A Golden Visa az Egyesült Arab Emírségek hosszú távú tartózkodási engedélye. Ingatlanbefektetőként akkor kaphatod meg, ha a nevedre bejegyzett dubaji ingatlan vagy ingatlanok értéke eléri a 2 millió dirhamot. Nem kell hozzá helyi munkáltató vagy szponzor, a családtagjaidra is kiterjeszthető, és nem szűnik meg, ha hosszabb ideig nem tartózkodsz az országban.
Ugyanakkor sok a félreértés körülötte. Nem állampolgárság, nem jelent automatikusan adóügyi illetőséget, és nem old meg minden kérdést, amit egy második otthon felvet. Ebben a cikkben a Dubai Land Department (DLD) hivatalos szolgáltatási leírására és a 2026-os gyakorlatra építve megmutatjuk, hogyan működik.
Mit ad valójában a Golden Visa?
Az emírségekbeli kormányzati portál és a DLD tájékoztatása alapján a legfontosabb előnyök:
- Tízéves, megújítható tartózkodási engedély a DLD ingatlanbefektetői szolgáltatásán keresztül.
- Nincs szükség szponzorra. Nem kell munkahely vagy helyi cég ahhoz, hogy a vízumod érvényes maradjon.
- Családtagok. Házastársadat, gyermekeidet és szüleidet is szponzorálhatod, ugyancsak tíz évre.
- Hosszabb távollét. A szokásos hat hónapos korlát nem vonatkozik rád: hat hónapnál tovább is lehetsz az Emírségeken kívül anélkül, hogy a vízum érvényét veszítené.
- Emirates ID. A helyi személyazonosító megkönnyíti a bankszámlanyitást, a szerződéskötést és a mindennapi ügyintézést.
A feltételek 2026-ban
| Feltétel | Mit jelent |
|---|---|
| Érték | Legalább 2 000 000 AED, egy vagy több ingatlanból együtt |
| Tulajdon | A te nevedre bejegyezve; közös tulajdonnál a saját hányadodnak kell elérnie a 2 millió AED-et |
| Hitelezett ingatlan | Elfogadható, a bank hozzájáruló nyilatkozatával (NOC) |
| Off-plan | 2026-os gyakorlat szerint elfogadható lehet, DLD-értékbecsléssel és befizetési igazolásokkal |
| Jelenlét | A kérelem benyújtásakor az Emírségekben kell lenned |
| Személyes eljárás | A kérelmet személyesen kell intézni, meghatalmazott nem adhatja be |
A DLD szolgáltatási leírása szerint a kérelemhez útlevél, fénykép, a tulajdoni lap (vagy elektronikus tulajdoni igazolás), és ha van, a meglévő emírségekbeli azonosító és tartózkodási engedély szükséges. A kérelem után orvosi vizsgálat és az Emirates ID-hoz ujjlenyomatvétel következik.
Off-plan, jelzálog, közös tulajdon: a kényes esetek
Off-plan ingatlan. Piaci tanácsadók beszámolói szerint egy 2026 februári szövetségi körlevél óta a DLD értékbecslése a döntő szempont, és megszűnt a korábbi minimális befizetési követelmény (régebben 1 millió AED vagy a vételár fele). Off-plan ingatlannál ilyenkor a szerződés, a befizetési igazolások és a DLD-értékbecslés szükséges. A hivatalos körlevél szövege nem nyilvános, ezért mindig az adott kérelem idején, a DLD-vel vagy az ICP-vel egyeztetve érdemes ellenőrizni.
Jelzáloghitellel terhelt ingatlan. Elfogadható, de a bank hozzájáruló nyilatkozata kell, amely a befizetett és a fennmaradó összeget is tartalmazza.
Közös tulajdon. Ha valakivel együtt veszel ingatlant, mindkettőtök saját tulajdoni hányadának el kell érnie a 2 millió dirhamot ahhoz, hogy mindketten önállóan kérelmezhessetek. Házaspároknál a 2026-os gyakorlat szerint az egyik fél fő kérelmezőként a másikat családtagként szponzorálhatja.
Ha 2 millió dirham körüli ingatlant nézel kifejezetten a vízum miatt, hagyj tartalékot. Ha a hatósági érték vagy a te tulajdoni hányadod a határ alá esik, a kérelem nem lesz sikeres.
Mennyibe kerül, és mennyi ideig tart?
A DLD szolgáltatási leírása szerint a tízéves engedély teljes hatósági költsége a fő kérelmezőnek 9 884,75 AED. Ebben benne van az orvosi vizsgálat (700 AED), a tízéves Emirates ID (1 153 AED), a tartózkodási engedély (2 856,75 AED), a DLD-díj (4 020 AED) és az adminisztrációs díj (1 155 AED). Családtagonként a tízéves engedély 5 774,50 AED, és egyszer 318,75 AED a szponzori akta megnyitása.
A családtagoknak egészségbiztosítás, hitelesített házassági és születési anyakönyvi kivonat kell. A magyar okiratokat felülhitelesítve és arab fordítással kell benyújtani, ennek előkészítése hetekig is tarthat, ezért érdemes a vásárlással párhuzamosan elindítani.
A vízum tíz év után megújítható. Ekkor újra igazolni kell, hogy a 2 millió dirhamot elérő ingatlan vagy ingatlanok továbbra is a nevedben vannak. Egy 2026-os piaci tájékoztató szerint a megújítás hatósági költsége nagyjából 9 500 AED, amihez az orvosi vizsgálat és az Emirates ID díja jön. Ha közben eladtad az ingatlant, és nem vettél helyette másikat, a megújítás ezen az úton nem lehetséges.
A folyamat lépésről lépésre
- Az ingatlan megvétele és bejegyzése. Kész lakásnál a tulajdoni lap az átírás napján elkészül. Off-plan lakásnál a szerződés Oqood-bejegyzése és a befizetések igazolása kell.
