A dubaji befektetésekről szóló beszélgetések többsége a vásárlásról szól: melyik projekt, milyen fizetési terv, mekkora hozam. Pedig a befektetés eredményét végül az eladás dönti el: mikor, milyen áron, mekkora költséggel és mennyi idő alatt tudod pénzzé tenni az ingatlant. A kilépési tervet ezért már vásárláskor érdemes végiggondolni.
Ebben a cikkben a 2026 első kilenc hónapjának tranzakciós adataiból indulunk ki, végigvesszük az eladás menetét és költségeit, és józanul megnézzük a legtöbbet emlegetett kockázatot: a következő évek nagy átadási hullámát.
Hol tart a piac 2026 őszén?
Egy, a Dubai Land Department (DLD) adataira épülő összesítés szerint 2026 január és szeptember között 123 416 ingatlaneladás történt Dubajban, összesen 379,4 milliárd dirham értékben. Ez a piac történetének második legmagasabb kilenchavi eladási értéke, csak a rekordot hozó 2025 előzi meg, amikor a teljes éves ingatlanforgalom 917 milliárd dirham volt.
Az év azonban nem volt egyenletes. A ValuStrat árindexe márciusban 5,9%-kal, áprilisban 1,9%-kal csökkent, miután a térségben az Iránnal kapcsolatos konfliktus miatt megnőtt a feszültség, és a vevők óvatosabbá váltak. A Cushman & Wakefield szerint a második negyedévben az átlagos lakóingatlan-árak 4%-kal, a bérleti díjak 6%-kal csökkentek az előző negyedévhez képest.
A harmadik negyedév már élénkülést mutatott, különösen a kész lakásoknál: egy DLD-adatokra épülő elemzés szerint 7 825 kész lakás kelt el, 21,9%-kal több, mint a második negyedévben. A kép tehát nem összeomlás, hanem egy erős év utáni normalizálódás, ahol a vevők jobban válogatnak.
Ki vásárol a másodlagos piacon?
A kész lakások piaca 2026-ban a kisebb lakásokra épül. Az év első kilenc hónapjában eladott 23 985 kész lakás 42,7%-a egyhálószobás, 22,2%-a stúdió és 26,6%-a kéthálószobás volt. A legtöbb tranzakció JVC-ben (3 062), Business Bay-ben (1 673), a Dubai Marinán (1 312) és a Burj Khalifa környékén (1 017) történt.
Ez fontos üzenet a kilépés szempontjából. A legnagyobb, leglikvidebb vevői kör a jól elhelyezkedő, egy-két hálószobás lakásokat keresi, saját használatra vagy kiadásra. Egy ilyen lakás eladása jellemzően könnyebb, mint egy szokatlan alaprajzú, túlárazott vagy nehezen megközelíthető ingatlané.
Az eladás menete
- Értékbecslés. A friss DLD-tranzakciók alapján meghatározzuk a reális árat. Nem a hirdetési árak számítanak, hanem a ténylegesen regisztrált eladások.
- Megbízás. Az eladó és a közvetítő a RERA szabványos megbízási szerződését (Form A) írja alá. A hirdetésekhez a DLD hirdetési engedélye kell.
- Ajánlat és Form F. Az árban való megegyezés után a felek aláírják a Form F-et, a vevő biztosítékot ad, jellemzően a vételár 10%-át.
- Fejlesztői NOC. Az eladó kéri a fejlesztőtől az igazolást, hogy nincs közösköltség-tartozás. Ennek díja fejlesztőtől függően 500 és 5 000 AED között van.
- Hitel kiváltása. Ha a lakáson jelzálog van, a bank igazolja a fennálló tartozást, amelyet az átíráskor a vételárból rendeznek.
- Átírás a trustee-irodában. A vételár átadása, az új tulajdoni lap kiállítása. Ha nem tudsz jelen lenni, meghatalmazással is intézhető.
Mennyibe kerül az eladás?
| Tétel | Jellemző összeg | Megjegyzés |
|---|---|---|
| Közvetítői díj | Megállapodás szerint, gyakran 2% + áfa | Alku tárgya |
| Fejlesztői NOC | 500–5 000 AED | Fejlesztőtől függ |
| Hátralékos közös költség | A tényleges tartozás | A NOC feltétele |
| Hitel előtörlesztési díja | Legfeljebb a fennálló tőke 1%-a vagy 10 000 AED, amelyik alacsonyabb | Jegybanki szabály |
| DLD 4% | A gyakorlatban a vevő fizeti | |
| Tőkenyereségadó az Emírségekben | Nincs |
Egy 1,1 millió dirhamért vett és 1,3 millióért eladott JVC-s lakásnál a 200 000 AED-es különbözetből le kell vonni a vételkor fizetett, nagyjából 72 000 AED-es díjakat és az eladás 2% körüli, áfás közvetítői díját, ami kb. 27 300 AED. A valós nyereség így körülbelül 100 000 AED, a bérleti bevételek nélkül. A magyar adózás szempontjait dubaji adózásról szóló cikkünk tárgyalja.
Off-plan pozíció eladása az átadás előtt
Ha még épülő lakást adnál tovább, a fejlesztő szabályai döntenek. Jellemzően meghatározott befizetési arány kell, a fejlesztő NOC-t ad ki díj ellenében, és az új vevő átveszi a hátralévő részletfizetési kötelezettséget. Ez akkor működik jól, ha a projekt halad, és a fejlesztő aktuális árai a te vételárad felett vannak. Ha a fejlesztő maga is kedvezménnyel értékesít a projektben, a te pozíciódat nehezebb lesz nyereséggel továbbadni.
