Dubajban a bérleti hozam a befektetők egyik legfontosabb érve, és jó okkal: a Cavendish Maxwell 2026 első negyedéves jelentése szerint a lakások átlagos bruttó hozama 7,2%, a villáké és sorházaké 5,0% volt. Ez európai összevetésben magas. Az átlag mögött azonban nagy a szórás, és a hozam nagyban függ attól, hogyan adod ki a lakást.
Két alapmodell létezik. A hosszú távú kiadás: éves bérleti szerződés, kiszámítható bevétel, kevés teendő. A rövid távú, nyaralólakás-kiadás (holiday home): éjszakánkénti díj, magasabb lehetséges bevétel, de engedély, berendezés, üzemeltető és sokkal nagyobb ingadozás. Ebben a cikkben mindkettőt végigszámoljuk.
Mennyi a reális hozam 2026-ban?
A bérleti díjak 2025-ben és 2026 elején erősen nőttek, a Cavendish Maxwell szerint egy év alatt 10,2%-kal. 2026 második negyedévében viszont a Cushman & Wakefield már 6%-os negyedéves csökkenést mért, a Downtownban és a Marinán ennél nagyobbat is. A növekvő új kínálat miatt óvatosan érdemes számolni: egy mai bérleti díjat nem lehet automatikusan évi emeléssel továbbvetíteni.
Környékenként a különbség jelentős. A Bayut 2025-ös adatai szerint a bruttó lakáshozam JVC-ben 7,42%, JLT-ben 7,31%, Business Bay-ben 6,61%, a Dubai Marinán 6,16%, Downtownban 5,78% volt. A környékek részletes összevetését a környékekről szóló útmutatónk tartalmazza.
Hosszú távú kiadás: hogyan működik?
A bérleti szerződés jellemzően egy évre szól, és az Ejari-rendszerben kell regisztrálni. Ennek díja 2026-ban online nagyjából 178 AED. A bérleti díjat sokszor egy vagy néhány részletben, előre fizetik, ami kiszámítható pénzáramlást ad.
A szabályozás a bérlőt is védi, ezt a számításnál figyelembe kell venni:
- Emelés csak az index szerint. A 2013-as 43. számú rendelet szerint a díj csak akkor emelhető, ha legalább 11%-kal elmarad a hivatalos bérleti indextől, és akkor is lépcsőzetesen, legfeljebb 5–20%-kal. 2025 óta a DLD Smart Rental Indexe épületszintű összevetést ad.
- 90 napos értesítés. Ha a szerződés feltételein, például a díjon változtatnál, legalább 90 nappal a lejárat előtt jelezned kell.
- 12 hónapos felmondás. Ha el akarod adni a lakást üresen, vagy magad költöznél be, a bérlőnek jellemzően 12 hónappal előre, szabályszerűen kézbesített értesítést kell adni.
A kezelést átadhatod egy irodának, amely egy 2026-os piaci összesítés szerint jellemzően a bruttó éves díj 5–8%-át kéri. Ezért bérlőt keres, beszedi a díjat, intézi a javításokat és a szerződésmegújítást.
Nyaralólakás-kiadás: engedély és szabályok
Rövid távú kiadáshoz a Dubai Gazdasági és Turisztikai Hivatal (DET) engedélye kell, egységenként. Egy 2026-os összefoglaló szerint a tulajdonos legfeljebb nyolc lakást saját maga is regisztrálhat cégalapítás nélkül, a DET holiday home portálján.
| Tétel | 2026-os adat |
|---|---|
| Éves engedélydíj | Stúdió és 1 hálós: 370 AED; 2 hálós: 670 AED; 3 hálós: 970 AED; 4+: 1 270 AED |
| Tourism Dirham (a vendég fizeti) | Hálószobánként és éjszakánként 10 AED (standard) vagy 15 AED (deluxe) |
| Szükséges papírok | Tulajdoni lap, a tulajdonos nevére szóló friss DEWA-számla, az épület vagy közösség hozzájárulása |
| Áfa | Ha a 12 havi forgalom meghaladja a 375 000 AED-et, kötelező a regisztráció |
| Üzemeltetői díj | Teljes körű kezelésnél jellemzően a bevétel 15–25%-a |
Az engedélyhez az épület vagy a közösség hozzájárulása is kell. Ha kifejezetten rövid távú kiadásra veszel lakást, ezt a vásárlás előtt kell ellenőrizni, nem utána.
A kereslet erős: a DET adatai szerint Dubaj 2025-ben 19,59 millió nemzetközi látogatót fogadott, a harmadik egymást követő rekordévben. A foglaltságról viszont óvatosan kell nyilatkozni. Egy 2026-os összesítésben az egyik adatszolgáltató 73%-os medián foglaltságot mért városi szinten, egy másik csak 39,7%-os átlagot. A különbség módszertani, de jól mutatja, hogy egy rosszul üzemeltetett lakás messze elmaradhat a hirdetett számoktól.
Számoljunk: egyhálószobás lakás a Dubai Marinán
A példalakás 800 négyzetláb, 1,6 millió AED vételárú egyhálószobás lakás a Marinán. Ez a Property Monitor 2026 első félévi, 2 058 AED-es átlagos négyzetlábárához igazodik. Az éves közös költséget 16 AED/négyzetlábbal, 12 800 AED-del számoljuk.
