre, kezelésre és üresen álló hetekre.
Ebben a cikkben egy valós piaci adatokra épülő példán számolunk végig mindent. A cél nem az, hogy elvegyük a kedved, hanem hogy a döntésed olyan számokon alapuljon, amelyek a vásárlás után is igazak maradnak.
A példa: egyhálószobás lakás Jumeirah Village Circle-ben
Jumeirah Village Circle (JVC) Dubaj egyik legforgalmasabb lakáspiaca: 2026 első kilenc hónapjában itt kelt el a legtöbb kész lakás az egész városban. A Property Monitor 2026. január–júniusi adatai szerint a lakások átlagos ára itt körülbelül 1 510 AED négyzetlábanként.
A példánk:
- Ingatlan: egyhálószobás, kész lakás JVC-ben, a másodlagos piacon
- Méret: 750 négyzetláb (kb. 70 m²)
- Vételár: 1 100 000 AED
- Fizetés: saját forrásból, hitel nélkül
- Hasznosítás: hosszú távú, éves bérleti szerződés
Forintban, tájékoztató jelleggel 90 Ft/AED árfolyammal számolva ez nagyjából 99 millió forint.
Vásárláskor fizetendő költségek
| Tétel | Számítás | Összeg (AED) |
|---|---|---|
| DLD átírási díj | a vételár 4%-a | 44 000 |
| Trustee-iroda díja | 4 000 AED + 5% áfa | 4 200 |
| DLD adminisztráció, tulajdoni lap | kb., tételenként | 1 000 |
| Közvetítői díj | 2% + 5% áfa | 23 100 |
| Összesen | a vételár kb. 6,6%-a | 72 300 |
| DEWA-kaució (visszajár) | lakásnál | 2 000 |
A teljes bekerülési költség így körülbelül 1 172 300 AED, nagyjából 105,5 millió forint. A fejlesztői NOC díját (500–5 000 AED) másodlagos piacon jellemzően az eladó fizeti, de érdemes a Form F-ben egyértelműen rögzíteni.
Off-plan vagy fejlesztőtől vett kész lakásnál nincs 2%-os közvetítői díj, mert azt a fejlesztő fizeti. A 4% DLD-díj viszont itt is jár, csak az Oqood-regisztrációkor, a vásárlás elején esedékes.
Ha jelzáloghitelt veszel fel
Nem rezidensként a bankok jellemzően a vételár 50–65%-át finanszírozzák. Ha a fenti lakásra 550 000 AED hitelt veszel fel, nagyjából ezekkel a többletköltségekkel számolj:
- jelzálog bejegyzése a DLD-nél: a hitelösszeg 0,25%-a + 290 AED, azaz kb. 1 700 AED;
- értékbecslés: 2 500–3 500 AED + áfa;
- banki folyósítási díj: jellemzően legfeljebb a hitelösszeg 1%-a + áfa, itt legfeljebb kb. 5 800 AED.
Ez együtt nagyjából 10 000–11 000 AED. A dubaji jelzáloghitelről nem rezidensként részletesen írunk.
Ugyanez a lakás off-plan, fejlesztőtől
Ha hasonló lakást egy épülő projektben veszel, a költségek szerkezete más. Nincs közvetítői díj, a 4% DLD-díjat viszont az Oqood-regisztrációkor, a vásárlás elején kell kifizetni. Egy 1,1 millió dirhamos lakásnál, 20%-os első részlettel számolva, a szerződéskötéskor nagyjából 220 000 AED részletet és 44 000 AED DLD-díjat fizetsz, plusz kisebb adminisztrációs díjakat. A többi részlet az építkezés ütemében esedékes.
A különbség az időben van. Kész lakásnál a 72 300 AED-es mellékköltség után néhány hónapon belül bérleti díj érkezik. Off-plan lakásnál a részleteket két-három évig fizeted úgy, hogy közben nincs bevétel, és az átadás után jönnek a berendezés és a bérbeadás költségei. Ezt a kiesett bevételt is érdemes beárazni, amikor a két lehetőséget összeveted. A választásról az off-plan vagy kész lakás témájú cikkben írunk.
Az éves fenntartási költségek
Közös költség (service charge). Dubajban négyzetlábanként, évente számolják, és az összeget a RERA hagyja jóvá a Mollak-rendszerben. A DLD nyilvános szolgáltatásidíj-indexében bárki megnézheti egy adott épület jóváhagyott díját. A 2025–2026-os DLD-adatok alapján JVC-s lakóépületekben 15 és 20 AED/négyzetláb között jellemző. A példában 16 AED-del számolunk: 750 × 16 = 12 000 AED évente.
Hűtés (chiller). Egyes épületekben a központi hűtés díja benne van a közös költségben, másokban külön szolgáltató számlázza. Vásárlás előtt mindig kérdezd meg, melyik típusú az épület, mert a különbség jelentős lehet.
Kezelés. Egy hosszú távú bérbeadást kezelő iroda díja egy 2026-os piaci összesítés szerint jellemzően a bruttó éves bérleti díj 5–8%-a.
Üresjárat. Két bérlő között átlagosan hetek telhetnek el. Mi egy hónappal számolunk évente, óvatossági alapon.
Karbantartás és biztosítás. Az épület szerkezetét a közös költségből biztosítják, a lakás berendezésére és a bérbeadói felelősségre külön biztosítás köthető, amely 2026-os piaci adatok szerint évi nagyjából 500–1 800 AED. Kisebb javításokkal együtt évi 3 000 AED-et tervezünk be.