- Értékigazolás. Ha a vételár vagy a hatósági érték nem egyértelműen haladja meg a 2 millió dirhamot, a DLD értékbecslése dönt.
- Kérelem a DLD-nél. A kérelmet személyesen, az Emírségekben tartózkodva nyújtod be, a szükséges dokumentumokkal és a díjak befizetésével.
- Orvosi vizsgálat és ujjlenyomat. A jóváhagyás után következik az egészségügyi alkalmassági vizsgálat és az Emirates ID biometrikus adatfelvétele.
- Családtagok. A saját engedélyed kiadása után indíthatod a házastársad, gyermekeid vagy szüleid kérelmét.
Egy rövid, jól előkészített dubaji út alatt a fő kérelmező ügyintézése többnyire lebonyolítható, a családtagok papírjainak előkészítése viszont jóval korábban kezdődik. Mi azt javasoljuk, hogy a magyar okiratok felülhitelesítését már a vásárlással egy időben indítsd el.
Mit lehet venni 2 millió dirhamból?
A Property Monitor 2026 első félévi tranzakciós adatai alapján nagyjából ennyi alapterületet kapsz 2 millió dirhamért (átlagos négyzetlábár, tájékoztató számítás):
| Környék | Átlagos ár (AED/négyzetláb) | Kb. alapterület 2 M AED-ért |
|---|---|---|
| Downtown Dubai | 3 011 | 660 négyzetláb (kb. 61 m²) |
| Dubai Hills Estate, lakás | 2 432 | 820 négyzetláb (kb. 76 m²) |
| Dubai Marina | 2 058 | 970 négyzetláb (kb. 90 m²) |
| JVC | 1 510 | 1 320 négyzetláb (kb. 123 m²) vagy két kisebb lakás |
Mivel több ingatlan értéke összeadható, két egyhálószobás JVC-s lakás együtt is elérheti a határt. Ez bérleti szempontból gyakran jobb, mint egyetlen nagyobb lakás. A környékekről a dubaji környékek útmutatójában írunk.
Amire a Golden Visa nem jó
- Nem állampolgárság, és nem ad útlevelet.
- Nem tesz automatikusan emírségekbeli adóügyi illetőséggé. Az emírségekbeli szabályok szerint ehhez jellemzően 183 nap ott-tartózkodás kell egy 12 hónapos időszakban, vagy 90 nap további feltételekkel. Amíg az életed középpontja Magyarországon van, a magyar adóügyi illetőséged jellemzően megmarad. Erről az adózási cikkünkben írunk.
- Az ingatlanhoz kötött. Ha eladod az ingatlant, vagy az értéke a határ alá csökken a portfóliódban, az a megújítást veszélyeztetheti.
- Nem befektetési hozam. A vízum kedvéért drágábban vagy rosszabb helyen vásárolni ritkán jó döntés. Az ingatlannak a vízum nélkül is meg kell állnia a saját lábán.
A jó Golden Visa-vásárlás az, amelyik akkor is jó vétel lenne, ha a vízum nem létezne.
Ez a cikk általános tájékoztatás a 2026 júniusi állapot szerint. A vízumfeltételeket az emírségekbeli hatóságok rendszeresen módosítják. Konkrét döntés előtt kérj személyre szabott jogi tanácsot, vagy keress minket.
Gyakori kérdések
Kell Dubajban élnem ahhoz, hogy megtartsam a vízumot?
Nem. A Golden Visa birtokosára nem vonatkozik a hat hónapos távolléti korlát. A kérelem beadásakor és az orvosi vizsgálat, illetve az ujjlenyomatvétel idején viszont az Emírségekben kell lenned.
Beszámít az ingatlan, ha még fizetem a jelzáloghitelt?
Igen, a bank hozzájáruló nyilatkozatával. A pontos dokumentumokat a DLD a kérelemkor határozza meg, ezért ezt mindig előre egyeztetjük.
Kisebb értékű ingatlannal is kaphatok vízumot?
Létezik rövidebb, kétéves ingatlanbefektetői tartózkodási engedély is, de a feltételei 2026-ban változtak. Ha ez érdekel, az aktuális szabályokat eseti alapon nézzük meg.
Mi történik, ha eladom az ingatlant?
A vízum az ingatlanbefektetéshez kötött, így az eladás a megújítást, akár az engedély érvényességét is érintheti. Eladás előtt érdemes egyeztetni a DLD-vel és tanácsadóval.
Kiket szponzorálhatok a családból?
A házastársadat és a gyermekeidet, valamint a szüleidet is. A DLD leírása szerint a szülők is tízéves tartózkodási engedélyt kaphatnak, személyenként 5 774,50 AED díjért. Ehhez a konzulátus által hitelesített eltartotti igazolás, egészségbiztosítás és hitelesített születési anyakönyvi kivonat kell. A DLD dokumentumlistája szerint 18 év feletti gyermekeknél nyilatkozatot kell tenni arról, hogy nem házasok, tehát egyes esetekben ők is szponzorálhatók. A pontos feltételeket a kérelem előtt a hatósággal egyeztetjük, mert ezek a gyermek életkorától és helyzetétől függenek.
Dubaji vásárláson gondolkodsz?
Egy 30 perces beszélgetésben átnézzük a keretet, a kész lakás és az off-plan közti választást, és hogy lépésről lépésre mi történik a pénzeddel.
Dubaji konzultációt kérek
Dr. Gősi Georgina a Monvero jogi tanácsadója. A szerződésekre, a jogi átvilágításra és az adókérdések jogi oldalára figyel. A cikk tájékoztató jellegű, a saját helyzetedre szabott tanácsért írj nekünk.