Hosszú távú kiadás (Bayut 2026 I. félév, meghirdetett átlagdíj: 103 000 AED):
| Tétel (AED/év) | Összeg |
|---|---|
| Bérleti díj | 103 000 |
| Közös költség | −12 800 |
| Kezelés (6%) | −6 180 |
| Üresjárat (1 hónap) | −8 583 |
| Karbantartás, biztosítás | −3 000 |
| Nettó | 72 437 |
Rövid távú kiadás, három foglaltsági forgatókönyvvel, 600 AED-es átlagos éjszakai díjjal (tájékoztató feltételezés):
| Tétel (AED/év) | 55% | 65% | 75% |
|---|---|---|---|
| Bruttó bevétel | 120 450 | 142 350 | 164 250 |
| Üzemeltető (20%) | −24 090 | −28 470 | −32 850 |
| Rezsi, internet, hűtés (becslés) | −12 000 | −12 000 | −12 000 |
| Bútorozás, 5 évre elosztva (becslés) | −12 000 | −12 000 | −12 000 |
| DET-engedély | −370 | −370 | −370 |
| Közös költség | −12 800 | −12 800 | −12 800 |
| Nettó | 59 190 | 76 710 | 94 230 |
Az eredmény sokakat meglep: 65%-os foglaltságnál a rövid távú kiadás alig hoz többet, mint egy éves bérlő, miközben a bevétel havonta ingadozik, és a nyári hónapok jellemzően gyengébbek. A rövid távú modell ott nyer egyértelműen, ahol tartósan magas a foglaltság, jó a lakás elhelyezkedése, és profi az üzemeltető.
Hogyan javíthatod a nettó hozamot?
A bruttó hozamot nagyrészt a vételár és a környék határozza meg. A nettó hozamon viszont sokat lehet javítani a mindennapi üzemeltetéssel:
- Reális árazás. Egy a piacnál kicsit alacsonyabb díjjal gyorsan kiadott lakás többet hoz, mint egy túlárazott, amely két hónapig üresen áll.
- Megbízható bérlő. Egy jó bérlő, aki évekig marad, megspórolja a közvetítői díjat, az üresjáratot és a felújítást a bérlők között.
- Időben történő megújítás. A 90 napos határidő előtt tisztázott feltételek elkerülhetővé teszik a vitákat és a hirtelen kiköltözést.
- Megelőző karbantartás. A klíma rendszeres szervize Dubajban nem luxus, hanem a bérlő elégedettségének és a javítási költségek kordában tartásának feltétele.
- Költségtudatos épületválasztás. Már vásárláskor érdemes olyan épületet választani, ahol a közös költség arányban áll azzal, amit a bérlő kap érte.
Melyiket válaszd?
Hosszú távú kiadás, ha:
- kiszámítható, havi szinten stabil bevételt szeretnél;
- távolról, minimális teendővel kezelnéd a lakást;
- a lakás inkább lakóövezetben van, például JVC-ben vagy Dubai Hillsben;
- nem akarsz berendezésbe és folyamatos felújításba fektetni.
Rövid távú kiadás, ha:
- a lakás turisták által keresett helyen van, például a Marinán, Downtownban vagy a Palmon;
- az épület engedélyezi, és van megbízható, engedéllyel rendelkező üzemeltető;
- elfogadod a havi ingadozást és a magasabb indulási költséget;
- időnként magad is használnád a lakást, ami hosszú távú bérlővel nem lehetséges.
Mindkét esetben érdemes megnézni, hogyan adózik a bevétel Magyarországon. Erről a dubaji ingatlan adózásáról magyar tulajdonosként szóló cikkben írunk. A konkrét lakásra vonatkozó számítást pedig a befektetési tanácsadás során közösen elkészítjük.
Gyakori kérdések
Mennyi nettó hozammal számoljak hosszú távú kiadásnál?
Jól kiválasztott lakásnál a bruttó 6–7,5% körül alakulhat a környéktől függően. A közös költség, a kezelés és az üresjárat után a teljes bekerülésre vetített nettó hozam jellemzően 4–5% körül van.
Megemelhetem a bérleti díjat, ha a piac drágul?
Csak a DLD bérleti indexe szerinti mértékben, és legalább 90 nappal a lejárat előtti értesítéssel. Ha a díjad legfeljebb 10%-kal marad el az indextől, emelésre nincs lehetőség.
Kell cég a rövid távú kiadáshoz, és mennyibe kerül az engedély?
Saját tulajdonú lakásnál nem feltétlenül. A tulajdonos a DET portálján magánszemélyként is regisztrálhat, de a gyakorlatban a legtöbben engedéllyel rendelkező üzemeltetőt bíznak meg. Az éves engedélydíj egységenként a hálószobák számától függ: stúdiónál és egyhálószobás lakásnál 370 AED, kéthálószobásnál 670 AED. Ehhez jönnek az üzemeltető díjai és a berendezés költségei, a turisztikai díjat pedig a vendég fizeti.
Használhatom a lakást, ha rövid távra adom ki?
Igen, ez a modell egyik előnye: a saját tartózkodásodat egyszerűen kiveszed a foglalható napokból. Hosszú távú bérlő mellett ez nem lehetséges.
Mennyi idő alatt találok bérlőt?
Egy jól árazott, bérbeadható állapotú lakásnál a likvid környékeken jellemzően néhány hét. Ha a díj a környék szintje fölött van, vagy a lakás állapota gyenge, ez hónapokra is nyúlhat, ezért az árazás a hozam egyik legfontosabb tényezője.
Kinéztél egy dubaji lakást?
Küldd el a hirdetést, és egy 30 perces hívásban megmondjuk, mit kérdezz a fejlesztőtől, és mennyi lesz a teljes költség.
Elküldöm a hirdetést
Urbán Réka a Monvero alapítója. Vevőkkel és befektetőkkel dolgozik Budapesten, Dubajban és a Costa del Solon, a keret kijelölésétől a szerződésig. A cikk tájékoztató jellegű, a saját helyzetedre szabott tanácsért írj nekünk.