Mennyi marad a bérleti díjból?
A Bayut 2026 első félévi jelentése szerint egy egyhálószobás JVC-s lakás meghirdetett éves bérleti díja átlagosan 79 000 AED. A meghirdetett díj és a ténylegesen megkötött szerződés között azonban különbség lehet, ezért egy óvatosabb, 72 000 AED-es forgatókönyvet is mellé teszünk.
| Tétel (AED/év) | Alapeset | Óvatos eset |
|---|---|---|
| Éves bérleti díj | 79 000 | 72 000 |
| Közös költség | −12 000 | −12 000 |
| Kezelés (5%) | −3 950 | −3 600 |
| Üresjárat (1 hónap) | −6 583 | −6 000 |
| Karbantartás, biztosítás | −3 000 | −3 000 |
| Nettó bevétel | 53 467 | 47 400 |
| Nettó hozam a teljes bekerülésre (1 172 300) | 4,6% | 4,0% |
| Bruttó hozam a vételárra (1 100 000) | 7,2% | 6,5% |
A kettő közötti különbség a lényeg. A hirdetésekben és a fejlesztői anyagokban szinte mindig a bruttó hozam szerepel. Ami a te zsebedben marad, az a nettó, és még ez is a magyar adózás előtti szám.
Amit sokan kifelejtenek a számításból
- Bútorozás. Hosszú távú kiadásnál a dubaji lakások gyakran bútorozatlanul is kiadhatók, rövid távú kiadásnál viszont a teljes berendezés a tulajdonos költsége.
- Árfolyam. A bérleti díj dirhamben érkezik. Ha forintban számolsz, az árfolyam mozgása évente akár több százalékponttal is módosíthatja a hozamot, felfelé és lefelé is.
- Bérleti díj változása. A Cushman & Wakefield szerint 2026 második negyedévében a dubaji átlagos bérleti díjak 6%-kal csökkentek az előző negyedévhez képest. A díjak nem csak felfelé mozognak.
- Közös költség emelkedése. A díjat évente hagyják jóvá, és új épületeknél az első évek után gyakran emelkedik.
- Magyar adó. Hogy a dubaji bérleti jövedelem után kell-e Magyarországon adózni, az egyezménytől és a te helyzetedtől függ. Erről az adózási cikkünkben írunk.
Hogyan használd ezt a számítást?
Minden konkrét lakásnál ugyanezt a táblázatot érdemes kitölteni, a valós közös költséggel, a környéken ténylegesen elért bérleti díjakkal és a saját finanszírozásoddal. Mi a befektetési tanácsadás során ezt minden kiválasztott ingatlanra elkészítjük, alap- és óvatos forgatókönyvvel.
Ha több lakást is mérlegelsz, a nettó hozam alapján rangsorold őket, ne a bruttó alapján. Egy magasabb közös költségű, de drágábban kiadható épület és egy olcsóbb, de gyengébb kereslettel rendelkező lakás között sokszor csak a teljes táblázat mutatja meg a valódi különbséget.
Gyakori kérdések
Van éves ingatlanadó Dubajban?
Nincs olyan éves ingatlanadó, mint sok európai országban. A tulajdonos fő rendszeres költsége a közös költség. Ha bérlő lakik a lakásban, a DEWA-számlán megjelenő önkormányzati lakásdíjat a bérlő fizeti.
Ki fizeti a közvetítői díjat?
Kész lakás vásárlásánál jellemzően a vevő fizeti a saját közvetítőjének a vételár 2%-át és annak áfáját. Fejlesztőtől vásárolva ez a díj nem terhel téged.
Honnan tudom előre a közös költséget?
A DLD szolgáltatásidíj-indexében az épület vagy közösség neve alapján megnézheted a jóváhagyott, négyzetlábankénti díjat. Kérd el az eladótól az utolsó számlát is, hogy lásd, nincs-e hátralék.
Mennyi az a minimum, amennyivel a vételár mellett számolnom kell?
Kész lakásnál, hitel nélkül, a vételár nagyjából 6–7%-ával. Hitellel ehhez még a hitelösszeg kb. 2%-a jön. Off-plan vásárlásnál a közvetítői díj elmarad, a 4% DLD-díj viszont az elején esedékes.
Számolhatok azzal, hogy a bérleti díj évről évre nő?
Óvatosan. A meglévő bérlőnél a díjat csak a DLD bérleti indexe szerinti mértékben, legalább 90 napos előzetes értesítéssel lehet emelni. Új bérlőnél a piaci szint számít, ami 2026 második negyedévében a Cushman & Wakefield szerint átlagosan 6%-kal csökkent. A számításainkban ezért nem tervezünk automatikus emeléssel.
Kérdéseid vannak a dubaji piacról?
Fejlesztő, fizetési ütemezés, bérbeadás: 30 percben végigmegyünk azon, ami a te döntésedhez kell. Magyarul, kötelezettség nélkül.
Időpontot kérek
Urbán Réka a Monvero alapítója. Vevőkkel és befektetőkkel dolgozik Budapesten, Dubajban és a Costa del Solon, a keret kijelölésétől a szerződésig. A cikk tájékoztató jellegű, a saját helyzetedre szabott tanácsért írj nekünk.