A kínálati kockázat józanul
A legtöbbet emlegetett kockázat az átadások száma. A Fitch Ratings 2025 májusában arra figyelmeztetett, hogy 2026-ban akár 120 000 új lakás is elkészülhet, szemben a 2024-es kb. 30 000-rel, és 15%-ot meg nem haladó árkorrekciót tartott valószínűnek 2025 második felében vagy 2026-ban.
A valóság eddig lassabb. A Cavendish Maxwell 2026 első negyedéves jelentésében 77 500 lakás átadását várta egész évre, de az első negyedévben a tervezett átadásoknak csak 42,3%-a valósult meg. A második negyedévben a Cushman & Wakefield szerint több mint 13 200 lakás készült el, a második félévre pedig mintegy 32 000 várható.
Mit jelent ez egy eladónak?
- A kínálat területenként koncentrálódik. Ahol egyszerre sok új lakás érkezik, ott a bérleti díjak és az árak jobban nyomás alá kerülhetnek. A második negyedévben a Business Bay-i és a downtowni lakásárak 7%-kal estek.
- A késések elnyújtják a hullámot. A csúszó átadások miatt a kínálat nem egyszerre, hanem több év alatt érkezik, ami tompíthatja a hatást.
- A minőség és a hely különbséget tesz. Egy erős környékű, jól karbantartott épületben lévő lakás kevésbé versenyez az új kínálattal, mint egy átlagos lakás egy épülő negyed közepén.
A 2022 és 2025 közötti erős áremelkedés nem jelent garanciát a folytatásra. A kilépési tervet úgy érdemes elkészíteni, hogy változatlan vagy kissé alacsonyabb eladási áron is vállalható legyen az eredmény.
Mit tehetsz már most egy későbbi eladásért?
A sikeres eladás jó része évekkel korábban dől el. Ha már van dubaji lakásod, vagy most veszel, ezek sokat segítenek:
- Tartsd rendben a papírokat. Tulajdoni lap, bérleti szerződések, Ejari, közösköltség-számlák, felújítási számlák. A vevő és a bankja is kérni fogja őket.
- Ne halmozz hátralékot. A közösköltség-tartozás az eladáshoz szükséges NOC feltétele, és az utolsó pillanatban rendezve késleltetheti az átírást.
- Gondozd a lakást. Egy jól karbantartott, friss állapotú lakás a fotókon és a megtekintésen is jobban teljesít, és kevesebb alkut enged.
- Kövesd a környék tranzakcióit. A DLD-ben regisztrált eladásokból látszik, merre mozog a piac, és mikor reális a te árelvárásod.
- Gondolj a bérlőre. A bérleti szerződés lejárata és a 12 hónapos értesítési szabály meghatározza, mikor tudod üresen eladni a lakást.
Mikor érdemes eladni?
Nincs univerzális jó időpont, de van néhány gyakorlati szempont:
- Bérlő a lakásban: a bérlővel együtt eladott lakás befektetőnek vonzó lehet, de saját használatra vevőnek nem. Ha üresen adnád el, a bérlőnek 12 hónappal előre, szabályszerűen kell jelezni.
- Golden Visa: ha a vízumod az ingatlanhoz kötött, az eladás a megújítást érintheti. Erről a Golden Visa-cikkünkben írunk.
- Árfolyam: a vételár dirhamben érkezik, ami a dollárhoz kötött. A forintra váltás időzítése önmagában százalékokat jelenthet.
- Közös költség és felújítás: egy nagyobb közös felújítás előtt vagy után más lehet az épület megítélése.
Ha a vásárlás előtt vagy egy meglévő dubaji ingatlan eladásán gondolkodva szeretnél reális képet kapni, nézd meg az eladási szolgáltatásunkat, vagy írj nekünk.
Gyakori kérdések
Mennyi idő alatt adható el egy dubaji lakás?
Ez leginkább az ártól és a lakás típusától függ. A likvid környékeken a jól árazott egy-két hálószobás lakások iránt 2026-ban is erős a kereslet. A drágább, egyedi ingatlanok eladása hosszabb időt vehet igénybe.
Ki kell utaznom az eladáshoz?
Nem feltétlenül. Az átírás meghatalmazással is intézhető, de a külföldön készült meghatalmazás hitelesítése és fordítása időt igényel, ezért érdemes időben elkezdeni.
Visszaeshetnek a dubaji árak a nagy kínálat miatt?
Igen, egyes környékeken és lakástípusoknál ez már 2026-ban is látszott. Ezért fontos a hely, a minőség és a reális vételár, valamint hogy a kilépési tervedet ne a további áremelkedésre építsd.
Kell adót fizetnem az eladás után?
Az Emírségekben magánszemélyként nincs tőkenyereségadó. Magyar adóügyi illetőségűként a két ország közötti egyezmény szerint a nyereség főszabály szerint Magyarországon mentesül, de a részleteket adótanácsadóval érdemes egyeztetni.
Kinéztél egy dubaji lakást?
Küldd el a hirdetést, és egy 30 perces hívásban megmondjuk, mit kérdezz a fejlesztőtől, és mennyi lesz a teljes költség.
Elküldöm a hirdetést
Urbán Réka a Monvero alapítója. Vevőkkel és befektetőkkel dolgozik Budapesten, Dubajban és a Costa del Solon, a keret kijelölésétől a szerződésig. A cikk tájékoztató jellegű, a saját helyzetedre szabott tanácsért írj nekünk.
